作者：邱永翔、鄭梁

來源：江蘇非誠勿擾資產(chǎn)管理有限公司（ID：FCWRAMC）

盡職調(diào)查的重要性：

2、管理者決策前提；

3、收購定價的主要依據(jù)；

不良資產(chǎn)盡職調(diào)查是指，收購方對不良資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)、權(quán)屬狀況、資產(chǎn)質(zhì)量等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查，以用于判斷不良資產(chǎn)的實(shí)際價值，并為日后的收購處置環(huán)節(jié)做準(zhǔn)備。

投資前的盡調(diào)，可以幫助投資者發(fā)現(xiàn)瑕疵風(fēng)險、考慮報價，可以說，盡調(diào)是購買資產(chǎn)包過程中最關(guān)鍵的一步。

盡調(diào)按照手段不同，可以分為書面盡調(diào)和現(xiàn)場盡調(diào)。

盡管網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于書面盡調(diào)和現(xiàn)場盡調(diào)的模板很多，但盡調(diào)尤其是現(xiàn)場盡調(diào)是一項(xiàng)很需要實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的工作。根據(jù)前期書面盡調(diào)的結(jié)果，專業(yè)資產(chǎn)處置盡調(diào)人員會判定現(xiàn)場盡調(diào)的重點(diǎn)和方法，然后再根據(jù)現(xiàn)場的情況及時轉(zhuǎn)變思路和策略，窮盡一切合法手段，尋找隱藏的財(cái)產(chǎn)線索和未知的瑕疵風(fēng)險。其中種種機(jī)動應(yīng)變，換一個調(diào)查人員，結(jié)果就會很不一樣。

1、 區(qū)位情況，抵押物所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，交通情況，抵押物所屬類型周邊發(fā)展、需求情況，以及抵押物所在地區(qū)的配套設(shè)施的情況（周邊有無地鐵口、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等使不動產(chǎn)增值的設(shè)施，或是噪聲、空氣污染源等使不動產(chǎn)貶值的因素）；

2、 抵押物現(xiàn)狀，根據(jù)提供資料（一般以不動產(chǎn)登記證書配合他項(xiàng)權(quán)證及判決書判定擔(dān)保物權(quán)信息為準(zhǔn)）核對確認(rèn)抵押物所在，以免出現(xiàn)認(rèn)錯抵押物；核對每一棟樓層面積，抵押物是否滅失或改建擴(kuò)建，是否存在物理缺陷，坍塌損壞，相應(yīng)修理費(fèi)用進(jìn)行判斷；抵押物的結(jié)構(gòu)，抵押物本身層高，內(nèi)部主體建筑結(jié)構(gòu)和承重，地面地坪情況，可以判斷抵押物的造價，適用使用主體（企業(yè)）類型，對引進(jìn)投資人初步確認(rèn)；

3、 占用現(xiàn)狀，抵押物是否由產(chǎn)權(quán)人使用經(jīng)營（用于經(jīng)營的抵押物會帶來穩(wěn)定的收入、也有希望被經(jīng)營者購買）；抵押物所有權(quán)是否是債務(wù)人，且抵押人與債務(wù)公司是否存在特殊關(guān)系（實(shí)際控制人之間、董監(jiān)高和股東的重疊）；該抵押物是否正在被租賃，確認(rèn)出租人和承租人，出租率，租金和租賃條款，支付方式，確認(rèn)抵前抵后租賃，抵前租賃破除方案，補(bǔ)償費(fèi)用，租金的查封，是否屬于優(yōu)先受償范圍；抵押物是否存在爭議第三人占用，所有權(quán)爭議或建筑工程糾紛；是否存在跨宗地現(xiàn)象，所有權(quán)是否完整，為了便于處置，可以與共有人（另一物權(quán)人）商談取得合法可轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或共同處置；

4、 不動產(chǎn)附屬物情況，與不動產(chǎn)相關(guān)聯(lián)動產(chǎn)和配套設(shè)施設(shè)備，與不動產(chǎn)的價值有著密不可分的關(guān)系，但是這些相關(guān)聯(lián)動產(chǎn)和配套設(shè)施設(shè)備又有著獨(dú)立的物權(quán)屬性，往往會在盡調(diào)過程中被忽略，所以在盡調(diào)過程中必須密切關(guān)注與盡調(diào)不動產(chǎn)相關(guān)聯(lián)動產(chǎn)和配套設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬情況，是否完整，是否可以使用，維護(hù)費(fèi)用等等，這些細(xì)節(jié)往往決定這抵押不動產(chǎn)的價值，和今后能否直接使用或變現(xiàn)；

5、 周邊走訪是否可以直接出售，了解周邊企業(yè)的經(jīng)營類型，實(shí)際經(jīng)營情況，對于不動產(chǎn)的使用情況（租賃還是自有），與盡調(diào)抵押物使用是否匹配，是否有投資使用需求，可以接受的價格區(qū)間，與盡調(diào)抵押物同類資產(chǎn)的流通價格或市場價值；

6、 走訪抵押物所在區(qū)域直屬管理部門，詢問當(dāng)?shù)赝恋貎r格，是否限價并給與補(bǔ)貼，當(dāng)?shù)囟植粍赢a(chǎn)的交易價格；是否有意向客戶對抵押物有投資及納稅要求；當(dāng)?shù)貙σM(jìn)企業(yè)是否有限制條件。

（一）通過約談債務(wù)人、保證人，交流詢問償債能力

1、 調(diào)查債務(wù)人或保證人是否存在其他隱形收益(收益類型、預(yù)期收益金額及時間)；

2、 債務(wù)人或保證人在抵押物之外的可回收資產(chǎn)，債務(wù)人或保證人的動產(chǎn)，債務(wù)人或保證人企業(yè)的固定資產(chǎn)。債務(wù)人或保證人股票，可確認(rèn)的對外投資。

（二）債務(wù)人、保證人是法人的特別現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

1、 通過詢問門衛(wèi)和留守人員，承租方了解是否存在嚴(yán)重的職工問題，比如職工安置費(fèi)和拖欠的職工工資、集資款、工傷賠償款等，除了應(yīng)在裁判文書網(wǎng)查詢涉及的勞動糾紛，還應(yīng)實(shí)地走訪多核實(shí)、了解是否存在優(yōu)先于本債權(quán)受償?shù)钠渌麄鶛?quán)；

2、 通過約談破產(chǎn)管理人了解破產(chǎn)情況，債務(wù)人或保證人是企業(yè)的往往負(fù)債累累，資不抵債，符合破產(chǎn)條件。需要了解是否在破產(chǎn)程序中或已經(jīng)破產(chǎn)；如果已經(jīng)破產(chǎn)，是破產(chǎn)重整還是破產(chǎn)清算，破產(chǎn)工作進(jìn)度（申報的破產(chǎn)債權(quán)情況，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)情況，清算委員會或債權(quán)方委員會是否已經(jīng)提出或批準(zhǔn)了重整、清算、還款計(jì)劃）；

3、 債務(wù)人或保證人很多都是“三無”僵尸企業(yè)，公司早就沒有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，這時我們要及時轉(zhuǎn)變思路，調(diào)查公司背后的實(shí)際經(jīng)營者和股東的財(cái)產(chǎn)情況，評估通過破產(chǎn)程序追究股東清算責(zé)任和出資責(zé)任的受償可能性，債務(wù)人或保證人是公司法人的，按照上文論述方法調(diào)查，股東是自然人的，下文將論述如何查詢其財(cái)產(chǎn)情況。

（三）債務(wù)人、保證人是自然人的特別現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

自然人的資產(chǎn)情況和收入屬于個人隱私，不像企業(yè)法人那樣容易調(diào)查，在調(diào)查中要注意：

1、 在不打擾債務(wù)人的情況下，多方打聽，比如可以前往銀行貸款資料中寫明的債務(wù)人住址的物業(yè)詢問，查看水電表，詢問鄰居等；

2、 夫妻法定共同財(cái)產(chǎn)制下，債務(wù)人的婚姻情況、配偶的資產(chǎn)情況也是需要了解的，包括其配偶擔(dān)任股東的公司也需要走訪。

注重走訪詢問，多與抵押物或債務(wù)人、保證人所在地周圍的居民，門衛(wèi)、保安聊天，在有限的時間里盡可能的獲取有用信息。不放過一絲機(jī)會，往往就能成為掌握關(guān)鍵的信息的優(yōu)秀調(diào)查人員。

（四）保證人的特別現(xiàn)場盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)

在盡職調(diào)查中,對保證人信息需要了解的與債務(wù)人基本相同，除此之外需要收集以下信息：

1、 保證是否有效和保證方式；

2、 保證人與債務(wù)人的關(guān)系，保證人與其他保證人的關(guān)系。

現(xiàn)場盡調(diào)小技巧，為了避免重復(fù)評估債務(wù)人或保證人的償債能力，盡職調(diào)查中還需要對資產(chǎn)組合中債務(wù)人或保證人的關(guān)聯(lián)關(guān)系情況進(jìn)行信息采集。

和債務(wù)人的溝通要張弛有度，必要的時候偽裝一下身份也是可以的。因?yàn)榻鹑趥鶛?quán)是公告催收的，債務(wù)承繼的債務(wù)人有時候并不知道這個債務(wù)的存在，團(tuán)隊(duì)遇見過幾個這樣的債務(wù)人，他們得知之后償債心切，就在收購資產(chǎn)包之前向資產(chǎn)管理公司清償了債務(wù)，這是不良資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)的損失。所以在盡職調(diào)查的時候，不要一開始就溝通的太深入，要在溝通中不斷轉(zhuǎn)變策略。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 干貨|不良資產(chǎn)如何進(jìn)行現(xiàn)場盡職調(diào)查