杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
新春伊始，房地產(chǎn)洗牌加劇。
在正榮地產(chǎn)的 “2022年第一雷”終于捂不住爆了之后，后續(xù)的一系列項目轉(zhuǎn)手工作備受關(guān)注。
眾多接盤方里，杠桿地產(chǎn)注意到美的置業(yè)很特別。
01 三年跌三成
最新的工商資料顯示，美的置業(yè)接手了正榮地產(chǎn)的榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司，榮福天津置業(yè)為項目公司，目前正開發(fā)“和筑梅江”項目。據(jù)公開報道，該項目的成交價格為11.28億元。
美的置業(yè)是誰？估計部分桿友并不熟悉，但如果提到那位電商巨頭美的集團，應(yīng)該沒人不知道。
家電大王何享健讓美的成為家電巨頭后，不滿足于局限在家電行業(yè)，搞起了房地產(chǎn)，在資本市場也是風(fēng)生水起。
2004年美的置業(yè)正式成立公司，但此后五年，卻并未走出珠三角，表現(xiàn)平平。
2018年10月，登陸港交所上市，成功上岸，迎來了它的高光時刻。
圖表來源|東方財富（特此感謝）
如上圖東方財富的數(shù)據(jù)顯示，2018年是美的置業(yè)增長近6年的增長最高點，營收同比增速達到70%左右。
正如其他狂飆猛進的房企一樣，美的置業(yè)的快速擴張，也伴隨著危機，并非表面那么風(fēng)光。這期間，美的置業(yè)出現(xiàn)過重大事故，甚至造成了多人死亡。
2018年以后，美的置業(yè)的增長迅速放緩，營收同比增速下滑嚴重，甚至不及2016、2017年，2020年是其近6年的最低點，為27.6%，最新的2021年度數(shù)據(jù)還沒出，杠桿地產(chǎn)將密切關(guān)注。
圖表來源|東方財富（特此感謝）
在此背景下，美的置業(yè)上市后股價也一直不溫不火。當初IPO發(fā)行價為17港元，截至2月25日港股收盤，其股價為11.46港元，3年多跌去3成多。當然這也不完全是自身問題，還與諸多客觀因素有關(guān)。
02 踩中一條紅線，總負債略增
如今美的置業(yè)在公眾當中的知名度雖不及家電，但其爆發(fā)式地增長卻是傳統(tǒng)家電業(yè)務(wù)無法比擬的，當然負債率也是無法比的。
以三道紅線為標準，美的置業(yè)踩中了一條紅線，目前是“黃色”，越線的是扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率，超過了70%，為74.7%。
值得注意的是，在“明股實債”重災(zāi)區(qū)——少數(shù)股東權(quán)益里，美的置業(yè)的表現(xiàn)也頗為詭異，杠桿地產(chǎn)不做判斷。
2021上半年，美的置業(yè)的應(yīng)占利潤里，少數(shù)股東權(quán)益為8.47億元，比2020年同期的3.30億元增長了156.68%，占了總利潤的28.21%。
權(quán)益占比方面，美的置業(yè)的少數(shù)股東權(quán)益為204.23億元，占了權(quán)益總額430.73億元的47.41%。起碼這不是好現(xiàn)象。
就在被報道接盤正榮天津某項目差不多同一時間，美的置業(yè)發(fā)布公告，稱擬通過間接全資附屬公司美的置業(yè)集團有限公司發(fā)行不超過人民幣15億元中期票據(jù)。預(yù)期第一期中期票據(jù)所得款項將用于項目建設(shè)。
和公告一同披露的，還有美的置業(yè)2021年三季度的部分財務(wù)數(shù)據(jù)，如上圖，截至2021年9月30日，美的置業(yè)資產(chǎn)總額3206.3億元，負債總額2648.5億元，營業(yè)總收入520.94億元，利潤總額61.6億元，凈利潤47.33億元，貨幣資金259.72億元。
負債總額來看，比2021上半年增加了不到200億元，當然這里面還包括合約負債。貨幣資金也增長了些，2021上半年為233.9億元。
03 融資提速，2022年生死之戰(zhàn)
“黃色”的美的置業(yè)要發(fā)行中期票據(jù)，在杠桿地產(chǎn)看來，是2022年房地產(chǎn)行業(yè)融資友好的信號。可以預(yù)見的2022年此后幾個月，融資會愈加友好，房企自救的機會也會更多，雷聲滾滾是誰都不希望看到的局面。
2022年，對很多房企來說就是一場生死之戰(zhàn)。
對了，2022年1月大部分房企都已經(jīng)發(fā)布了銷售快報，但美的置業(yè)似乎遲遲未發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)翻閱了往年，其一般會在2月初或中上旬發(fā)布，不知道這次為啥還沒發(fā)布？
按此前1500億元的銷售目標來算，2021年全年，美的置業(yè)完成年度銷售目標約91.43%。
據(jù)中指研究院相關(guān)榜單，美的置業(yè)2021年銷售額排名27，其中權(quán)益銷售額以912.4億元排名31。
背靠美的集團，美的置業(yè)還是值得期待的，2022年剛開局，希望一切都好。
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