作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)

比規模更重要的事

前不久，劉鶴副總理在《人民日報》發表重磅文章《必須實現高質量發展》引發公眾熱議。尤其是文章中提及房地產的內容備受關注，其中“順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題”被認為是中央高層透露出房地產行業未來的機會與方向。

經過40多年的改革開放，中國房地產行業蓬勃發展，人均居住面積從6.7平米增長到今天的突破40平米。

當前，除了結構性的出現緊缺外，人們居住整體緊缺的時代已經過去了。站在這個角度講，中國房地產企業已經很好地完成了“有房住”的歷史使命。

在未來的時間里，“住好房”將成為中國房地產企業新的歷史使命。

新的歷史使命也意味著房企之間的競爭，終究會從金融屬性的資本較量，回歸到居住屬性的產品較量。

那些能活下來的房企最強的也不再是融資能力，而是營造產品品質的能力。

被低估的產品力

前不久，克而瑞發布了一份有關于房企產品力的測評榜單，相較于房企都在明爭暗斗的銷售排行榜，在炸天團看來，這才是一份非常重要的榜單。

前幾年行情好的時候，房企都在追求高周轉，高杠桿、高負債、高利潤，房子質量自然好不到哪里去。后來政策收緊了，房企為了保利潤，高周轉發揮到極致，成本也被控制到極致，房子質量就更加倒退了，因為房子質量被業主維權幾乎是每個樓盤在交付時都會遇到的共性問題。

在產品品質倒退的時候，無論是房企還是購房者都更應該重視這份產品力榜單。

在這份產品力較量的榜單里，前三甲眾望所歸，分別由融創、綠城和金茂摘得。

融創這些年在滿足客戶需求和產品創新上的進步有目共睹，綠城作為老牌品質房企依然是屹立不倒，而金茂更是憑借著幾座金茂府技驚全行業。

或許，在“住好房”的歷史使命里，所有房企最有必要認真研究的是：如何做好產品。

幾個月前，杭州在第二輪集中土拍前，為了抑制過熱的土拍市場調整土拍競價規則，開展“競品質”試點。簡言之，房企想參加土拍，必須先競品質方案，獲得資格后進入土拍程序。

或許，杭州只是開了先例，它的價值在于引導房企必須放棄過往忽視產品品質的行為，轉而要有產品主義精神，做出好的產品品質。

在山城重慶，前幾年成立了西南地區首個地產研發基地，聚焦于基礎材料、工藝和未來社區等領域的深度研究。

舉個簡單地例子，產品專家在研發基地通過對不同內襯金屬風管安裝工藝實驗打樣，首次研發出內襯預制“Ω”金屬風管安裝工藝。而該工藝的優點就是優化了風管形狀，可以大大減少了公攤面積。

在這個占地5000平米的研發基地里，類似的課題研究還有很多都在同步推進中。

他們看似不起眼，但微小的創新研發串聯起來可以助力產品品質大的提升。而背后主導這一切的正是產品力榜單上榜首位置的融創。

不止于重慶，中式建筑、精裝成品房、智能家居等領域的研究正在上海研發基地進行；在天津，產品專家正在研發基地里對綠色建筑技術、裝配式建造技術、高性能材料研發、環保材料檢測應用等領域的探索。

在研發基地的推動下，融創模塊化開發和標準化復制能力已經是有目共睹。單就產品線而言，壹號院系、桃花源系、宜和山水系、九府宸院系… …在今天，融創已經成為產品線體系最為豐富的房企之一。

或許，在未來，優秀的房地產企業將會更像是科技公司，房企之間在“住好房”的科研創新上一較高低。到那時，才可謂是產品主義精神在房地產行業的真正崛起。 

對于普通房企而言，如何去打造和提升自己的產品力呢？

在總結優秀房企的基礎上，炸天團認為至少有三點必須要做好。

去年，融創做了件很有意思的事情，在20個城市發放5500組客戶調研問卷，收集整理了約250萬字深度訪談內容，而目的就是洞察新一代主流客群的生活和居住需求。事實上，這也是融創“I AM I新生活主張”的由來。

請記住在任何時候任何行業任何產品，客戶需求都是產品力的源點。

在過去的20多年時間里，包括星河灣、仁恒、綠城、濱江、世茂、金茂等都曾先后代表著行業產品力的高度，以融創為例，是如何做到的呢？

內部他們設立了一種虛擬產品創新組織，參與者可能是在產品、運營客研、業務集團、區域集團等不同職能部門或區域，部門之間、區域之間的壁壘可以因為產品創新而打破，人才也在其中發揮出最大的效能。

而每個部門都可作為研發觸點，推動產品創新專題建立。換句話說，產品創新并不只是產品部門的事情，而是將整個集團全都調動起來，而產品研發基地作為創新研發的試驗場，又可把研發成果迅速轉化為產品模型，不斷迭代。

不難看出，這樣的組織生態設立目的就是為了源源不斷地產品創新，事實也證明，在這樣的組織生態下，是最有利于產品力提升的。

兩個月前，金地挖了一位渾身貼滿IT標簽的阿里副總裁范馳，這背后則是房企正試圖借助于數字化轉型提升產品力。

無獨有偶，融創在今年成立了線上業務推進部，引入原微軟中國服務部首席數字官尹靖和原IBM全球軟件及云服務交易系統IT負責人常紅平先后加盟，互聯網新鮮血液+融創業務骨干的工作協同模式，這無疑是融創為了數字科技化建設落地而設立。

最后，未來的市場會回歸到客戶市場，未來的房企競爭會回歸到產品力競爭，未來也會正如克而瑞丁祖昱所說的那樣：相信未來房地產行業的產品力會越來越好，做好產品的企業春天會長存。

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原標題： 進入“住好房”時代，房企該比拼什么？