丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
2022年開年，土地市場進入到了冰點，全國300城經(jīng)營性土地總成交規(guī)模同環(huán)比降至近一年來最低點。
然而，產(chǎn)業(yè)用地成交規(guī)模卻走出獨立行情，迎來成交高峰。克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測，2018年以來，園區(qū)用地成交市場經(jīng)歷從下行到上揚的U形走勢，至2022年1-2月，工業(yè)用地成交宗數(shù)達到3564幅，占比達到54%，工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占比達到70.4%。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式，告別過度依賴金融化的高杠桿發(fā)展模式，產(chǎn)業(yè)用地市場轉(zhuǎn)熱，也意味著野蠻生長的時代已落幕，未來五年是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)的五年。產(chǎn)城融合，城市中工業(yè)用地改造，文化創(chuàng)意園區(qū)等新型園區(qū)的出現(xiàn)，為園區(qū)物業(yè)管理拓展帶來新機遇。
01 2025年園區(qū)物管市場規(guī)模或破30億平方米園區(qū)物管市場空間到底有多大？
首先，現(xiàn)有存量來看，根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)，2020年末我國物業(yè)管理總行業(yè)規(guī)模約為330.4億平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院《2021物業(yè)服務企業(yè)綜合實力測評報告》發(fā)布數(shù)據(jù)，物企綜合實力500強企業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)總面積為9.91億平方米，占500強總管理面積（144.3億）比例為6.79%。
按照物業(yè)管理行業(yè)總管理規(guī)模，以及物企500強的園區(qū)管理規(guī)模占比，推算2020年末全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理面積約為22.4億平方米。
表：全國園區(qū)物業(yè)管理面積估算值
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理
除住宅以外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是僅次于辦公物業(yè)的第二大規(guī)模非住業(yè)態(tài)。但園區(qū)與辦公物業(yè)規(guī)模相比，差距顯著，兩者占比相差3個百分點。同時商業(yè)等非住業(yè)態(tài)，園區(qū)規(guī)模占比僅是略高，差距并不明顯。
圖：物企綜合實力500強分業(yè)態(tài)管理面積及占比（2020）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫
隨著物管行業(yè)發(fā)展、市場規(guī)模攀升，上海易居房地產(chǎn)研究院預測“十四五”末物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模約達430億平方米。按照目前500強物企6.8%的園區(qū)占比，預計到2025年末，園區(qū)物業(yè)管理總市場規(guī)模約為29.2億平方米，比2020年底新增6.8億平方米。
圖：2015-2025E年全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積分布及預測
數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會 上海易居房地產(chǎn)研究院
從未來增量來看，園區(qū)物業(yè)多集中于各類開發(fā)區(qū)，測算開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地潛力，目前符合條件的開發(fā)區(qū)合計核準面積約182億平方米，已建成土地占可開發(fā)建設土地為76.92％。根據(jù)這一比例測算，現(xiàn)有核準開發(fā)區(qū)的潛在工業(yè)用地建設規(guī)模可達18.95億平方米。存量和增量規(guī)模加在一起，未來園區(qū)物業(yè)管理面積將突破30億平方米。
02園區(qū)物業(yè)管理毛利僅高于住宅
園區(qū)物業(yè)管理盈利狀況如何？園區(qū)物業(yè)費水平在各業(yè)態(tài)對比中，處于較低水平，僅高于住宅物業(yè)。
對比2020年500強物企各類管理業(yè)態(tài)的物業(yè)費水平，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費為3.06元/m2/月，僅高于住宅物業(yè)的2.24元/m2/月。但是，從區(qū)域?qū)Ρ葋砜矗痪€城市園區(qū)物業(yè)管理費水平顯著高于其它城市，其中，一線城市園區(qū)物業(yè)費水平為5.26元/m2/月，二線及全國平均為3.06元/m2/月。
圖：2020年500強物企各業(yè)態(tài)物業(yè)費水平（元/平米/月）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫
圖：2020年500強物企產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)費水平（元/平米/月）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管
從企業(yè)數(shù)據(jù)來推算，卓越商企服務公布了較詳細的分業(yè)態(tài)毛利率水平。其商務物業(yè)毛利率均值為27.4%，公共及工業(yè)物業(yè)毛利率為14.5%，住宅為13.5%。工業(yè)物業(yè)毛利率與商務類有顯著差距，但高于住宅物業(yè)的盈利水平。
與卓越商企服務類似的企業(yè)還有特發(fā)服務，其2021年中報披露，綜合物業(yè)管理服務毛利率水平為14.3%。2019到2021H1平均毛利率為16.3%。
因此，可以推斷園區(qū)物業(yè)管理的利潤率在非住業(yè)態(tài)中處于較低水平，但仍高于住宅，園區(qū)物業(yè)管理毛利率約在14-18%左右。
圖：卓越商企服務物業(yè)管理毛利率明細
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，克而瑞物管整理
圖：特發(fā)服務分產(chǎn)品毛利率明細
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，克而瑞物管整理
03六成物企布局園區(qū)市場園區(qū)物管正成為眾多物企謀求轉(zhuǎn)型主要方向之一
2018年，綜合實力500強物企中，有272家布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)。2020年，這一數(shù)據(jù)攀升至315家，占比超過六成。
500強物企中，園區(qū)管理面積排名前100強企業(yè)，其注冊地占最大比例的為廣東省。這與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關，根據(jù)2021年統(tǒng)計公布數(shù)據(jù)，無論GDP還是規(guī)模以上工業(yè)營收，廣東省都排在全國首位。尤其是規(guī)模以上工業(yè)營收，遙遙領先排名第二省份。
圖：物企500強布局園區(qū)的企業(yè)數(shù)量（家）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫
圖：園區(qū)管理面積前100強物企來源省份分布（家）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管CPIC數(shù)據(jù)庫
目前，園區(qū)物管市場主要參與方可分為不同類型，具體來看，主要是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展以國家級和省級開發(fā)區(qū)為核心，早期涉足這一領域物業(yè)服務的企業(yè)，主要是國資背景產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商的配套性企業(yè)；行業(yè)領先的大型綜合性物企；一些具有園區(qū)開發(fā)商背景、市場化運營的民營物業(yè)主體興起等五大類型。
已在園區(qū)領域深耕的企業(yè)，面對日益激烈的競爭，也在不斷采取積極舉措，拓展增長機會，圍繞產(chǎn)業(yè)升級、探索配套服務新領域。
鼓勵實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境下，盡管盈利水平低于商辦等其他非住業(yè)態(tài)，面對行業(yè)競爭加劇，更多物企仍積極開展園區(qū)領域布局。比住宅更高的進入門檻、更專業(yè)化能力要求、原有入局者已形成競爭壁壘、產(chǎn)業(yè)迭代升級下企業(yè)需求升級和多元化等，這些都對拓展園區(qū)物管形成挑戰(zhàn)。對于以住宅為主的大型龍頭房企，收購園區(qū)類專業(yè)公司，不失為實現(xiàn)業(yè)態(tài)快速布局的好方式。
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