作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)”字當頭。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售面積17.6萬億平方米，增速已趨于平緩，在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，預計2021年全國商品房銷售金額將繼續(xù)保持增長，但銷售面積大概率會維持在目前的水平，行業(yè)整體規(guī)模將步入無增長時代。

圖：2015-2020年全國商品房銷售金額、面積規(guī)模走勢（單位：萬億元、億平方米）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC

行業(yè)競爭加劇，市場整體下行壓力加大，2020年百強房企中有15家企業(yè)的累計業(yè)績規(guī)模低于2019年同期，41家企業(yè)增速較2019年放緩。其中，在TOP11-30梯隊房企中有15家房企2020年累計業(yè)績增速放緩，企業(yè)個數(shù)占比近3/4。

此外，TOP51-100梯隊房企格局分化加劇，增速放緩和業(yè)績同比降低的房企數(shù)量分別達到了15家和10家，一些企業(yè)面臨增長困局。特別是在“三條紅線”下房企控負債、降杠桿壓力增加，預計未來會有更多房企陷入“負增長”，企業(yè)規(guī)模增速放緩可能成為常態(tài)。

圖：TOP100房企2020年累計全口徑金額增速分梯隊變動情況（企業(yè)個數(shù)分布）

注：2020年單企業(yè)累計銷售金額同比增速與2019年增速的比較

數(shù)據(jù)來源：CRIC

在市場下行壓力下，2020年仍有一部分企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)突出，在年內(nèi)均實現(xiàn)了較高的業(yè)績增長。

圖：2020年部分規(guī)模房企全口徑銷售金額及同比增速（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

具體來看，2020年百強房企中全年業(yè)績增速超過10%的房企有66家，其中業(yè)績增速在10%-30%的企業(yè)數(shù)量與2019年基本持平。43家企業(yè)的增速在2019年的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升，業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于其他房企。

值得注意的是，雖然行業(yè)整體的下行壓力較大，但受益于2020年下半年市場回暖以及企業(yè)推貨、去化力度的加大，2020年全年業(yè)績增速在30%-50%之間的房企數(shù)量較2019年的12家大幅增加至21家。這部分高增速企業(yè)主要集中在不足千億的中等規(guī)模房企中，對規(guī)模訴求更高，且21家房企中14家企業(yè)的增速在2019年的基礎(chǔ)上有進一步提升。

圖：2020年百強房企累計銷售金額同比增速分布情況（家）

注：除碧桂園、富力、佳兆業(yè)為權(quán)益口徑與公告保持一致外，其余企業(yè)均為全口徑增速

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

1、區(qū)域深耕型：重點區(qū)域市場空間和政策紅利加持，業(yè)績增速凸顯

區(qū)域深耕型房企，泛指在以“年”為單位的一段時間內(nèi)，專注于某一或某幾個區(qū)域市場的開發(fā)，并于這些區(qū)域范圍內(nèi)市場占有率相對較高的房企。

在國家發(fā)展規(guī)劃的政策利好下，長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市區(qū)域經(jīng)濟向好，帶動區(qū)域樓市熱度的提升。在此背景下，區(qū)域深耕型房企在競爭中優(yōu)勢凸顯，尤其是深耕重點城市群的房企，例如寶龍深耕長三角，截至2020年中期于長三角的土儲建面達1779萬平方米，2020年全年業(yè)績增速達35.1%。

表：部分區(qū)域深耕型房企深耕區(qū)域、土儲情況及業(yè)績增速（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

區(qū)域深耕型房企往往在成立之初便確立布局戰(zhàn)略，多以大本營及周邊區(qū)域為主；對這些房企而言，長遠的戰(zhàn)略眼光以及堅定而卓越的執(zhí)行力是其業(yè)績逆勢提速增長的關(guān)鍵。

2、城市機會型：核心城市的市場熱度升溫，銷售業(yè)績“水漲船高”

在市場整體下行背景下，城市布局對于企業(yè)項目去化影響甚大，精準的城市布局能夠借助市場機會帶動業(yè)績增長。

從2020年市場成交來看，一線城市表現(xiàn)出較強的韌性，全面趨好；二線城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，杭州、蘭州、濟南、合肥、廈門等部分城市熱度較高；三四線城市整體表現(xiàn)基本持穩(wěn)，珠海、東莞、江陰、宜興等城市成交突出。

基本面優(yōu)質(zhì)的城市，市場成交表現(xiàn)更有保障，一線城市整體風險最低，對于業(yè)績增長起到良好的推動作用，二線和三四線城市布局更加考驗房企對不同市場的研判。

另外，2020年不同能級高成交量以及成交高增長的典型城市，房企在這些城市發(fā)力顯然更利于業(yè)績的實現(xiàn)。

表：部分熱點城市2020年新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）

從2020年房企增長路徑來看，一些房企就受益于布局城市的市場機會，通過加快推盤供貨，推高業(yè)績增長，此類房企大多具備本土或深耕核心城市的特質(zhì)，從而借勢而上，典型如濱江集團、大華集團、國貿(mào)地產(chǎn)、北京城建、仁恒置地等。

表：城市機會型代表房企增長與核心城市增長情況

這些本土及深耕核心城市企業(yè)2020年借助市場熱度，實現(xiàn)了較高的業(yè)績增長，但是從另一方面來講，也更加受到城市市場變動的影響。此外，基本面優(yōu)勢的熱點城市也將吸引更多房企更大力度布局，城市機會型房企如何守住陣地，增強自身的市場認可度和拿地競爭力是關(guān)鍵。

3、資源釋放型：早期投資積累豐富，加速釋放沖高業(yè)績

行業(yè)內(nèi)分化現(xiàn)象不斷加劇，一些“輕規(guī)模、慢周轉(zhuǎn)”的房企意識到規(guī)模的重要性，憑借豐厚優(yōu)質(zhì)的投資積累，加速供貨推盤，沖高業(yè)績，這類房企土地儲備兼具“量”與“質(zhì)”雙高的特征，為業(yè)績增長提供保障。

資源釋放型房企的高增長主要得益于前瞻性的布局積累，優(yōu)質(zhì)城市資源的釋放推動業(yè)績沖高。但隨著優(yōu)質(zhì)貨源減少，未來增長的持續(xù)性有待進一步觀察，再加上熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊獲取競爭激烈，更加考驗后續(xù)的拿地能力，這是繼續(xù)保持增長力的關(guān)鍵。

4、合作擴張型：合作開發(fā)高效獲取土地，實現(xiàn)規(guī)模訴求

隨著房企資金壓力加大，并且在公開市場獲取土地難度加大，合作開發(fā)成為房企謀求規(guī)模增長的重要方式。合作方式包括戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、收并購、代建、城市更新等，合作區(qū)域范圍多集中于一二線及強三線中的熱點及潛力城市。

通過合作，部分房企實現(xiàn)了高效拓儲，帶動業(yè)績的高速增長。其中，以代建合作為主的規(guī)模房企綠城中國，2020年實現(xiàn)銷售金額2147億元，同比增長58.6%，其合作代建占比維持40%以上。

合作擴張型房企仍有大部分新上市房企，主要是基于資本角逐的競爭以及站穩(wěn)腳跟的壓力，對規(guī)模的訴求更為強烈，傾向于以權(quán)益換取規(guī)模，通過合作提升全口徑規(guī)模。例如大發(fā)、德信、弘陽等房企，借助合作模式2020年全年銷售金額增速分別達44.3%、40.9%和32.8%。

表：2020年部分合作型房企業(yè)績增速及權(quán)益比例

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

值得注意的是，房企在受益于合作帶來的規(guī)模增速的同時，也需合理控制權(quán)益占比的大幅降低、母公司股東權(quán)益的稀釋等背后潛藏的風險，關(guān)鍵點在于平衡規(guī)模和效益同步增長。

5、以價換量型：通過大規(guī)模降價促銷，加快周轉(zhuǎn)促增長

2020年“營銷”成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大熱詞，營銷策略和營銷手段也尤為重要，不少房企為了加快周轉(zhuǎn)，大規(guī)模進行降價促銷，通過“以價換量”實現(xiàn)業(yè)績的增長。

“以價換量”盡管具備一定的刺激作用，但并非都有顯著的效果，降價方式、降價力度和持續(xù)時間都是釋放購買力的重要影響因素，也決定了最終業(yè)績實現(xiàn)的效果。2020年通過降價促銷實現(xiàn)高增長最典型的房企是中國恒大，而碧桂園在龐大基數(shù)下實現(xiàn)微增長。

表：部分房企的銷售增速以及均價變動幅度

注：碧桂園銷售金額為權(quán)益口徑

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

總的來說，“以價換量”的增長路徑對于企業(yè)的營銷能力與降價能力提出較高的要求，另外，降價促銷也是近兩年來多數(shù)房企陷入“增收不增利”困境的主要因素之一，這種規(guī)模增長路徑顯然并不利于盈利能力的提升，各房企在實施該策略時要做好科學、合理的評估。

在行業(yè)增速持續(xù)放緩、“三條紅線”壓頂?shù)谋尘跋拢絹碓蕉嗟姆科蟪霈F(xiàn)負增長，如何保持增長力成為關(guān)乎房企生死存亡的核心問題。本文通過對2020年各房企業(yè)績?nèi)绾螌崿F(xiàn)逆勢高增速進行深度剖析，提出這些企業(yè)整體所呈現(xiàn)出五大典型特征，或?qū)ζ髽I(yè)未來發(fā)展規(guī)劃提供可參照路徑。

需要警惕的是，部分高增長房企也伴隨著高負債，這種增長方式在當前市場環(huán)境下脆弱性較高。尤其是隨著“三條紅線”的正式實行，房企的債務(wù)狀況監(jiān)管力度加強，“高杠桿、高負債”式增長顯然無法長期持續(xù)。

因此，房企可以結(jié)合自身通過區(qū)域、核心城市、合作、營銷等維度強化自身的增長能力，但也要關(guān)注財務(wù)安全，向有質(zhì)量、穩(wěn)定、安全的增長方式不斷發(fā)展，而一些“高負債”式增長房企，仍需側(cè)重于降負債，警惕高杠桿帶來的風險問題。

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原標題： 深度研究丨2020年實現(xiàn)高增長的房企，具備這5大特征！