作者：好貓

來源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

任何人都難以想象，一家千億銷售規(guī)模房企，年度凈利潤(rùn)只有2.28億元，歸屬于母公司股東利潤(rùn)只有1.17億元。

資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的嘲笑得逞了——“地產(chǎn)賺的都是假錢”，難道真的在禹洲集團(tuán)（01628.HK）身上印證了？

一切都需要從禹洲年度業(yè)績(jī)報(bào)表中去尋找。

2020年，禹洲銷售額同比增長(zhǎng)40%至1050億元，禹洲未公布權(quán)益銷售額，但禹州少數(shù)股東權(quán)益占比約為28%。

勉強(qiáng)說禹洲是千億房企，倒也不為過，這是禹洲目前僅拿得出手的稱號(hào)。

問題出現(xiàn)在營(yíng)業(yè)收入上，禹洲2020年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入104.1億元，同比下降55%；全年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)4.8億元，同比下降92%。

禹洲的收入主要來自物業(yè)銷售、物業(yè)管理費(fèi)收入、酒店經(jīng)營(yíng)收入、租金收入。

2020年禹洲物業(yè)銷售收入僅97.4億元，同比下降56.7%。也就是說，禹洲整體營(yíng)業(yè)收入下降，主要是物業(yè)銷售收入下降導(dǎo)致。

更可怕的是，禹洲2020年的物業(yè)銷售息稅前利潤(rùn)（EBIT）是虧損6.3億元，去年同期為盈利59.5億元。

按照房企確認(rèn)收入，一般以購(gòu)房者獲得已完工物業(yè)的法定所有權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，即購(gòu)房者確認(rèn)收房時(shí)，房企才能將售樓款確認(rèn)為收入，此前一直為合同負(fù)債。

在確認(rèn)收入同時(shí)，也可以確認(rèn)同時(shí)期產(chǎn)生的成本。因此禹洲收入下降的問題，可以得出兩種解釋：

一個(gè)是確認(rèn)收入“腰斬”；

另一個(gè)就是確認(rèn)收入同時(shí)期的成本奇高，做了虧本生意。

禹洲在業(yè)績(jī)公告中輕描淡寫，收入減少主要是受新冠肺炎疫情影響，上海若干物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度延期，武漢和唐山物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認(rèn)。

和泰禾黃其森一樣，甩得一手好鍋，禹洲的解釋至少有三個(gè)懷疑點(diǎn)。

第一，住宅樓盤出地面或者數(shù)層，就可以銷售，一般至少兩年后才能竣工交付給業(yè)主，屆時(shí)才能確認(rèn)收入。

上海若干項(xiàng)目既然處于開發(fā)階段，銷售后交付至少要一兩年時(shí)間，上海項(xiàng)目怎么就能影響當(dāng)年的收入呢？

第二，從絕大部分房企的數(shù)據(jù)來看，新冠肺炎對(duì)工期影響基本在后期被消除。兩個(gè)月工期的影響，不足以造成同比50%收入確認(rèn)的下降。

第三，因?yàn)槭杖牒统杀臼峭瑫r(shí)期匹配確認(rèn)，延遲確認(rèn)收入，沒有辦法解釋為何會(huì)發(fā)生虧損。

用數(shù)據(jù)說話，才能更加有力的戳破禹洲的謊言。

2020年中期報(bào)告里，禹洲就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.1億元，同比增長(zhǎng)20%。

看懂房企報(bào)表的難度直線增加，前半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.1億元了，全年的收入?yún)s不增反降至104.1億元。

這只能有一個(gè)解釋，禹洲剔除了一些收入。

這樣做的唯一原因應(yīng)該是審計(jì)師的不認(rèn)可。按照港股規(guī)定，中報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是不需要經(jīng)過審計(jì)的。

也就是說，禹洲管理層對(duì)收入的確認(rèn)，不被審計(jì)師認(rèn)可，最終被迫剔除出一些收入。千方百計(jì)提前確認(rèn)收入，在業(yè)內(nèi)并不新鮮。

禹洲與審計(jì)師的分歧，在正式的年度報(bào)告中也許會(huì)有些許蛛絲馬跡。

可能會(huì)涉及一些聯(lián)合營(yíng)公司收入確認(rèn)、毛坯房交房等方面的分歧，但禹洲管理層妥協(xié)了，也可能就此將這件事埋起來。

至于虧損的事情，有一個(gè)數(shù)據(jù)也足以解釋。

2016-2020年，禹洲交付的物業(yè)平均售價(jià)分別為9000元、14118元、15182元、12426元、11711元。

同時(shí)期，禹洲新增土地儲(chǔ)備的樓面價(jià)分別為9872元、6787元、5000元、10023元、11852元。

毫無疑問，禹洲正在消化高地價(jià)帶來的虧損陣痛。

禹洲是最近幾年崛起的黑馬房企，2016年銷售額才232億元，快速增長(zhǎng)至千億規(guī)模，讓禹洲現(xiàn)金流還算比較寬裕，非受限現(xiàn)金短債比1.68。

樓市泡沫什么時(shí)候破裂不知道，但房企的泡沫破裂如此容易，可能是審計(jì)師的較真、一兩月工期的延誤。

也可能是在房?jī)r(jià)不漲的情況下，土地投拓人員的一次看走眼，設(shè)計(jì)師的理想主義，又或是一個(gè)黑心項(xiàng)目總的貪欲。

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原標(biāo)題： 審計(jì)師與禹洲管理層發(fā)生了分歧