作者：克而瑞物管

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

繼碧桂園服務(wù)收購(gòu)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)后不久，物業(yè)管理行業(yè)再度迎來重磅收購(gòu)案，3月4日，龍湖物業(yè)以12.73億元收購(gòu)億達(dá)服務(wù)，對(duì)應(yīng)PE14.24倍，

盡管龍湖智慧服務(wù)暫時(shí)沒上市，但是并不代表著不上市，大手筆收購(gòu)有可能意味著公司物業(yè)的上市之門正在計(jì)劃開啟。 

目前市場(chǎng)上仍未登陸資本市場(chǎng)的行業(yè)巨頭僅剩萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云和龍湖智慧服務(wù)。截至2月底，已有45家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)，總市值8049億人民幣，較2020年同期增長(zhǎng)178%。物業(yè)板塊市值均值178.9億人民幣，均值門檻較2020年同期增長(zhǎng)48%。 

在這45家物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)中，有34家擁有在A股或H股上市的地產(chǎn)公司背景。 

截止至2021年2月，這34家物企中，金科服務(wù)及雅生活服務(wù)市值已反超其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司；碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、建業(yè)新生活等已接近其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司。

表：地產(chǎn)股和物業(yè)股的目前總體市值情況對(duì)比

注：市值為2021/2/26收盤數(shù)據(jù)，以當(dāng)天匯率換算人民幣

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管分析

與地產(chǎn)股市值整體下滑不同，物業(yè)股市值正呈現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)。一方面，與新入場(chǎng)企業(yè)快速增加有關(guān)。在資本助力下，物企上市熱潮不減，2020年已有18家企業(yè)新進(jìn)入資本市場(chǎng)，創(chuàng)歷史新高。另一方面，雖然2020年下半年物業(yè)板塊股價(jià)出現(xiàn)短暫波動(dòng)，但從整體來看2020年全年仍取得了16.33%的漲幅，同期恒生指數(shù)跌幅僅為3.52%。物業(yè)股入場(chǎng)企業(yè)的增多及股價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，使得整體市值迅速提升。

圖：2014-2021年2月物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量分布

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管分析

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，目前已遞交招股書的物企有10家，均具備地產(chǎn)背景。

表：截至2021年2月末已遞表物企

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管整理

從目前市場(chǎng)來看，相較于地產(chǎn)股的失意，部分物業(yè)股市值已然接近甚至超過關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司，物業(yè)股市值的反超，主要有兩方面的原因構(gòu)成：

一方面是由于地產(chǎn)股的想象空間開始受到壓縮。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)紅利逐漸褪色，整體開發(fā)增速放緩，針對(duì)房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)的調(diào)控不斷壓縮房企利潤(rùn)空間。2020年“三條紅線”的出臺(tái)更加劇了房企在資金獲取方面的難度，約束房企的拓張速度。 

另一方面，物企持續(xù)的規(guī)?；瘮U(kuò)張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng)新能力，使得物業(yè)股極具想象空間，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面成為推高市值的主要因素。 

1、持續(xù)的規(guī)模化擴(kuò)張能力

規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是衡量企業(yè)潛力的重要指標(biāo)之一，規(guī)模擴(kuò)張也依然是當(dāng)下物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心?？v觀45支上市物業(yè)股，管理規(guī)模大的企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)顯著優(yōu)于小體量企業(yè)。以碧桂園服務(wù)為例，截至2020年年中，碧桂園服務(wù)收入62.7億元，同比增長(zhǎng)78.4%；總合約面積7.46億平方米，在管面積3.2億平方米，在管面積同比增速達(dá)47.4%。高基數(shù)下仍能實(shí)現(xiàn)近5成的增速，發(fā)展較快。

上市物企的服務(wù)項(xiàng)目大多來源于母公司及關(guān)聯(lián)公司，而對(duì)母公司的依賴過高則會(huì)對(duì)未來經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)并導(dǎo)致在資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。因此，物企紛紛著力第三方項(xiàng)目拓展。雅生活服務(wù)與金科服務(wù)作為目前唯二市值反超地產(chǎn)公司的物企，其在外拓能力上有著顯著的優(yōu)勢(shì)：截至2020年年中，金科服務(wù)來自第三方的管理面積約6300萬(wàn)平方米，占總在管面積的48.5%；雅生活服務(wù)來自第三方的管理面積約2.86億平方米，占總在管面積的81.1%，半年增長(zhǎng)率超150%。

2、跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng)新能力

一方面，物業(yè)服務(wù)的業(yè)態(tài)逐漸豐富。物企也逐漸從住宅社區(qū)服務(wù)走向更廣闊的空間，商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、場(chǎng)館物業(yè)等非住項(xiàng)目成為物企關(guān)注的焦點(diǎn)，龍頭物企更是積極布局城市“大物業(yè)”服務(wù)。碧桂園服務(wù)推出“城市共生計(jì)劃”，協(xié)同解決城市碎片化治理的難題；金科服務(wù)將智慧科技服務(wù)引入城市服務(wù)領(lǐng)域，為不同業(yè)態(tài)提供定制化的智慧服務(wù)解決方案；雅生活也通過并購(gòu)進(jìn)入公建類物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。 

另一方面，物企的服務(wù)內(nèi)容也在向生活服務(wù)延展。物業(yè)管理服務(wù)的利潤(rùn)率相對(duì)穩(wěn)定，社區(qū)增值服務(wù)一方面貼合業(yè)主的日常生活，具備較高的黏性，另一方面也具備相對(duì)更高的利潤(rùn)率，因而成為物企的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

表：20H1部分龍頭物企社區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容及收入情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理

隨著房地產(chǎn)逐步進(jìn)入“無增長(zhǎng)”時(shí)代，物業(yè)管理行業(yè)仍保持快速發(fā)展。根據(jù)克而瑞物管研究，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)管理面積持續(xù)走高，2020年行業(yè)管理規(guī)模超過300億平方米，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率超11%。綜合考慮考慮現(xiàn)有存量物業(yè)覆蓋率提升、房地產(chǎn)開發(fā)增量、非房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)增量以及城市服務(wù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)治理等領(lǐng)域的發(fā)展，預(yù)計(jì)2030年我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)?；蚪咏?00億平方米。按照500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)3.09元/平米·月，并考慮一定的物業(yè)費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2030年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將超過2萬(wàn)億。

圖：2019-2030年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)（億㎡）

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管綜合分析

2020年年底及2021年年初，住建部聯(lián)合多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。政策利好之下，社區(qū)增值服務(wù)的想象空間被進(jìn)一步打開。

根據(jù)克而瑞物管研究，以百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為代表的物企正在加速進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域。百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收均值從2015年的1.5億元增長(zhǎng)至2019年的5.2億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率36.0%，預(yù)計(jì)2020年將突破20億元，來自社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收的占比也將達(dá)到25.5%，較2015年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全國(guó)居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)39萬(wàn)億，若由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的生活服務(wù)能夠達(dá)到5%，該市場(chǎng)容量將高達(dá)1.95萬(wàn)億。

圖：2015-2020年（預(yù)估）百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收結(jié)構(gòu)及占比

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管綜合分析

我們認(rèn)為，隨著整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)展和提升、各大物業(yè)企業(yè)的不斷壯大和完善，未來或?qū)⒂懈辔飿I(yè)股市值將接近或反超地產(chǎn)股。

2020年，物業(yè)股股價(jià)從開年時(shí)期的一路上揚(yáng)，到下半年的震蕩擾動(dòng)，全年上市物企的平均PE達(dá)到36.26倍，遠(yuǎn)超地產(chǎn)板塊表現(xiàn)。2021年開年，物業(yè)領(lǐng)域就已出現(xiàn)多筆收并購(gòu)公告，積極上市的物業(yè)企業(yè)也在不斷增加。

相比房企每年必須通過銷售來產(chǎn)生新的收入而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要做好服務(wù)，每年收入基本可以確定。物業(yè)費(fèi)的預(yù)收模式也保障了物企的現(xiàn)金流。收入的確定性、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性、服務(wù)的連續(xù)性以及輕資產(chǎn)等特性，成為物業(yè)管理行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要“護(hù)城河”。

2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)留下了一抹非常濃重的亮色。2021年，物業(yè)行業(yè)的定義將越來越模糊，隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)日益“出圈”，縱向服務(wù)挖潛將成為行業(yè)藍(lán)海。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 物業(yè)板塊總市值突破八千億，部分將接近或反超地產(chǎn)股