觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
90.6億元的對價，意味著大廈在13年間升值57.2億元，約1.7倍。
繼5月份安獅資產接盤中關村軟件園鉆石大廈后，這一次輪到保險公司和諧健康闊綽出手，交易對價高達90.6億元——“刷新了疫情后國內大宗交易市場成交紀錄。”戴德梁行稱。
戴德梁行是促成和諧健康收購SK大廈的中間服務商，該機構認為上述交易有可能成為2021年中國單體項目最高金額交易。
這座位于朝陽區建國門外大街的5A甲級辦公樓，緊鄰長安街。作為北京CBD核心區地標式寫字樓項目，土地面積7639.8平方米，總建筑面積10.76萬平方米，擁有35層樓面。大樓石材和航空玻璃豎排到頂的設計，確立一個棱角突出、充滿商業化和現代化氣息的外形。
SK大廈前身為由華熙集團開發的中環世貿中心，2005年，華熙集團將項目以在建工程形式轉讓予凱德置地，后者則于3年后實現退出。
凱德與SK集團的交易在2008年9月達成，SK集團斥資33.4億元將大廈收入囊中，用作集團的中國總部。資料顯示，SK集團(SK HOLDINGS)是韓國第三大跨國企業，主要以能源化工、信息通信為支柱產業。
和諧健康這次亦是通過收購項目公司的方式，將股權完整交割。
交易“內幕”
“交易其實推進有一段時間了，因為大宗交易談判的周期比較長。”戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵告訴觀點地產新媒體。
根據和諧健康主動披露的公告，其與SK集團達成交易，獲得北京新錦成房地產經營管理有限公司100%股權，北京新錦成持有的SK大廈也一并轉讓。來自企查查的信息顯示，北京新錦成目前已經完成工商信息變更。
事實上，自2010年放開限制后，寫字樓物業是險資一直持續關注的資產。當年中國平安斥資7.18億元購入購成都中匯廣場，成為險資投資不動產放開的標志性事情。更早期，通過“辦公自用”等名目，保險公司自2006年起就開始大量購置寫字樓物業。
“不動產是險資資金必需要配置的一種資產類別。”劉兵表示，除股票、債券之外，無論中國、外國的保險公司都會將資金配置一部分房地產資產，這也對應銀保監會對保險公司的要求。
保險責任準備金是指保險公司為了承擔未到期責任和處理未決賠款，從保費收入中提存的一種資金準備，在報表上體現為保險公司的負債，因此保險公司也會相應地持有與保險責任準備金等值的資產作為后盾。
更通俗地說，由于這種長期債務的存在，保險公司通常并不希望對外投資的現金回籠太快。所以持有存量地產項目是很好的選擇，尤其是北京等一線城市的商業地產物業。
“北京的核心資產尤其寫字樓資產非常稀缺。”如上所述SK大廈位于長安街邊上，從各種意義上來說，“任何企業能夠在長安街邊上掛著自己的logo，對企業的市場影響力都是非同凡響的。”
劉兵稱，放眼全國，北京寫字樓市場空置率是最低的，租金是最高的。因此持有SK大廈這樣一座核心區寫字樓，租金收益+物業升值的盈利模式又穩定又安全。它的回報收益包括未來的資產增值預期，對保險公司都是非常可觀的。
險資與地產
“北京市場長期以來受投資人所重點關注，大宗成交已連續三年突破500億。”戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平也透露，戴德梁行資本市場部上半年促成的成交已經超過百億。
另外來自世邦魏理仕發布的報告顯示，2021年一季度北京共達成10筆大宗交易，交易總額達到209.1億元。期內，北京全市寫字樓空置率環比下降0.4個百分點至17.5%，是2018年第二季度以來首次下降。該機構表示，當地寫字樓市場擁有“強勁的需求”。
從一個更宏觀的角度，中國一線城市商業地產資產亦越來越受全球投資者青睞。中國經濟增長是世界范圍內最好的，另外考慮到全球貨幣超發，加強房地產等實物資產的配置，是投資者資產保值的重要手段。
“因為去年疫情，所以大家的投資行為其實都延遲了。”劉兵提到，目前市場所有買家的積極度都非常高，不管是外資機構或者保險公司抑或自用的企業，都很活躍。
另一方面，中國保險行業的保費收入規模正以非常快的速度增長，相對應的資產管理資產配置需求也在不斷地增長。
全球最大的保險和資產管理集團之一安聯集團，在上個月發布的《2021年安聯全球保險業發展報告》顯示，中國成為全球少數實現保費正增長的市場。
在可預見的未來，房地產大宗交易市場會有更多險資出現。
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