我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新
前言
近段時(shí)間以來，認(rèn)識(shí)接觸了不少村集體的朋友，既有來自深圳，也有來自東莞。
受疫情和中美貿(mào)易沖突的外貿(mào)出口降低不少，部分工廠搬遷停業(yè)甚至倒閉現(xiàn)象也不鮮見。在一定程度上導(dǎo)致以往依賴土地和物業(yè)收租的村集體收入劇減。
同時(shí)，進(jìn)入城市更新行業(yè)這么多年，尤其在與地方政府一些朋友在閑聊中，也是不斷思索村集體在城市更新中究竟扮演什么樣的角色？
僅僅是坐享其成的旁觀者還是深度參與者？
下面簡單談?wù)劚救说囊恍┫敕ê徒ㄗh，希望對(duì)村集體的朋友，尤其是具有開拓開明心態(tài)的村集體領(lǐng)導(dǎo)和年輕人拓寬一點(diǎn)思路，帶動(dòng)村集體的發(fā)展。
同時(shí)，希望也能對(duì)開發(fā)商朋友解決拆遷問題有所觸動(dòng)。如有不妥或缺漏之處，請(qǐng)多多包涵。
01城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵
唯有對(duì)其本質(zhì)和內(nèi)涵認(rèn)識(shí)更深，才能更好的換位思考，拓寬解決問題的思路。
城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵就是村集體、市場主體尤其開發(fā)商、地方政府、被拆遷戶小業(yè)主及其他利害關(guān)系人等多方利益群體不斷在博弈中，形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，做大蛋糕后，分享蛋糕的過程。
02村集體概況
村集體在中國大陸的現(xiàn)狀，首先是村民基層自治組織，其次是基層政府組織的下設(shè)機(jī)構(gòu)。
第三很多地方村集體也改制成為市場化運(yùn)作的公司，尤其沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，基本都深度參與了各地的市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中。
如江蘇江陰華西村、山東龍口東江鎮(zhèn)南山村、江蘇江陰夏港鎮(zhèn)長江村、陜西寶雞東凌村、上海閔行區(qū)九星村、山東臨沂沈泉莊村、江蘇張家港永聯(lián)村、山東鄒平縣西王村、浙江杭州航民村、吉林四平紅嘴村。
就深圳來說，崗廈、蔡屋圍和大沖為代表的繁華商圈。
以大芬油畫村、觀瀾版畫村、甘坑客家小鎮(zhèn)等特色發(fā)展產(chǎn)業(yè)村；
以上步村、懷德村和南嶺村等為自我發(fā)展。
早期村集體一般集資建設(shè)廠房，統(tǒng)建樓收租。
后搭政策的便車興辦實(shí)業(yè)，有些村集體形成了特色的產(chǎn)業(yè)如大芬村。
現(xiàn)在隨著實(shí)業(yè)較為蕭條，興起城市更新，又紛紛加入城市更新；
典型的如懷德股份自己成為開發(fā)商。
南嶺村號(hào)稱中國第一村，早就謀劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，設(shè)立了南嶺牛津生物醫(yī)學(xué)研究院，發(fā)起私募基金，涉及股權(quán)投資包括人工智能、機(jī)器人大數(shù)據(jù)等新興行業(yè)。
03以往村集體扮演的角色
在深圳更新項(xiàng)目實(shí)踐中，絕大多數(shù)村集體以往包括現(xiàn)在都處于一個(gè)較為尷尬的角色，更新開發(fā)盤活的本村或本村占大部分的集體資產(chǎn)，但是村集體在更新項(xiàng)目開發(fā)過程中僅僅是按照各種集資政策程序履行自己的義務(wù)，基本上很少介入更新項(xiàng)目開發(fā)過程中。更多是屬于坐享其成旁觀者，絕大部分除了在拆遷談判、集體資產(chǎn)處置過程中有所參與，有所了解，對(duì)其他方面基本沒有動(dòng)力也沒有一個(gè)清晰的認(rèn)知。
如更新項(xiàng)目涉及的稅務(wù)籌劃、開發(fā)報(bào)建、投融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷談判、工程施工、成本概算、項(xiàng)目研判、風(fēng)險(xiǎn)把控等等基本都不參與，或者說參與的僅僅是集體資產(chǎn)的處理。據(jù)了解，甚至很多村集體對(duì)集體資產(chǎn)的處理都比較模糊。
當(dāng)然還有其他問題，在此就不便多提。
04以往村集體扮演角色存在的問題
正是因?yàn)橐酝寮w在更新項(xiàng)目中少參與少介入。
導(dǎo)致村集體對(duì)更新項(xiàng)目的開發(fā)流程不熟，更新基本政策不了解，無法掌握開發(fā)進(jìn)度，對(duì)開發(fā)的成本很難把控，甚至對(duì)集體資產(chǎn)的評(píng)估都難以深入的認(rèn)定和評(píng)估。
導(dǎo)致與市場主體開發(fā)商的合作存在認(rèn)知不明，容易引發(fā)爭議，集體資產(chǎn)問題也容易引發(fā)群體性事件。
對(duì)地方政府的集體資產(chǎn)管理部門而言是一個(gè)巨大的難題。
一方面集資政策或管理上太嚴(yán)導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)，難以發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和解決社會(huì)問題。另一方面太松容易引發(fā)各種腐敗問題，引發(fā)各種爭議甚至導(dǎo)致村民群體性事件。
對(duì)一般村集體村民而言，
如果當(dāng)?shù)匚挥诜比A地區(qū)或交通地理位置較優(yōu)越地區(qū)，更新拆遷與否，對(duì)其而言影響不大，反正不更新不拆遷，一樣可以正常收取租金維持高品質(zhì)生活。
05更新項(xiàng)目中開發(fā)商面臨的最大難題
在城中村更新項(xiàng)目中，開發(fā)商面臨的最大難題基本都是拆遷。
尤其是市場主導(dǎo)下的深圳更新。
即便在廣州等地以政府為主導(dǎo)的拆遷模式下，政府出臺(tái)拆遷標(biāo)準(zhǔn)，拆遷也是每個(gè)開發(fā)商面臨的一大難題。
即便開發(fā)商聘請(qǐng)了專業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，也要耗費(fèi)幾年甚至十年八年時(shí)間，與巨大的資金人力物力成本。
拆遷之所以難
難在開發(fā)商作為外來者
很難被當(dāng)?shù)卮迕袼湃?/p>
不熟悉當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情
缺乏對(duì)當(dāng)?shù)赝恋胤慨a(chǎn)尤其一些歷史遺留問題的了解
尤其不了解每個(gè)村民拆遷戶的家庭情況收入來源性格愛好期望訴求等具體情況，很難投其所好對(duì)癥下藥，面臨眾多村民被拆遷戶的圍剿，陷入人民戰(zhàn)爭的汪洋大海中。
06以往開發(fā)商的做法
在城中村的城市更新中。
無論是意愿征集、項(xiàng)目申報(bào)、歷史用地處置、資產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)、測繪、拆遷談判、不動(dòng)產(chǎn)回遷等，都涉及村集體村民。
在建立項(xiàng)目部之后也會(huì)組建以開發(fā)商為主以村民（村里常住村民，威望較大，人脈較廣，有村領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的村民）為輔的拆遷談判團(tuán)隊(duì)。
這樣的好處是一方面有了這些村民熟人帶路，便于開發(fā)商更快更好建立與村集體的合作關(guān)系，減少溝通成本，加快更新項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度。
其次，據(jù)了解，為了加快更新的進(jìn)度，在按更新集體資產(chǎn)政策規(guī)定的繳納保證金給村集體的同時(shí)，為了解決某些尤其與村集體前期合作的問題，有些開發(fā)商不得不以顧問費(fèi)或其他勞務(wù)協(xié)作費(fèi)等方式，額外支付一筆費(fèi)用給村集體。
有一些小開發(fā)商本身不具有組建拆遷團(tuán)隊(duì)的實(shí)力，或一些上市公司央企之類的大開發(fā)商為了降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，降低人力成本也比較樂意將拆遷談判業(yè)務(wù)外包給市場上專業(yè)拆遷團(tuán)隊(duì)。
07存在的問題
（一）很多政府尤其集體資產(chǎn)管理部門的政策為了避免暗箱操作，確保集體資產(chǎn)盡可能的增值保值，保障村民的知情權(quán)，確保其他村民的利益都限制開發(fā)商收買村民或借助顧問費(fèi)協(xié)作費(fèi)等地某種意義上收買村民的行為。
另一方面會(huì)導(dǎo)致其他村民的不滿，為何開發(fā)商聘請(qǐng)這些人參與城市更新，領(lǐng)取相關(guān)報(bào)酬，是否存在暗中輸送利益，為什么不請(qǐng)他們？
實(shí)際上對(duì)整個(gè)更新項(xiàng)目來說，這些看起來小事情小細(xì)節(jié)，都容易引發(fā)爭議和個(gè)別村民的不滿，對(duì)更新項(xiàng)目推進(jìn)尤其拆遷有所不利。
當(dāng)然，最好的是城市更新管理部門業(yè)務(wù)上由上級(jí)垂直部門指導(dǎo)，但屬于當(dāng)?shù)卣M成部門，否則很難與其他政府職能部門予以協(xié)調(diào)，很難在短期內(nèi)開展相關(guān)工作。
（二）對(duì)于為了確保獲得更新項(xiàng)目，解決某些前期合作問題，以顧問費(fèi)或其他勞務(wù)協(xié)作費(fèi)等方式提供給村集體的合作經(jīng)費(fèi)，也存在管理漏洞和問題。
對(duì)某些開發(fā)商來說，無償提供給村集體的費(fèi)用，按理來說是對(duì)村集體是好事，是福利，也是屬于集體資產(chǎn)的一部分。
但是就村集體來說，這筆不明不白的意外之財(cái)，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，哪怕這筆錢納入村集體賬戶，不分紅。但是
為何收取這個(gè)開發(fā)商的費(fèi)用？
為何不收取其他開發(fā)商的費(fèi)用？
政策上是否有所風(fēng)險(xiǎn)？
集體資產(chǎn)管理部門是否知情？
很難說清楚來源或接受這筆費(fèi)用的合法合理依據(jù)，是否存在暗中指定合作方的嫌疑，規(guī)避集體資產(chǎn)招拍掛的嫌疑。類似刑法中貪腐巨額資產(chǎn)不明來源罪。
在實(shí)踐中，村集體也擔(dān)心這額外的收入說不清道不明，引發(fā)爭議，尤其近些年集體資產(chǎn)管理部門對(duì)村集體集資管理日益嚴(yán)格。
即便更新項(xiàng)目涉及集體資產(chǎn)都招拍掛，表面是獲益很多，但僅僅可以單純從拆賠方案中獲得經(jīng)濟(jì)利益補(bǔ)償，無法獲得更多的其他利益，較為被動(dòng)。
基本上屬于坐享其成的旁觀者，很多村民根本不了解什么叫城市更新，除了極少數(shù)村領(lǐng)導(dǎo)干部的七大姑八大姨有參與拆遷談判外，其余的大部分村民基本都屬于被動(dòng)的角色，靜待開發(fā)商前來拆遷談判。
眾所周知，部分本地村民很多基本宅家中無所事事，甚至很多接受高等教育及海歸都過于依賴村集體分紅和房產(chǎn)收租為生。
據(jù)了解，本地村民主要就業(yè)途徑，一般在當(dāng)?shù)亟值擂k、社區(qū)等基層政府部門，另一些多在村里負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)保衛(wèi)等工作，工資收入普遍低下，且上升空間嚴(yán)重不足。
當(dāng)然不可否認(rèn)，還有不少本地村民也很努力在市區(qū)在市場在社會(huì)中拼搏奮斗的。
這樣一來，開發(fā)商聘請(qǐng)的村領(lǐng)導(dǎo)干部的七大姑八大姨，也容易引發(fā)其他的異議和詬病，為何不請(qǐng)他們，卻只請(qǐng)某些有關(guān)系的呢？
類似這樣的不滿，容易造成村集體內(nèi)部的矛盾。
往往這些看起來的小事，都會(huì)拿到村集體大會(huì)上公開討論，引發(fā)村集體內(nèi)部爭議。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（草案）
《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》｛粵府（2019）71號(hào)｝都在有強(qiáng)化行政司法保障，推動(dòng)解決釘子戶問題，但是以往村集體屬于旁觀者心態(tài)，很少主動(dòng)介入，單純開發(fā)商或政府力量，也是上有政策下有對(duì)策，難以落實(shí)。
對(duì)開發(fā)商來說，為了盡可能的降低稅費(fèi)，必須盡可能的提供更多的發(fā)票。
但是在拆遷談判的實(shí)踐中，往往有一些支出的費(fèi)用是無法提供相關(guān)發(fā)票。
因此，也難以納入成本，無法盡可能的降低稅費(fèi)。
拆遷談判涉及眾多被拆遷戶，涉及村集體、村民、其他產(chǎn)權(quán)業(yè)主等等，涉及眾多紛繁復(fù)雜的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題如紅本、綠本、無本、查封抵押等等，流程復(fù)雜如測繪、確權(quán)、前期摸底調(diào)查、拆賠協(xié)議和拆賠標(biāo)準(zhǔn)的制定，簽約及回遷等諸多難題。
因此，很多開發(fā)商寧愿將拆遷談判業(yè)務(wù)外包，尤其外地的開發(fā)商。
08解決方案
（一）主要原則：
村集體在城市更新項(xiàng)目中所扮演的角色必須從坐享其成的旁觀者變成實(shí)質(zhì)的參與者，從極少數(shù)村領(lǐng)導(dǎo)干部七大姑八大姨組成的散兵游勇烏合之眾轉(zhuǎn)變成村集體公司運(yùn)作。
（二）具體業(yè)務(wù)：
即開發(fā)商將整個(gè)拆遷談判業(yè)務(wù)外包給村集體。
當(dāng)然開發(fā)商需要提供部分技術(shù)力量和資金方面予以支持。
（三）優(yōu)勢：
① 拆遷談判外包有助于增加村集體的收入。
② 村集體拆遷自己本村集體和村民物業(yè)更容易拆遷。
③ 如果能加上村集體的力量，拆遷談判業(yè)務(wù)外包給村集體，可以充分調(diào)動(dòng)村集體的積極性。
④ 村集體的加入，有利加快更新進(jìn)度，對(duì)地方政府也有利，避免項(xiàng)目拖延延誤，有利村集體扶貧奔康維護(hù)基層的穩(wěn)定有序。
⑤ 村集體承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，表面上開發(fā)商要多出一筆費(fèi)用，實(shí)際上村集體拆遷本村房產(chǎn)物業(yè)，效率更高，無形中更節(jié)省了時(shí)間，避免了不必要的過渡費(fèi)損失，從根本上節(jié)約了成本。
⑥ 更容易解決釘子戶問題。本村集體既然作為整個(gè)更新項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)參與方，承接了拆遷談判的外包業(yè)務(wù)。釘子戶的存在直接就損害了村集體的本身利益，村集體借助司法行政手段方式更合理。
⑦ 對(duì)開發(fā)商來說，以往一些拆遷的合理合法票據(jù)都難以獲得。將拆遷談判外包給村集體后，票據(jù)也就不再是問題。
（四）劣勢：
第一、村集體缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)和技巧，相關(guān)村集體村民需要進(jìn)行必要的培訓(xùn)。
第二、怎么承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)？需要相關(guān)集體資產(chǎn)管理部門出臺(tái)相關(guān)的政策予以支持鼓勵(lì)，需要相應(yīng)的流程規(guī)范保障順利推進(jìn)落實(shí)。
09解決方案
正如上述所提及，很多村集體都形成公司化運(yùn)營，開辦工廠，興辦實(shí)業(yè)，對(duì)外投資，那么承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，理論上應(yīng)當(dāng)具有可行性。
但是集體資產(chǎn)屬于較為敏感的類型，經(jīng)營不當(dāng)導(dǎo)致村集體村民爭議甚至引發(fā)群體性事件，必須重視。初步總結(jié)以下幾點(diǎn)注意事項(xiàng)供參考：
（一）村集體組建拆遷團(tuán)隊(duì)正規(guī)公司與開發(fā)商合作介入并承接拆遷談判業(yè)務(wù)。首先其必須經(jīng)當(dāng)?shù)丶w資產(chǎn)管理部門認(rèn)可并嚴(yán)格按照集體資產(chǎn)相關(guān)管理規(guī)定公開公正表決。
（二）相關(guān)的拆遷費(fèi)用必須納入村集體賬戶，統(tǒng)一專款專用。
（三）必須避免與開發(fā)商對(duì)賭，形成巨大的虧空，損害村集體資產(chǎn)及利益。
（四）必須結(jié)合本村的具體情況，因地制宜。具備一定的人力物力及拆遷經(jīng)驗(yàn)方可承接外包拆遷談判業(yè)務(wù)。
10一些關(guān)于村集體未來的發(fā)展思索
寫公眾號(hào)文章以來尤其近期不斷接觸一些村集體的朋友，無論深圳還是東莞、佛山、廣州，這些朋友都在思索未來村集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展問題。
近些年，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎靡不振，導(dǎo)致村集體依賴的廠房和物業(yè)甚至農(nóng)民房收租都日益緊張。這也是為什么很多村集體紛紛希望與開發(fā)商合作進(jìn)行城市更新的主要?jiǎng)訖C(jī)之一。
拆除重建類的城市更新對(duì)于一般的村集體而言，基本都是一錘子買賣，未來20年再更新改造基本不現(xiàn)實(shí)，畢竟現(xiàn)在更新后的普遍容積率都不低。
因此，如何解決村集體未來的可持續(xù)發(fā)展問題，繼續(xù)擴(kuò)大集資資產(chǎn)就值得各地集體資產(chǎn)管理部門的考慮了。
如果村集體承接開發(fā)商外包拆遷談判業(yè)務(wù)順利，是否有可能繼往開來，成為專業(yè)拆遷談判公司？繼續(xù)拓展其他地區(qū)、其他城市甚至其他省份的更新拆遷談判業(yè)務(wù)呢？
村集體承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務(wù)，各有利弊，但綜合來說，坐山吃空始終都不是好辦法，市場風(fēng)險(xiǎn)處處有，始終要面對(duì)。
11建議呼吁
近些年政府都在鼓勵(lì)村集體自行改造，但在實(shí)踐中，村集體缺乏資金實(shí)力、缺乏人才、缺乏運(yùn)營能力，尤其缺乏操盤經(jīng)驗(yàn)，自行改造難度太高。
術(shù)業(yè)有專攻，與其鼓勵(lì)村集體自行改造不如先從允許鼓勵(lì)支持村集體承接外包拆遷談判業(yè)務(wù)更為現(xiàn)實(shí)。
其次，呼吁政府加強(qiáng)對(duì)村集體村民的城市更新培訓(xùn)工作。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 關(guān)于村集體承接拆遷談判業(yè)務(wù)的探討
