作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)

臨近年底，房地產(chǎn)消息也在接踵而至，但如何解讀這些消息顯然已經(jīng)陷入了混亂。

在混亂里陷久了就很容易忽略大趨勢(shì)。事實(shí)上，趨勢(shì)才是我們更應(yīng)該去把握的。那么，對(duì)于即將到來(lái)的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有哪些趨勢(shì)呢？

01 政策放暖的趨勢(shì)

12月上旬，中央 zz 局會(huì)議與中央經(jīng)濟(jì) 工作會(huì)議的接連召開，對(duì)2022年房地產(chǎn)整體形勢(shì)給出了清晰地答案。

在中央 zz 局會(huì)議上，房地產(chǎn)表述主要起到定調(diào)作用：

要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

而在中央 經(jīng)濟(jì) 工作會(huì)議上的表述則更為詳細(xì)：

要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

不難看出，兩次會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)的主基調(diào)都是良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是要對(duì)此前因政策從嚴(yán)過(guò)緊導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售驟然下跌和房企集中出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)等問(wèn)題進(jìn)行糾偏。

糾偏過(guò)后，政策層面的放暖大概率將延續(xù)到2022年，最終目的是要房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)效機(jī)制作用下，回歸到正常的軌道里。

02 房貸利率下行的趨勢(shì)

最近，媒體頻頻報(bào)道各地銀行下調(diào)房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”密切相關(guān)。

事實(shí)上中央 經(jīng)濟(jì) 工作會(huì)議全文一出來(lái)，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢(shì)性寬松，降準(zhǔn)和降息在2022年大概率都會(huì)發(fā)生。

在全國(guó)利率進(jìn)入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。客觀來(lái)說(shuō)，引導(dǎo)房貸利率下行，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來(lái)直接的刺激。

當(dāng)然，比房貸利率下行更受購(gòu)房者關(guān)注的是按揭貸款的發(fā)放問(wèn)題。

央行的數(shù)據(jù)顯示，10月份個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個(gè)人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。

數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，住房按揭貸款正回歸正常，預(yù)計(jì)2022年將不會(huì)再出現(xiàn)如2021年住房按揭貸款大規(guī)模積壓不給放貸的狀況。

不過(guò)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力在2022年顯然還是非常不足的，我們預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)走勢(shì)估計(jì)將呈現(xiàn)出弱勢(shì)小幅震蕩。

03 房企融資適度放松的趨勢(shì)

住房按揭回歸正常的同時(shí)，房企的融資環(huán)境也在回暖。

在央行貨幣政策趨勢(shì)性寬松的大背景下，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等有關(guān)部門也頻頻喊話金融機(jī)構(gòu)要對(duì)房地產(chǎn)合理資金需求要給予支持。

中央層面的政策糾偏與喊話，很快就起到了實(shí)質(zhì)性的作用。數(shù)據(jù)顯示，11月份境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。

從保利、招商蛇口等央企、到建發(fā)、華發(fā)等地方國(guó)企、再到碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企在11月份都啟動(dòng)了融資發(fā)債，而包括陽(yáng)光城、中國(guó)奧園、花樣年等遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企到期境內(nèi)外債券也獲得了展期。

目前看，2022年只要中央政策不轉(zhuǎn)向，優(yōu)質(zhì)房企正常的融資需求將得到滿足，在融資得到滿足的基礎(chǔ)上迎來(lái)一波不錯(cuò)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

04 降負(fù)債降杠桿的趨勢(shì)

請(qǐng)注意，融資適度放開將僅限于信用好、穩(wěn)健型的優(yōu)質(zhì)房企， 而對(duì)于高杠桿、高負(fù)債的民企而言，2022年將依然處于艱難的處境當(dāng)中。

2021年下半年以來(lái)，伴隨著諸多房企的債務(wù)違約，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信用債信仰已經(jīng)被打破，即便是融資環(huán)境在2022年全面放開，激進(jìn)型房企也很難從趨利避害的資本市場(chǎng)上獲得融資。

沒(méi)有融資緊靠回款顯然是難以支撐的，這類房企最終可能呈現(xiàn)的結(jié)果就是兩種：規(guī)模不斷收縮成為穩(wěn)健型房企；在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)現(xiàn)金流斷裂倒下。

目前看，2022年上半年，激進(jìn)型房企依然是兇多吉少，我們?nèi)詫⒖吹揭慌衿蟮乖诂F(xiàn)金流危機(jī)里。

05 并購(gòu)事件增多的趨勢(shì)

政府、投資者、債權(quán)人、員工、供應(yīng)商、又或者購(gòu)房者，在房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上，他們無(wú)一希望房企倒下，但一大批房企要倒下又是客觀現(xiàn)實(shí)。

留下的爛攤子怎么處理？

最好的結(jié)局或許就是讓優(yōu)質(zhì)的房企來(lái)消化掉這個(gè)爛攤子。

12月初，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召集房企召開了一場(chǎng)座談會(huì)，明確銀行間市場(chǎng)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用于收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)房企的住宅建設(shè)項(xiàng)目。

更有知情人士透露招商蛇口等企業(yè)計(jì)劃近期在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

不出意外，優(yōu)質(zhì)房企用發(fā)行并購(gòu)貸的方式兼并收購(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目與房企或在2022年大行其道。

而這里的優(yōu)質(zhì)房企，主要是指央企與地方國(guó)企，他們有實(shí)力也有責(zé)任擔(dān)當(dāng)來(lái)做這件事情。于社會(huì)穩(wěn)定、于房地產(chǎn)健康發(fā)展，于金融市場(chǎng)穩(wěn)定而言，都將是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

06 國(guó)企央企崛起的趨勢(shì)

今年宅地供應(yīng)兩集中制度的出臺(tái)，已經(jīng)開始深刻影響房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)格局。

首先體現(xiàn)在拍地上，第一輪集中土拍時(shí)，尚有一些民企參與土地的競(jìng)拍，并在杭州、南京等城市掀起了一波熱潮，然而，短暫的熱潮后就是長(zhǎng)久的死寂。進(jìn)入第二輪、第三輪集中土拍時(shí)，我們已經(jīng)很少見到民企的身影，轉(zhuǎn)而是央企在大舉拿地，很多地方國(guó)企則擔(dān)任了臨時(shí)救場(chǎng)的任務(wù)。

以目前形勢(shì)而言，兩集中制度將會(huì)在2022年延續(xù)下來(lái)并繼續(xù)發(fā)揮作用，在融資優(yōu)勢(shì)愈加明顯的狀態(tài)下，國(guó)企央企成為拿地主流的趨勢(shì)也將很難扭轉(zhuǎn)。

而今年的土儲(chǔ)即是明年的規(guī)模，可以預(yù)見，2022年的房企銷售排行榜上，以中海、招商蛇口為代表的央企國(guó)家隊(duì)，以及以建發(fā)、越秀為代表的地方國(guó)企代表隊(duì)將強(qiáng)勢(shì)崛起。

在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)充分且與社會(huì)民生、金融穩(wěn)定高度相關(guān)的行業(yè)里，國(guó)企與央企的強(qiáng)勢(shì)崛起對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是大有裨益的。

07房企戰(zhàn)略收縮的趨勢(shì)

最近幾個(gè)月，新城架構(gòu)調(diào)整、陽(yáng)光城架構(gòu)調(diào)整、弘陽(yáng)架構(gòu)調(diào)整、旭輝架構(gòu)調(diào)整，幾乎每周都會(huì)有房企戰(zhàn)略調(diào)整的新聞傳出。

無(wú)須諱言，所謂的架構(gòu)調(diào)整背后，都是戰(zhàn)略收縮與人員優(yōu)化。在行業(yè)規(guī)模與利潤(rùn)見頂?shù)内厔?shì)下，房企為了生存進(jìn)行果斷的戰(zhàn)略收縮完全無(wú)可厚非。

可以預(yù)見的是，2022年，主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略收縮的房企還將繼續(xù)增多，已經(jīng)戰(zhàn)略收縮的房企還有可能進(jìn)一步戰(zhàn)略收縮。

但請(qǐng)記住，善待那些被優(yōu)化的地產(chǎn)人，房企老板們一定要對(duì)得起自己的良知。

08 房地產(chǎn)稅逐漸落地的趨勢(shì)

今年10月23日，人大常委會(huì)做出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，十年的靴子終于要落地了。

原本很多業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)在今年底就會(huì)開始在試點(diǎn)城市落地，不過(guò)鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)顯然是有些不合時(shí)宜的。即便今年年底不會(huì)推進(jìn)，2022年大概率會(huì)循序漸進(jìn)式的推進(jìn)落地，而不造成市場(chǎng)的恐慌，不妨礙房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展將是推進(jìn)落地的前提條件。

09 樓市分化的趨勢(shì)

在2016年以前，在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的助推下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是統(tǒng)一的市場(chǎng)，要么一起漲跌，要么就是按照板塊輪動(dòng)的原則先后漲跌，但整體呈現(xiàn)出明顯的周期性。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，調(diào)控政策也基本是全國(guó)一盤棋的模式，決策權(quán)屬于中央。不過(guò)，伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，各地樓市開始分化，尤其是以一二線城市和三四線城市的分化最為明顯：

一二線城市供不應(yīng)求，要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；三四線城市庫(kù)存過(guò)剩嚴(yán)重，要靠棚改貨幣化提振市場(chǎng)。

在這樣的背景下，中央開始改變調(diào)控思路，于2016年政府工作報(bào)告中首次提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。

直至今日，中國(guó)樓市城市間的分化依然嚴(yán)重，而年底的中央 經(jīng)濟(jì) 工作會(huì)議又一次提到了“因城施策”。不難推測(cè)，2022年，樓市購(gòu)買力向高能級(jí)城市聚集的趨勢(shì)不會(huì)有任何的改變，一二線城市反倒是很有可能迎來(lái)一波“避險(xiǎn)”行情，即購(gòu)房者處理掉三四線城市的房子轉(zhuǎn)而投向更加稀缺的一二線城市，尋求“資產(chǎn)”的保值與增值。

10 商品房銷售規(guī)模下降將成為新趨勢(shì)

過(guò)去幾年，盡管我們都會(huì)談到房地產(chǎn)困難，但是全國(guó)商品房銷售金額卻是節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高，而商品房銷售面積同樣是震蕩上升。

不過(guò)，無(wú)論是人居居住面積，城鎮(zhèn)化率，新增剛需購(gòu)房人口數(shù)量，還是居民購(gòu)房的意愿，各種跡象都在表明，2021年大概率將會(huì)成為中國(guó)商品房歷史上的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由高速增長(zhǎng)向緩慢萎縮的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。相信在這個(gè)新趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式將漸漸顯現(xiàn)，屆時(shí)又將會(huì)迎來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)迎來(lái)又一次的新生。

最后，在研究房地產(chǎn)10大趨勢(shì)時(shí)，我們盡量用“大概率”進(jìn)行表述，而非肯定的表述，畢竟已經(jīng)經(jīng)歷了如此多的黑天鵝事件后，說(shuō)不定2022年又會(huì)有新的黑天鵝出現(xiàn)，關(guān)注地產(chǎn)大爆炸，我們且行且分析吧。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 2022年，中國(guó)房地產(chǎn)的10個(gè)大趨勢(shì)