作者：毛小柒

來源：濤動宏觀（ID：jinrongjianghu123123）

目前來看，在“三線四檔”、“房地產(chǎn)貸款集中度”、“嚴查經(jīng)營貸和消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)”、“集中土地出讓”等政策之外，對房地產(chǎn)市場的整頓正不斷加強，房地產(chǎn)領域的融資環(huán)境預計還將持續(xù)收緊、頭部較為激進的地產(chǎn)企業(yè)和流動性壓力較大的中小房企業(yè)的風險可能會不斷暴露。

一、住建部等8部門發(fā)文：力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)秩序明顯好轉

2021年7月23日，住建部、發(fā)改委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會和國家網(wǎng)信辦等8部門聯(lián)合發(fā)布的《關于持續(xù)整治房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房（2021）55號）（以下稱55號文）明確提出“力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉”，這應是一個比較明確的信號，即未來三年，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境都不會有明顯放松的跡象。

二、住建部與央行昨晚紛紛發(fā)話

雖然55號文的8部門沒有央行，但央行在構建房地產(chǎn)金融管理機制方面無疑是不可或缺的，特別是去年8月份提及的“三道紅線”和12月份提及的“貸款集中度”政策，影響較為深遠。

（一）實際上，2021年7月22日晚間的東方時空專門采訪了住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光和央行金融市場司司長鄒瀾，有透露出一些信號。例如，張其光司長表示“強化省級政府的監(jiān)督指導責任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責”。再比如，鄒瀾司長表示“‘三線四檔’規(guī)則試點房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營財務指標明顯改善，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，下一步將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制”。

（二）此外，張其光司長還表示“加強住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調(diào)……在土地端，著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制”。

這意味著后續(xù)對地產(chǎn)企業(yè)的名單制管理和資金來源審查將會變得非常嚴格，后面房地產(chǎn)市場的政策思路將會從目前的“一城一策”向“一地一策”和“一企一策”轉變，即所謂的貼身式監(jiān)管。

三、住建部等8部門的55號文要點全面梳理

通過梳理55號文，發(fā)現(xiàn)整治要點大致如下：

（一）重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務等四大領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，加大整治力度，堅持群眾參與（可以舉報投訴）、綜合整治（各部門聯(lián)網(wǎng)合力），定期公布整治工作階段性成果。

（二）因城施策突出整治重點，在上述四大領域抓整治要點，如嚴查地產(chǎn)開始企業(yè)違法違規(guī)開工建設、延期交付、房屋質(zhì)量問題、捂盤惜售、挪用交易監(jiān)管資金、違規(guī)收取預付款和茶水費等費用、違規(guī)開展住房租賃消費貸款業(yè)務、未按規(guī)定辦理租金監(jiān)管和資金歸集等。

（三）持續(xù)加大懲處力度，大致如下：

1、對本行政區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、金融機構、網(wǎng)絡媒體及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，并予以公開曝光；

2、對逾期不能償還債務、大規(guī)模延期交房、負面輿情較多等存在重大經(jīng)營風險的企業(yè)，實施重點監(jiān)管，提升風險防范化解能力。可以看出這里需要謹防負面輿情的房地產(chǎn)企業(yè)及相關中介服務類企業(yè)，如近期輿情頻出的恒大等。

（四）對房地產(chǎn)市場的整治不是一住建部一個部門的事情，各部門有明確分工，如自然資源部門負責查處未依法依規(guī)取得土地即開工等問題、稅務部門負責查處非法規(guī)避房屋交易稅費行為、金融監(jiān)管部門負責查處信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等問題。

（五）省級住建部門每季度向住建部報送工作進展情況，住建部每半年對各地工作進展情況進行通報。

四、政策層面較為推崇長沙與北京兩地的做法

55號文之外，住建部之前還特別指出“北京、長沙等城市的大膽探索，總結出一系列成功的經(jīng)驗”。因此這兩個地方的房地產(chǎn)政策值得關注。具體看，

（一）2016年11月25日，長沙市出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控的七條措施，即嚴格房價審查、嚴控預售網(wǎng)簽、開展重點稽查、強化資金監(jiān)管、抑制投機炒房、增加有效供應以及曝光不良企業(yè)等，并由市住建委和市發(fā)改委等聯(lián)合成立檢查組，對全市批準預售的房地產(chǎn)開發(fā)項目及所有房地產(chǎn)中介機構進行全面檢查。隨后2017年3月長沙公布318新政、2017年5月公布520新政、2017年9月公布923新政、2018年6月公布625新政，政策發(fā)布頻率頻繁、調(diào)控尺度不斷趨嚴（如限售時間大幅延長、相關交易稅率大幅提升等），取得了較好成效。

（二）2018年7月8日，北京市住建委發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》（征求意見稿），以規(guī)范商品房銷售市場。同時在今年上半年的集中供地環(huán)節(jié)中，北京還對30宗集中出讓的土地均設置了價格上限，實行“一地一策”制度，即當競價超過上限時不再接受更高報價，競拍會最終進入“高標準商品住宅投標程序”，即熱門地塊歸屬問題，需根據(jù)各家房企遞交高標準建設方案來確定。

除以上地方外，成都等地已經(jīng)明確對“三道紅線”的重點地產(chǎn)企業(yè)實施名單制管理，而其它一些地區(qū)還對地產(chǎn)企業(yè)的資金歸集以及住房租賃資金監(jiān)管提出了更嚴格的要求。例如，2021年7月21深圳住房和建設局在《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》的基礎上發(fā)布《深圳市住房租賃資金監(jiān)管操作指南》，要求“監(jiān)管銀行應當在收到市租賃平臺推送的住房租賃交易信息后1個工作日內(nèi)，對專戶入賬資金進行識別，區(qū)分租金、押金及其他資金的數(shù)額”。

再比如，2021年7月19日，邵陽市住建局發(fā)布通知稱“因監(jiān)管金額與實際銷售金額不符，存在賬外收存和使用預售資金及蓄意逃避監(jiān)管行為，暫停了未來城項目和華府項目的網(wǎng)簽交易”等等，目前已經(jīng)恢復。

五、《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》要點梳理

2021年7月2日國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）則進一步明確提出要加快發(fā)展保障性租賃住房，致力于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，要點如下：

（一）進一步完善土地支持政策

1、人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市（這些和958號文的規(guī)定相一致），可探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房；

2、允許利用企事業(yè)單位（含高校醫(yī)院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；

3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；

4、允許將商辦、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

（二）簡化審批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

（三）中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

（四）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。2021年6月18日的國務院常務會議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（五）支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款（如政策性銀行提供的），在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。這一規(guī)定在地產(chǎn)新政威力日顯的背景下，對金融機構而言顯得格外重要。

可以預見的是，除保障租賃住房可能是房地產(chǎn)市場唯一能夠獲利政策層面眷顧的領域，而住建部住房保障司司長曹金彪亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”（目前上海和廣州提出的占比分別為40%和45%）。

綜上來看，前期地產(chǎn)行情過熱以及加強信貸投向引導是房地產(chǎn)市場政策層面持續(xù)趨嚴的最主要原因，即地產(chǎn)新政的出發(fā)點是為了提升地產(chǎn)調(diào)控政策效果、避免地產(chǎn)領域擠占實體經(jīng)濟信貸資源以及建立房地產(chǎn)長效機制。目前的政策背景下，地產(chǎn)開發(fā)商、中介商及購房者的資金監(jiān)管將會顯著趨嚴，我們判斷后續(xù)一些較為激進的頭部開發(fā)商和承受能力較弱的中小開發(fā)商將會面臨更大的壓力，這些企業(yè)存在較大的經(jīng)營風險。而55號文亦特別提出“對逾期不能償還債務、大規(guī)模延期交房、負面輿情較多等存在重大經(jīng)營風險的企業(yè)，實施重點監(jiān)管”，這是不是有所指？

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原標題： 房地產(chǎn)市場再迎重磅政策