丁祖昱評樓市 作者：CRIC證券CRIC物管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
地產(chǎn)股表現(xiàn)一直是投資者關(guān)心的話題，估值低位，股價“跌跌不休”已成為常態(tài)，連續(xù)多月表現(xiàn)不及大盤。克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.5%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅19.0%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅11.8%。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，前5月TOP100房企整體操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期也出現(xiàn)了39.4%的增長，整體業(yè)績相對較好。物業(yè)股表現(xiàn)則好于地產(chǎn)股，5月47家上市物業(yè)企業(yè)整體平均上漲4.5%，恒生物業(yè)指數(shù)上漲1.79%。
房地產(chǎn)是受政策影響較大的行業(yè)，加之受大市影響，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)整體呈現(xiàn)下跌趨勢，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇，估值正迎來修復(fù)，物業(yè)股也將回歸理性。
5月地產(chǎn)股指數(shù)表現(xiàn)不及大盤
過去一年，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅23.2%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅23.6%，恒生指數(shù)跌幅3.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅10.9%。2021年以來，地產(chǎn)股較2020年波動上升，但整體跑輸大盤。
2月開始克而瑞領(lǐng)先股指上漲10.6%，3月克而瑞領(lǐng)先股指再上漲2.1%，但4月樓市成交環(huán)比下降，克而瑞領(lǐng)先股指隨之下降4.5%，5月克而瑞領(lǐng)先股指下降0.9%，月末走勢略有回升。
整體來看，自2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅19.5%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅19.0%。恒生指數(shù)漲幅2.4%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅11.8%。2021年5月，恒生指數(shù)上升1.5%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降0.9%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降2.2%，房地產(chǎn)（申萬）板塊上升1.8%。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)
及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢
備注：1）恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤置地、龍光集團(tuán)、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
從估值角度看，2021年5月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值平穩(wěn)，指數(shù)相對恒指PE略有回升。
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2021年5月周均值為6.54，低于上月周均值6.82，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年5月整體PE周均值為15.21，低于上月周均值16.28，高于2020年全年的周均值12.49。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
圖：5月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股
相對恒指整體PE走勢
備注：相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
市凈率方面，克而瑞領(lǐng)先股指成分股相對恒指成分股5月較4月有所回落。5月相對恒指PB周均值為61.4% ，低于上月的周均值62.3%，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%。恒指成分股5月整體PB均值為0.76，低于與上月周均值0.78，高于2020年全年P(guān)B周均值0.74。
圖：克而瑞內(nèi)房股
領(lǐng)先指數(shù)PB估值走勢平穩(wěn)
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
物業(yè)股平均漲4.5%
相對于地產(chǎn)股的波動下跌，物業(yè)股因發(fā)展?jié)摿^大繼續(xù)受投資者青睞，整體股價則延續(xù)上漲趨勢。克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月A+H股47家物業(yè)企業(yè)平均上漲4.50%，自2020年房企分拆上市節(jié)奏加快，截止5月31日，47家上市物企總市值突破萬億元。
從個股表現(xiàn)來看，5月A+H股47只物業(yè)股中上漲的數(shù)量達(dá)到28只，其中濱江服務(wù)漲幅最大，單月上漲33.8%，佳兆業(yè)美好和星盛商業(yè)則位于第二、第三位，分別上漲30.6%和28.9%。至6月物業(yè)股大多數(shù)仍然處于上漲狀態(tài)，最新數(shù)據(jù)顯示，6月8日，截至香港聯(lián)交所下午收盤，42只H股物業(yè)股中21只錄得上漲，其中最大漲幅為12.1%。
值得注意的是，隨著收并購的不斷升溫，物業(yè)板塊市場集中度進(jìn)一步增強(qiáng)，中小企業(yè)股價承壓明顯。5月18家股價下跌企業(yè)中，有2/3為市值排名30名以后的尾部企業(yè)。
反觀地產(chǎn)股個股表現(xiàn)，5月漲幅前五房企不及物業(yè)股，其中，中國奧園漲幅最高為12.7%，前五平均漲7.9%，地產(chǎn)股最高下跌超50%。
表：5月末物業(yè)股市值排行TOP10及漲幅情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管
分拆上市潮仍在繼續(xù)
融資渠道進(jìn)一步收緊，主營業(yè)務(wù)利潤長期下行，房企紛紛謀求上市或分拆業(yè)務(wù)上市獲取更多資金支持。
截至2021年5月31日，在港交所遞交招股書但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來共有5家房企房企遞交招股書。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業(yè)均顯示“招股書已過期”。
表：房企赴港上市排隊情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管
在分拆物業(yè)公司上市方面似乎更為順利，5月多家房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市，包括北京城建、德商以及祥生，并且有新希望服務(wù)1家物企在5月完成上市。截至5月31日，在港交所遞交招股書仍未上市的物業(yè)企業(yè)共有20家，其中越秀服務(wù)已通過上市聆訊，融信服務(wù)則兩次遞表。
整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)上市之路頗為波折，然而分拆旗下物業(yè)板塊上市的熱潮仍然在持續(xù)。
值得注意的是，5月碧桂園服務(wù)和雅生活分別進(jìn)行配股融資104港元和32億港元，其中碧桂園服務(wù)再次刷新物業(yè)股單次配股籌資金額記錄，此舉或?qū)⒁l(fā)物管行業(yè)新一輪“軍備競賽”，加劇行業(yè)競爭。
表：房企分拆旗下物業(yè)公司赴港上市排隊情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管
整體來看，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，估值水平處于歷史低位，且克而瑞領(lǐng)先股指估值平穩(wěn)，指數(shù)相對恒指PE繼續(xù)回升，整體而言，2021年全年估值空間修復(fù)可期。
隨著行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股或?qū)⒊蔀檩^好的防守型投資選擇。對于個股而言，房企只有強(qiáng)化成本控制能力、融資能力及周轉(zhuǎn)速度，靈活應(yīng)對市場變化，建立可持續(xù)性競爭優(yōu)勢，才能跑贏大市。
與此同時，物管行業(yè)發(fā)展空間仍然較大，因此備受投資者青睞，但從估值來看物業(yè)股已逐漸回歸理性，隨著行業(yè)集中度不斷提升，物管行業(yè)競爭將日益加劇，企業(yè)仍需增厚安全墊。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 5月地產(chǎn)股“跌跌不休”，物業(yè)股平均上漲4.5%
