實(shí)際占有、使用未做產(chǎn)權(quán)登記的房屋的案外人，如不能證明其對(duì)該房屋享有所有權(quán)或其他足以排除執(zhí)行的權(quán)利，則即便被執(zhí)行人明確認(rèn)可該案外人的權(quán)利，法院仍不會(huì)支持其請(qǐng)求中止執(zhí)行的訴情。

案情簡介

一、案件爭議的執(zhí)行標(biāo)的是位于華丹路688號(hào)的2號(hào)廠房，所在地的土地使用權(quán)和原廠房產(chǎn)權(quán)均登記在被執(zhí)行人宏峰公司名下，根據(jù)案外人鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》及《土地使用權(quán)及房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》，土地和房屋均租賃給鼎一公司使用，由鼎一公司出資拆除原廠房，建造新廠房，然后再由鼎一公司租賃使用。新廠房（包括2號(hào)廠房）至今未做產(chǎn)權(quán)登記。

二、改建工程施工合同由宏峰公司與金工公司簽訂。金工公司建成承建工程之后，鼎一公司在2010年對(duì)2號(hào)廠房已經(jīng)實(shí)際接收并投入使用。因?yàn)樯婕肮こ炭罴m紛，雙方向上海仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)。上海仲裁委員會(huì)作出（2011）滬仲案字第0314號(hào)仲裁裁決，要求宏峰公司支付金工公司工程款、違約金、利息并賠償損失。宏峰公司未履行上述支付義務(wù)。 

三、金工公司向上海市二中院申請(qǐng)執(zhí)行該仲裁裁決，并申請(qǐng)對(duì)查封房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣，上海市二中院在執(zhí)行過程中查封了訴爭房屋。 

四、案外人鼎一公司向上海市二中院請(qǐng)求中止執(zhí)行（2011）滬仲案字第0314號(hào)仲裁裁決，解除對(duì)訴爭房屋的查封，法院裁定駁回了鼎一公司的執(zhí)行異議。鼎一公司向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求中止對(duì)訴爭房屋的執(zhí)行并確認(rèn)訴爭房屋歸鼎一公司所有。 

五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的訴訟請(qǐng)求，鼎一公司向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡叻ㄔ赫J(rèn)為案外人提交的證據(jù)不足以證明其享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，裁定駁回鼎一公司的再審申請(qǐng)。

新建成的2號(hào)廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件及其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。根據(jù)鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權(quán)及房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內(nèi)由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進(jìn)行租賃使用。 

本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過租賃合同，雖然被執(zhí)行人宏峰公司對(duì)鼎一公司的權(quán)利主張表示認(rèn)可，但鼎一公司并未完成其對(duì)訴爭2號(hào)廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對(duì)該廠房轉(zhuǎn)讓、交付實(shí)體權(quán)利的舉證責(zé)任，因此不支持案外人鼎一公司要求停止對(duì)2號(hào)廠房的執(zhí)行并確認(rèn)該廠房歸其所有的訴訟請(qǐng)求。 

案外人鼎一公司和被執(zhí)行人宏峰公司認(rèn)為作為執(zhí)行依據(jù)的仲裁裁決是錯(cuò)誤的問題，關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)作出的（2011）滬仲案字第0314號(hào)仲裁裁決是否正確，并非執(zhí)行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對(duì)上述裁決和裁定進(jìn)行審理，缺乏法律依據(jù)，本院對(duì)此不予審查。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人對(duì)暫未完成初始登記的房屋進(jìn)行交易時(shí)需要注意考慮交易后完成產(chǎn)權(quán)過戶的難度。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、對(duì)未完成房屋初始登記的執(zhí)行標(biāo)的主張執(zhí)行異議時(shí)，實(shí)際占有并不能證明擁有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，即便被執(zhí)行人對(duì)其權(quán)利明確表示認(rèn)可

本案中，新建成的2號(hào)廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，被執(zhí)行人宏峰公司為訴爭房屋所占土地的使用權(quán)人，金工公司申請(qǐng)執(zhí)行宏峰公司財(cái)產(chǎn)時(shí)即將訴爭房屋列為執(zhí)行范圍。案外人鼎一公司雖然實(shí)際占有并使用該訴爭房屋，并在執(zhí)行異議之訴中主張了自己對(duì)訴爭房屋享有所有權(quán)，被執(zhí)行人亦表示認(rèn)可，但最高法院認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)查明的相關(guān)事實(shí)，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號(hào)房地產(chǎn)（包括2號(hào)廠房）的用地單位，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)認(rèn)定該訴爭房屋為宏峰公司所有。

二、無初始登記房屋在執(zhí)行過程中，對(duì)所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，實(shí)際的登記操作非常困難 

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》第三十條、第三十一條規(guī)定房屋合法建造即取得物權(quán)，但如需轉(zhuǎn)讓則需先辦理產(chǎn)權(quán)登記，可見對(duì)于沒有首次登記的房屋進(jìn)行處分等行為時(shí)，登記機(jī)構(gòu)很難進(jìn)行變更所有權(quán)人的登記操作。所以在處理這部分房產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人要注意即便贏的官司有法院裁判文書和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，處分這部分財(cái)產(chǎn)也是非常困難的。

三、此外，本案中再次重申《民事訴訟法》第二百二十七條“案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理”的規(guī)定，明確案外人異議之訴的審理范圍，案外人在主張權(quán)利時(shí)需特別注意。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十七條　執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《中華人民共和國民法典》

第二百三十一條　因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第二百三十二條　處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

《中華人民共和國物權(quán)法》（已失效）

第三十條　因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十一條　依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

最高人民法院：《上海鼎一倉儲(chǔ)物流有限公司、上海金工建設(shè)（集團(tuán)）有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事裁定書》【（2015）民申字3301號(hào)】