多年來互聯(lián)網(wǎng)的市場造富行為，讓更多的人恍惚覺得“云”才是高大上，只想加上數(shù)字化的名頭，而從不縱深向下落實數(shù)字化。

樓宇數(shù)字化作為近年來誕生的新概念，目前正處于發(fā)展的初級階段，市場魚龍混雜、技術參差不齊，也正因為“新”才更需盡快建立統(tǒng)一的行業(yè)標準，以及有領航者指明發(fā)展方向。

對此，睿和智庫深入采訪了德必集團CIO、智鏈合創(chuàng)CEO范陽，昊樓科技創(chuàng)始人余鐘煉，京東方科技服務CIO謝星亮三位樓宇數(shù)字化領域資深專業(yè)人士及操盤手，以期明晰樓宇數(shù)字化所處的時代環(huán)境，并共同探索未來發(fā)展趨勢。

早期的數(shù)字化就是大眾所說的信息化或者自動化，先是BA（Building Automation），后來是BIM（Building Information Modeling）。現(xiàn)在樓宇數(shù)字化主要把樓宇里的電器設備、建筑情況、溫濕度等環(huán)境空間管理起來。

之后再利用這些信息為“人”服務，如溫濕度過高了就打開換氣，消防水箱沒有水了自動預警補水，做到各種各樣的預警和控制之后，才可以說是智慧樓宇。樓宇數(shù)字化是為了實現(xiàn)智慧樓宇，而目前有些樓宇可能是數(shù)字化了，但是還沒有“智慧”起來。

從樓宇行業(yè)的角度來說，促進樓宇數(shù)字化誕生的就是樓宇形態(tài)的進化和管理需求的升級。從磚瓦構建的房屋到現(xiàn)在的各種園區(qū)、寫字樓，在這個過程中出現(xiàn)了強弱電、空調系統(tǒng)，對這些結構進行更高效的管理的需求也相應出現(xiàn)，進而對數(shù)字化產(chǎn)生了指向性的要求。

從發(fā)展階段來看，樓宇數(shù)字化的第一個階段是基礎管理—信息化階段，包括樓宇自動化（BA）、消防自動化（FA）、安保自動化（SA）、通信自動化（CA）、信息自動化（MA）；第二個階段是綜合管理—數(shù)字化階段，包括綜合信息集成系統(tǒng)（IBMS）、物業(yè)與設施管理系統(tǒng)（IPMS）、綜合安防管理系統(tǒng)（SMS）；第三個階段就是我們想要實現(xiàn)的階段—智慧階段，主要體現(xiàn)在場景化賦能和資產(chǎn)運營升級上。

昊樓科技創(chuàng)始人余鐘煉認為，絕大多數(shù)樓宇目前還處于信息化時代和半數(shù)字化時代。因為真正的數(shù)字化硬標準很高，例如信息流的自動采集和自動生成，對數(shù)字化的要求非常高，目前很少有樓宇能夠做到真正的數(shù)字化，所以現(xiàn)階段稱為信息化和半數(shù)字化的時代。

樓宇數(shù)字化發(fā)展不到五年時間，整體處于成長初期。新生事物發(fā)展的道路總是曲折的，目前樓宇數(shù)字化面臨著市場魚龍混雜，技術參差不齊等種種亂象，亟待建立行業(yè)標準，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

京東方科技服務CIO謝星亮稱，從需求端而言，隨著手機支付、5G、人工智能、AI等技術的普及，客戶對樓宇園區(qū)的數(shù)字化技術以及服務的需求越來越強烈。同時由于疫情的發(fā)展，未來可能都需要避免人與人之間直接接觸的服務，更多的可能要通過無人機、無人車等手段去進行服務，所以從客戶的角度來講，對樓宇數(shù)字化的需求是越來越迫切。

而這些需求整體上可以分為兩類：一類是新建建筑的智慧化設計；一類是既有建筑的智慧化改造，新建建筑比重是既有建筑的兩倍左右。另外，可以按客戶對具體功能的維度可以分為硬件和軟件。其中，硬件需求是占比最大的部分；軟件中又可以按照場景分為資產(chǎn)、物業(yè)、運營等等，軟件需求中又以資產(chǎn)管理需求為首要需求。

范陽認為，基于樓宇園區(qū)的視角來說，樓宇數(shù)字化基本上是以樓的形態(tài)為核心的，建筑物本身是有建筑標準的，我們可以類比綠色建筑的發(fā)展，綠色建筑的認證，之前的標準是不明晰的，逐漸的產(chǎn)生了幾大綠色建筑標準，像中國綠色建筑評價標準，美國LEED標準，美國WELL建筑標準，不同類型的建筑就對應不同的標準。

但是在數(shù)字化領域是沒有明確的標準的，現(xiàn)在就是好的樓宇依舊保持著優(yōu)勢地位，不好的樓宇需要變得更好，市場其實是需要一個標準，且這個標準要從對樓的要求轉向對人的需求的滿足。

另外，目前國內樓宇數(shù)字化的發(fā)展水平極度不平衡，核心城市之外的大部分樓宇可能還未開始數(shù)字化或者停留在數(shù)字化的第一階段，而一些樓宇已經(jīng)進行了非常深度智慧化的探索，例如德必柏航易園的元宇宙園區(qū)，這是國內首個元宇宙產(chǎn)業(yè)園，在沉浸感和社交關系層面取得的突破性進展。

需求旺盛，市場龐大，進而對樓宇數(shù)字化運營商的能力要求也越來越高。人才方面，也更需要有互聯(lián)網(wǎng)思維、信息化思維的復合型人才來進行能力輸出。如果做傳統(tǒng)行業(yè)的數(shù)字化的轉型，就是要用數(shù)字化思維去重新理解傳統(tǒng)業(yè)務，互聯(lián)網(wǎng)思維和傳統(tǒng)運營思維缺一不可。

未來樓宇數(shù)字化行業(yè)標桿的服務商，首先要具備扎實的業(yè)務能力，同時能與新興事物進行融合；其次需要專業(yè)的運營能力，輕資產(chǎn)運營是近年來各產(chǎn)業(yè)運營商所爭相追求的發(fā)展模式，無論行業(yè)形勢如何千變萬化、錯綜復雜，最終比拼的依然是運營能力；第三，要從滿足租賃本身的需求轉向滿足樓宇里的人的需求。

對于需求主體的轉化背后的邏輯，范陽解讀稱，第一個邏輯必然是以客戶為中心。只追求形式再酷炫，但是對客戶沒有價值，那么做事情最開始的出發(fā)點就是錯的。這就回到了你的客戶是誰？怎么了解你的客戶的問題上，你需要去深度感知你的客戶。

第二個邏輯就是有服務客戶的能力。對于樓宇的運營者和物業(yè)來講，每一個人的行為都成為標簽和數(shù)據(jù)，每一個設備產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，每一個空間的運行情況，都會在線上實現(xiàn)可視化，便于運營者管理。同時，有任何問題皆可通過AI算法自動處理，提高服務效率的同時，能夠以非租金收入能取代租金收入，而要實現(xiàn)這些效果，樓宇數(shù)字化是基礎。

事物發(fā)展要經(jīng)歷一個從小到大、從弱到強、從不完善到完善的過程，目前樓宇數(shù)字化市場雖錯綜復雜、混沌初開，而建立行業(yè)標準也并非一蹴而就。

7月13日，在睿和智庫主辦的“2022中國樓宇園區(qū)資管及低碳數(shù)字化創(chuàng)新峰會”上，中國不動產(chǎn)低碳數(shù)字化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟將正式成立，為行業(yè)標準的建立和市場的正向發(fā)展而不遺余力，致力做樓宇數(shù)字化領域的先行兵與領航者