作者：克而瑞研究中心

杠桿持續降低，房住不炒仍是基調，城鎮化率增速會變慢，增量市場轉為存量市場，城市更新、老舊小區改造成為主要業務。穩健經營更加重要，現金流成為重中之重，民企和國企央企進行合作，市場有回暖跡象。

2022年眾安集團的計劃是保持穩健，根據市場情況推動銷售，確保最大的盈利。集團也秉持短期審慎，長期樂觀的觀點，制定合理的策略，完成2022年銷售目標。

碧桂園

碧桂園在市場上行期是用銷售規模考核，平穩期是回款，下行期是可動用金額作為考核指引。保現金流、保三條紅線，上行期做有利潤的現金流、下行期做有現金流的利潤。

除了住宅之外，碧桂園在科技智慧建造也取得了長足的進步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。

在戰略執行層面，招商蛇口制定了各業務單元的子戰略，比如在持有業務戰略方面，招商提出了雙百分的目標。

在產融結合方面，招商蛇口建立了香港房托基金和蛇口產權公共雙平臺，助力公司降低重資產比例，實現由重轉輕。

2021年招商蛇口的輕資產業務也取得了很多的突破，這些都是公司戰略執行的具體成果，招商蛇口相信正確的戰略加上強有力的執行力，必將成功推動公司實現可持續發展。

華潤置地在十四五階段需要做好三件事： 

第一，堅持安全經營的底線思維和長期主義，聚焦開發銷售業務、經營性不動產業務，還有輕資產管理業務三個主航道，再加上生態圈要素業務。 

第二，堅持運營體制，現在房地產進入了管理紅利時代，公司將堅持以降本提質增效為核心的管理導向，做好戰略引領投資和生產運營精細化兩大工作任務。

第三，堅持組織提效，在十四五重點推動管理架構變革。進行組織人事變革和薪酬激勵變革，實現管理架構的扁平化和長效，實現組織人事的精干高效，優進則退，獎優罰劣。

龍湖集團

龍湖在制定戰略的時候首先想的是生死，而不是發展。龍湖原來的目標就是做長期目標，其次是做強，最后才是自然而然地做大。

龍湖對大沒有追求，對強和長有追求，但強不是外強中干的強，是內生而外的強，就是對自己有很多要求。

旭輝秉承四點：1.長期戰略、經營和財務保持穩健；2.收緊資本開支，保證現金流安全；3.提高債務久期，提早用長債替換短債；4.保障銷售和回款。

旭輝接下來會進入穩定成長期，核心是要提高效益、降低負債、穩定規模。在保持主業穩定的同時大力發展輕資產業務，比如代建從去年開始說要做，今年就可以做到40-50個項目。這些輕資產業務的發展會使旭輝擁有穿越周期的能力

美的置業認為現金流管理高于一切，不僅僅重視每個項目的經營性現金流，也重視集團流動性。美的這兩年一直讓財務部門做現金流滾動測算，使集團處于安全線以內。

去年8月以后，個別企業出險以后，地方政府一定會對項目資金強監管。美的花了很大功夫建立產品線，持續加強智慧和健康的銷售，保持相對合理的溢價。長期以來，美的置業在制造業背景下踏實監測長期主義，夯實公司基本面。

隨著行業盈利能力的下滑，去年越秀毛利率下降了3.3個百分點，行業回歸合理盈利。

今年越秀提出精進管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，圍繞投資精準度、項目開發效力、成本投放層面，營銷質量提升將會是重點突破。

2022年建業將分為四個階段進行：一季度和二季度主要是為了平穩復工；三季度主要是開源節流準備償債；四季度要合理發展，降本增效。

萬科從去年開始做了相關的安排和部署，投資更加傾斜市場穩定、團隊操盤能力強、確定性高的項目。長期觀察市場趨勢性變化，另一方面也為新項目的投資測算提供技術支持，測算的安全性和準確性有保障，主要是包括都市圈的中心城市。

關于一二線城市未來的開工量和需求，華潤相信在一線城市和高能級的二線城市會出現需求更加旺盛的情況，華潤置地在核心的一二線城市開發節奏并沒有做調整。

過去核心城市土地競爭過于激烈，龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對安全的土地，但隨著高杠桿開發商出清，龍湖是有機會在多個核心城市獲得更加安全且便宜的土地。

在市場前景不明朗的情況下，綠城會繼續保持投資定力、提高投資標準、保持穩健參與。

在區域布局上，綠城以長三角、環渤海、大灣區為主，80%資源集中一二線，20%集中江浙地區的優質強三四線城市。

兩化合并以后，集團公司調整很大，已經有13個大的專業板塊和7個直屬運營單元，金茂是其中之一，未來戰略仍然堅持雙輪兩翼，堅持城市運營，堅持科學至上，過去我們一直保持這個戰略，雙輪兩翼。 

另外雙輪里面，過去金茂開發比例大，未來持有方面會加大力度，主要是上市，未來5年會做20個覽秀城。

目前行業情況復雜，本著從自身角度做工作安排，核心能夠保持財務穩健，在整個產品競爭力的提升上，能夠做到以改善型需求來展開。從區域布局，2021年城市布局完成，可能不會去新擴張，不會增加太多布局。

正榮目前有1300億元可售貨值，大部分在省會和強二線，隨著房貸審批加快、利率下行，以及疫情逐步受控，所布局一二線城市的主流購房需求逐步慢慢釋放，由于政策到項目傳導存在滯后，可能5-6月銷售才能站穩。

長三角和大灣區是經濟最活躍、產業基礎最雄厚、改革開放以來人口流入最多的區域，未來美的將持續加大這兩個區域的投入。

同時，華中武漢和長沙，基本面很好，也是重點投入城市；鄭州、南昌市場表現不是很好，美的判斷經過一段時間出清之后市場將回歸穩定局面。

越秀不僅局限于廣東，現在已布局29個城市。大灣區是越秀的優勢，區域占比60%，華東區域是越秀重點發展，總體優勢比較明顯，華東占比20%左右。經過近10年的打造，越秀去年在杭州和濱江、在上海和仁恒都有合作。

公司“十四五”規劃明確了以旅游為核心增長極，城鎮化為底盤，創新和數字化為新動能的發展思路。華僑城將保持戰略定力，堅持具有強大生命力的創新發展模式，堅持以房地產和文化旅游為主要業務。

對保利置業來講，有堅定的信心和決心，同時堅持以產品和服務為核心。另外，保利在拓展方面會發力，主要以一二線城市為主，尤其是長三角、大灣區的城市。

關于新模式，政府做政府的，市場做市場的，兩方面都是機會，希望通過品牌和管理優勢深入保障性住房建設，通過新模式和科技智慧建造，在保障性住房建造做出更大的貢獻，合作模式也和金融機構及地方政府積極磋商。

綠城以品質立身，未來也以質量取勝，2022年公司走全品質、高質量的發展道路。主要得益于能力的提升，具體表現：1）運營效率提升，開發效率提升重點在于縮短設計周期與領取施工證前的工期，交付周期30個月左右沒有縮短，為保品質；2）成本管控精細化，不意味減配。

新城和其他公司相比，優勢還是在于100多座吾悅廣場，889億有息負債中109億是吾悅廣場進行的融資，相信未來有更多的空間去盤活。

美的的競爭優勢在于大股東對公司賦能，體現在四方面。第一，融資的賦能，信用背書，間接支持，使公司保持長久競爭優勢；第二，上市公司的品牌賦能；第三，戰略協同，美的房地產在相關多元化和智能化有很好的協同、研發和采購協同；第四，目標一致，持續做大做強是目標，行業對美的來講還是機會大于挑戰。

依托文旅項目為核心而形成的片區綜合開發一直以來是華僑城的獨特優勢，這類項目土地資源獲取面臨的市場競爭壓力相對較小，會有一定成本優勢。

同時，在物業銷售上，基于公司在文化旅游等產業的長期貢獻，疊加品牌溢價以及成片綜合開發對項目的升值等影響，產業能夠提供賦能。

碧桂園有意降低土儲總量，2.5-3年比較合理，這幾年一直是市場機會導向、均衡布局的思路。以去年實際拿地的情況來看，包括集中供地在9個城市拿了16幅土地，呈現出土儲結構會有一定的調整。

招商蛇口對城市和土地的選擇非常嚴格，有多項指標來把關。拿地多少根據公司負債率情況和回款情況做一個區間管理，不是說為了拿地而拿地，而是要有一個確定性，寧缺毋濫。

華潤置地采用兩條腿走路，一個是二級市場，華潤會嚴格堅持戰略引領投資的策略，在城市里優選組織能力強、回報高的項目；另一個是并購市場，這也是華潤獲取資源的良好機會。但是，目前二級市場招拍掛的地塊，未必比收并購的地塊便宜，需要比較。

過去核心城市土地競爭過于激烈，龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對安全加個更低的土地，但現在這些30多個核心城市隨著高杠桿開發商出清，龍湖是有機會獲得更加安全便宜的土地的，比如去年9月后基本在這些城市拿地，甚至以底價獲取，這些低溢價項目也會讓我們更加安全。

在市場前景不明朗的情況下，綠城會繼續保持投資定力、提高投資標準、穩健參與。在區域布局方面，綠城以長三角、環渤海、大灣區為主，80%資源集中一二線，20%集中江浙地區的優質強三四線城市。綠城今年計劃新增貨值2500-3000億元，最終還是看權益來定。

旭輝一定會持續拿地，會在保證現金流安全的基礎上發展，特別是在下半年拿地力度可能會比較大。旭輝拿地金額控制在不超過銷售額的40%，重點會關注15個城市拿地機會，比如上海、北京、合肥、廈門、杭州、西安、成都、蘇州、南京等，這些項目的利潤率會高于去年拿的項目。

公司城市運營不僅在資金占用上較少，而是通過小的資金鎖定更大量的土地資源。金茂通過比較認為，城市運營的成本還是有優勢，我們是長期體系，對資源儲備，資金有效滾動還是有先進性和優越性。

不管行業多么難，新城依然保持對土地市場的密切關注，進一步加強對土地市場的深入關注。同時在保障現金流安全的前提下，視市場情況，在經營性現金流和融資性現金流平衡的基礎上來做出決定。

土地市場不好判斷，建發未來選擇土地會更審慎，確保去化。由于不能判斷市場復蘇情況，在拿地方面還是會比較保守，接下來將積極參加城市的土拍市場。

美的置業拿地會高度自律，投資拿地會更加聚焦長三角、大灣區以及其他省會城市。全年銷售回款的40%拿地，目標今年新增拿地權益比75%，全年經營性現金流為正。第二批和第三批集中供地都是拿地機會，美的會選擇目標范圍內去切入。

去年年底公司土儲是2000萬平方米，可售貨值超過3000億。土儲方面做了一些調整，城市更新在未來會逐步轉化，來增加高質量的土儲。同時，公司將減少通過激烈競爭的舉措來增加土儲，接下來會更傾向于兩者相結合在一起，在合適的時間里面進行擴充。

華僑城將充分發揮公司成片綜合開發模式的優勢，在經濟發展好、市場活躍的地區獲取優質土地資源，促進地產和文旅業務協同發展。

保利置業拿地預算是200億元，但拿地會根據銷售情況來確定，在債務保持一定規模的情況下，期望有更多的拓展，如果銷售更加地理想，期望拓展會達到250億元或300億元。

融資結構肯定會進一步調整，海外融資比例會進一步下降，國內市場融資環境會更加平穩可控，整體降杠桿的基礎上會重點減少海外融資規模。

關于融資，首先把業務干好，對于經營業務，找到更多的一手錢、更多的長錢、有耐心的錢。融資成本高對公司業務發展不利，一定要找到合適的資金去支持業務發展。

招商蛇口的債務率，資產負債率和凈負債率都是比較低的，特別是凈負債率是很低的，所以有息負債的基數相對是要低一些。公司秉承規模、質量、效益綜合發展，在規模質量效益平衡發展的基礎上，會充分利用綠檔的融資空間。在融資計劃上，招商會考慮多種融資渠道，綜合來考慮債務的安全性和融資成本。

龍湖每年提前還很多債務，保證短債占比在10%以下，2022年龍湖整個到期債務大概在140億元，其中開發貸十幾億元，99億元的國內債券，29億元等值人民幣對應的美元債。其中99億元國內債券已經換了七十多億元了，公司主動規劃了還款置換計劃，提前去融一些長期的錢置換，讓短債更低，讓整個負債總額在一個比較低的位置。

當前整體融資環境有所改善，近期開發貸、按揭緊張態勢有所緩和。具體到綠城，與各大銀行建立總對總關系，授信額度充足，完全能保障開發貸、按揭的放款。去年融資環境緊張，但綠城整體回款率超100%，其中按揭回款超千億，取得比2020年翻一翻的好成績，在2022年融資環境向好的情況會更好。

中國金茂境外美元貸款占比38%，境內占比62%，下一步會在境內爭取一些更多的額度，把美元負債降下來。債務結構方面，中國金茂境外主要是銀團貸款和債券，銀團貸款占68%，債券占32%；境內主要是項目貸，占比46%，公司債、ABS、中票占接近40%，2022年公司有信心保持低利率水平。

新城會積極做好兩手準備，一方面在合理控制融資成本的前提下會關注公開市場的機會，以及吾悅廣場資產盤活的機會；另一方面新城做好了資金償還的準備，確保每筆債務都能償付。

2021年下半年整體融資市場困難，為了確定項目開工和經營，正榮與不同金融機構合作，非銀借款比重有所增加，未來希望降低高昂的融資費用。

同時，公司再融資壓力也比較大，目前會通過不同方式盤活資金，也在尋找不同的融資渠道，希望解放受限資金。公司的債務展期、要約交換已獲得投資者的支持，對此很感激。

美的通過銀行渠道發債占比在5-7成，由于得到銀行的信任，所以發債成本控制在4%左右。幾大銀行紛紛為美的賦能，在并購和按揭貸款上，對美的充滿信心。美的也非常珍惜自己的信譽，融資主要靠自己和股東品牌的背書。

越秀去年融資成本有些降低，看到市場情況，拿了些短債。明年到期情況，現在200多億到期的短債，越秀已經鋪排好了，希望成本有進一步優化空間。

截止到去年末，集團計息負債余額為534億，相比去年壓降81億，降債幅度超過13%。534億計息負債余額里面，今年到期的短債是110億，截止3月31日為止，公司目前已經累計償還或者置換的超過25億。

建業的融資原則是以經營性現金流為安全線，量入為出，嚴控資金支出。公司通過和外部機構的結構化融資盤活不動產，優化融資結構，挖掘境內融資潛力。

保利置業三道紅線不斷改善，現金短債比提高至1.57，資產負債率降至74.4%，凈負債率降至103.4%，均有實質性的改善。雖然三道紅線是一個較強的判斷指標，但從實際工作經驗來看，對保利置業的經營、融資渠道影響較小。

眾安目前財務穩健，現金流健康，三道紅線保持低位，土地充沛。目前多元化的融資還是優先為效益服務，平均融資利率6.2%，公司會積極把握機遇實現增長。

碧桂園有一個優勢是產業鏈的全覆蓋，除了好房子，剛改和剛需需求之外，科技智慧建造也取得了長足的進步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。碧桂園走這個賽道還是走得非常的堅定，當然也非常辛苦，很多產品迭代。公司在順德這邊正在做一個63畝的試驗田，相信發揮優勢之后競爭力會越來越強。

建筑機器人板塊，目前還在上市板塊內，主要是怎么做成功，現在是非常不錯，是楊國強主席在親自抓，第二個是在走出成功的商業模式才會復制，產品性能穩定才會量產，先試點后推廣，先內部再外部，先輕資產后重資產。

萬物云在中國證監會的官網上已經掛出，去年萬科集團股東大會正式通過。公司考慮萬物云分拆上市，是認為萬物云已經具備條件，希望吸引境內外資本市場的投資者。萬科物業一定要等到被大家認可為城市服務商的時候，才會正式上市。

物管方面，招商積余的十四五規劃，將繼續實施12347發展戰略，以建設國內領先的物業資產管理運營商的目標，發展物業管理及資產管理兩項核心業務，成為招商局集團資產保值增值平臺，成為招商蛇口持有資產運營的承載平臺，成為招商蛇口產業數字化的標兵。

商業方面，招商堅信現在是進入存量時代，商業業務是集團成長性業務。在2022年或者十四五期間，將繼續按照公司的戰略規劃和雙百目標去進行努力。

龍湖去年在科技還是有很大的投入的，現在已經部分釋放在集團一些航道的落地，其中智創生活是演示場景之一，使用后帶來方便很大，變革前人均是管理面積是3000萬，現在是9000萬，處于行業是領先，節前龍湖開發的這項tob產品適應行業能力比較強，凝聚軟件硬件一體化包括龍湖對行業的理解，走出龍湖之外被大量應用。

綠城+包括商業、康養、房屋4S、建筑科技等業務。

商業板塊方面，截至2021年末在營在建（含擬建）總投入650億元，權益投資415億元，目前已經投入300億元。2022年還有2個大型持有物業、3年之內有5個商業項目投入運營。 

康養板塊方面，2021年客戶滿意度96%，康養集團下獨立運營機構12個，委托運營有17個項目，累計合同金額4500萬元。

房屋4S服務方面，2021年合同簽約16.5億元，同比增幅73%，繼續圍繞維保養護、居家換新、城市更新等3個方面。

科技部分，2021年經營業績穩步增長、規模也在提升、旗下累計7家企業獲“高新技術企業認定”，裝配式業務規模也在提升。

代建的核心競爭力是旭輝的企業文化、旭輝較強的運營能力和較好的口碑、較全的上下游產業鏈使旭輝進入了較多的一二線重點城市。目前，代建的模式主要有政府代建、資本代建和商業代建，旭輝最主要的是要做好商業代建。

金茂服務3月10號上市，中國金茂的戰略一個是城市運營，另外一個是雙輪兩翼，兩翼的另外一項就是金茂服務，服務肯定是一個領頭兵，上市的目的不是為了融資，而是給團隊一個平臺。

金茂服務的戰略定位，在總結出來四個字，即高、全、新、快。高和全是金茂服務的定位，承接金茂的定位，高是高品質聚焦高能級一二線城市，全是依托中國金茂城市運營定位，實現一個全周期的，全產品的服務；新是用最新的科學技術，包括技術手段來實現科學定位，并進而實現快速增長的目標。

對于新城來說，新城商業的優勢主要體現在三個方面，一是商業模式，二是先發優勢，三是商業開發運營的能力。

第一是商業模式，公司住宅+商業雙輪驅動的商業模式以及輕重并舉的吾悅廣場的拓展，開發業務是公司區域深耕的一個壓艙石，商業管理則是提供了穿越周期，穩定收入的現金流。各個事業部之間的協同發展，相互促進，這正是新城的核心優勢最基本的前提。

第二個是先發優勢也為后續的發展提供了保障。公司在過去的13年基本實現了全國化的布局，截至目前已經在28個省135個大中城市布局了189座吾悅廣場，具有較大的先發優勢。 

第三個是綜合開發的運營能力。擁有從開發到運營完整的商業地產開發運營的產業，針對不同城市特點精準化商業定位，打造吾悅廣場的特色。

建發比較重視代建，會投入較大精力。今年明年，會把代建業務進一步提升，才會考慮資本上的事情。

過去半年很多民企要修復難度很大，土地的買家出現地方城投公司，拿地原因價格合適，是可以承受的投資。所以城投公司、民間資本，很多運營能力較弱，而建發追求服務品質在代建上可以契合市場需求。

裝配式是美的置業長期絕對看好的行業，綠色節能和效率提升，都是非常重要問題，建筑裝配式的進度和速度發展沒有想象中快，但是趨勢不可改變。美的置業從18年開始介入，目前有佛山、江蘇和河北3個工廠，輕資產方式擴展3個云工廠。

保利置業物業管理面積有4000多萬平方米，10億元左右的收入。在拓展方面，保利物業積極拓展第三方業務，包括政府、景點管理、公園的管理、寫字樓等，期望第三方的比重不斷加大，會根據實際情況發展，但暫時不打算分拆上市。

目前不是最好的上市時機，所以公司也沒有很積極地去推瑞安新天地的上市。但是瑞安非常有信心，當未來市場穩定的時候，會抓住最好的窗口期去繼續推進瑞安新天地的IPO上市。

目前，部分競爭者讓出了舊改賽道，而且從國家政策來看，住建部在去年出臺了防止大拆大建的政策，很大程度上對拆舊建新的模式進行了約束和限制。

華潤置地作為央企，在山東扎根多年，有很強的綜合開發能力、融資能力，也建立起了完善的城市中心的投資體系，公司具備進一步的加強城市更新舊改業務的優勢。

城市更新是時代中國主要的業務，公司非常堅定的把這塊業務做的更加扎實和持久。今年公司預計會有8個城市更新的項目會完成轉化，其中一部分也會變成土儲，帶來更大的價值。

在城市更新項目推進方面，集團旗下重點城市更新項目包括深圳白石洲項目、深圳綠景黎光項目、珠海東橋城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣壹號二期項目等。其中，白石洲近幾年幾乎都是綠景中國的標簽。企業管理層認為，白石洲項目滿足了集團未來8-10年的發展需求。

碧桂園并購貸已經獲取了150億，并購貸發揮的作用非常多，合作方退出會收購一定股權。

收并購篩選的標準，和土地市場獲取的標準沒有本質的差別。另外，公司更關注支付的方式，收并購本身是重要的土地獲取渠道，而且從去年行業波動之后收并購的機會是在增加的。

并購這個問題，應該是現在市場上非常熱點的話題，作為央國企在并購方面的動作也受到了大家的關注。其實在收并購方面，招商蛇口的原則很簡單，哪里的商業回報好，回報高去哪里去做。并購項目的風險會更多，所以公司對風險方面的關注會高一點，相對收益的回報會要求高一點。

華潤在收并購市場里面堅持市場化原則、堅持回報原則、堅持法律風險可控、堅持符合公司區域戰略布局來選擇一些合適的標的。但公司基本上不會考慮企業端的并購，企業股權端的收并購目前沒有作為重點方向來考量。項目的回報基本上是控制在稅后利潤率12%左右，根據不同市場的情況，可能也會有一些彈性。

并購貸方面，龍湖在規劃債務的時候會從長遠來看，未來幾年龍湖一定會控制負債的增幅。

至于收并購，龍湖一向不會講收并購的故事，對于整個生意邏輯來講，收并購和招拍掛等都是拿地方式，但不會刻意去做這個事情，尤其近兩年并購的一些同行因為大的并購產生很多問題，其實龍湖對收并購非常審慎，主要看項目，盡量不卷入股東歷史遺留的問題。

很多銀行在和旭輝接洽中，預計會有200-300億元并購貸的額度規模。旭輝對收并購仍會謹慎，只有滿足了旭輝的要求且手續合規，旭輝才會出手。

目前，中央支持各個優質地產企業通過并購貸來進行兼并重組。中國金茂會積極響應號召，堅持市場化原則、以投資可行性作為基本要求，嚴守投資紀律，以利潤為第一導向來進行，尋找合適的并購機會。

建發從來不排斥并購，但是流動性和盈利性還是主要觀察指標，資產質量好的話公司還是會去做的。

在收并購問題上，美的置業對完全第三方的項目并購持審慎的態度，第三方本身面臨復雜的問題，整合的難度，項目市場口碑出現問題，對這類比較審慎加風險系數。對于干凈沒有復雜問題的項目，我們積極推進。公開市場土地價格回歸理性，都可以推進，并購審慎態度。

對于收并購，越秀會考慮資金充裕程度，但重點還是看項目。總體今年按照40%的投資強度去安排，基本上把并購6+1作為模式，看看推進過程中的機會。

公司將在國資委和董事會的領導下，遵照相關政策指引，本著穩中求進、優中選優的原則，做好充分的項目盡調，兼顧項目質量與對價的合理性，通過合理控制收購價格、明晰商務條款等多種方式盡可能將風險降低到可以控制的范圍內，謹慎、穩妥的開展收并購事宜。

九龍倉看好中國內地的收購機會，特別近期市場機會比幾個月之前或一年前更有吸引力，集團亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場環境，不需要著急，可能后市會有更好的機會。

新世界發展會預留大約200億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 年報干貨 | 20家知名房企年報核心觀點匯總！9大維度解析房企業績表現