作者：克而瑞研究中心

我們認(rèn)為，暫緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)主要是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)的考量，2021下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，百城成交量持續(xù)縮水，規(guī)模房企債務(wù)違約問(wèn)題不斷，暴雷事件頻發(fā)。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行壓力陡增，四季度GDP增速滑落至4%，更令人擔(dān)憂的是，2022年前2月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)體感、金融數(shù)據(jù)相背離，且經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)修復(fù)的可持續(xù)性也有待驗(yàn)證，面對(duì)充滿挑戰(zhàn)性的5.5%GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，房地產(chǎn)投資或許不是主要支撐項(xiàng)，但至少不能是拖累項(xiàng)。

暫緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期有助于提振市場(chǎng)信心，引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期向積極方向轉(zhuǎn)變，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)軌道。鑒于房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍大概率劃定在廈門(mén)、杭州等核心城市，暫緩后核心一二線城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月走出低谷，隨后弱二線、強(qiáng)三線城市可能出現(xiàn)輪動(dòng)復(fù)蘇行情。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅暫緩?fù)七M(jìn)不等于無(wú)限延期，基于推進(jìn)稅制改革、調(diào)節(jié)收入分配、完善長(zhǎng)效機(jī)制的需要，房地產(chǎn)稅落地也只是時(shí)間問(wèn)題。

01 金融委牽頭財(cái)政部等五部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)激勵(lì)信號(hào)

昨天，國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮型政策。對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的政策應(yīng)事先與金融管理部門(mén)協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定性和一致性”。

隨即，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。其中，一行兩會(huì)、外匯局有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)基本與之前保持一致，最具新意、最為重磅的表態(tài)來(lái)自財(cái)政部——今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

02 財(cái)政部明確年內(nèi)不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍但試點(diǎn)工作絕不會(huì)長(zhǎng)期擱淺

3月16日，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示：“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”。

這其中有三層含義：第一，2022年暫不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，意味著除上海、重慶兩個(gè)自2011年就開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅的城市以外，其他城市今年內(nèi)不會(huì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

第二，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍已大致確定，城市層面前期準(zhǔn)備工作也在有序推進(jìn)中，今年試點(diǎn)暫緩或許并非因?yàn)榇嬖谥贫日系K，而是出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)的考量。除了今天財(cái)政部的發(fā)言外，還有兩份材料能夠佐證我們的觀點(diǎn)，其一，2021年12月27日，全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議將做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作作為2021年財(cái)政部重要工作成果，表明房地產(chǎn)稅在財(cái)政領(lǐng)域的推進(jìn)障礙已經(jīng)基本得以掃除；其二，2022年1月28日廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資運(yùn)行分析》一文中提到，做好“房地產(chǎn)稅”試點(diǎn)落地廈門(mén)的前期準(zhǔn)備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

第三，今年暫緩試點(diǎn)不等同于無(wú)限延期或不再開(kāi)征，房地產(chǎn)稅落地終究只是時(shí)間問(wèn)題。因?yàn)椋?）房地產(chǎn)稅是稅制改革重要一環(huán)，未來(lái)有望成為地方主體稅種，更好發(fā)揮對(duì)地方公共財(cái)政的支撐作用，助力土地財(cái)政轉(zhuǎn)型；（2）房地產(chǎn)稅有助于調(diào)節(jié)收入分配格局，房產(chǎn)是居民財(cái)富的重要組成，所持房產(chǎn)價(jià)值也是衡量個(gè)體間貧富差距的重要標(biāo)尺，在長(zhǎng)期持有過(guò)程中，房產(chǎn)增值還無(wú)形間放大了貧富差距，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，尤其是補(bǔ)齊持有環(huán)節(jié)的征管缺位，是填補(bǔ)貧富鴻溝、促進(jìn)共同富裕的有力制度抓手；（3）房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的題中之義，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是住房供給、土地制度、財(cái)稅政策、金融制度等多位一體、協(xié)同發(fā)力的調(diào)控體系，房地產(chǎn)稅作為重要的財(cái)稅工具，本就是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的題中之義，有助于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

縱觀近幾年中央關(guān)于房地產(chǎn)稅的表態(tài)，從2017年“逐步建立制度”、2018年“穩(wěn)妥推進(jìn)”，到2019年“穩(wěn)步推進(jìn)”，暗含房地產(chǎn)稅立法工作已有步驟可遵循之意。2020年，受新冠肺炎疫情影響，相關(guān)表述又回歸更為謹(jǐn)慎的“穩(wěn)妥推進(jìn)”。2021年，“十四五”規(guī)劃綱要、房地產(chǎn)稅改座談會(huì)、最高領(lǐng)導(dǎo)人署名文章都昭示著房地產(chǎn)稅改準(zhǔn)備工作正在加速推進(jìn)，直至10月23日，全國(guó)人大常委會(huì)正式授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

03 經(jīng)濟(jì)動(dòng)能修復(fù)、行業(yè)深度調(diào)整進(jìn)行中此時(shí)并非擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的好時(shí)機(jī)

當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨三重重壓，房地產(chǎn)行業(yè)處在深度調(diào)整期，此時(shí)并不是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的好時(shí)機(jī)。

2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速下行通道，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交量持續(xù)縮水，同比跌幅逐漸擴(kuò)大，2022年2月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積僅為2043萬(wàn)平方米，創(chuàng)近兩年來(lái)單月新低，同比跌幅達(dá)到41%，三四線城市領(lǐng)跌，跌幅達(dá)46%。

2021年，房企面臨巨大危機(jī)，融資環(huán)境持續(xù)收緊，百家典型企業(yè)全年融資量創(chuàng)近五年新低，近四成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)不及2020年，品牌房企頻頻暴雷，債務(wù)違約問(wèn)題不斷。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的縮影，2021年下半年，經(jīng)濟(jì)下行壓力陡增，三季度GDP同比增長(zhǎng)4.9%，較二季度回落3個(gè)百分點(diǎn)，四季度GDP增速滑落至4%。

3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-2月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，生產(chǎn)、投資、消費(fèi)全面超預(yù)期，前2月規(guī)上工業(yè)生產(chǎn)增加值增長(zhǎng)7.5%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)12.2%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)6.7%。

但令人擔(dān)憂的是，一方面，統(tǒng)計(jì)局的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與央行公布的金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)有所背離，和市場(chǎng)體感也有較大差距。舉例來(lái)說(shuō)：（1）消費(fèi)，前2月社零同比增長(zhǎng)6.7%（扣除價(jià)格因素實(shí)際也增長(zhǎng)了4.9%），而信貸、文旅、電影等數(shù)據(jù)卻顯示，疫情、居民收入下降預(yù)期仍在明顯制約著消費(fèi)，2月居民短期貸款減少2911億元，同比多減220億元，2022年春節(jié)國(guó)內(nèi)旅游收入同比減少3.9%，僅為2019年春節(jié)的56.3%，2022年春節(jié)電影票房同比下降23%，為10年來(lái)首次同比負(fù)增；（2）地產(chǎn)銷(xiāo)售，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前2月商品房銷(xiāo)售面積、金額同比分別降9.6%、19.3%，而央行口徑1月居民中長(zhǎng)期貸款同比少增2024億元，2月居民中長(zhǎng)期貸款更是歷史首次負(fù)增，減少459億元，同比多減4572億元，還有CRIC監(jiān)測(cè)到，1、2月百城成交面積同比下跌43%、41%。另一方面，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)修復(fù)的可持續(xù)性也有待觀察。

在2021年GDP兩年平均增速僅為5.1%的前提下，2022年要完成頗具挑戰(zhàn)性的5.5%增長(zhǎng)目標(biāo)，房地產(chǎn)投資或許不能成為重要支撐項(xiàng)，但至少不能是拖累項(xiàng)，推遲房地產(chǎn)稅試點(diǎn)有穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)投資進(jìn)而穩(wěn)增長(zhǎng)的含義。

04 暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)穩(wěn)定預(yù)期削弱觀望深杭寧廈等一二線市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)回升

在官方明確暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)之前，房地產(chǎn)稅總像是懸在購(gòu)房者頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，不斷強(qiáng)化著市場(chǎng)觀望情緒，制約著住房消費(fèi)需求尤其是改善需求的釋放。如果采用類(lèi)似滬、渝的試點(diǎn)方案，低稅率與高起征點(diǎn)并行，開(kāi)征房地產(chǎn)稅并不會(huì)對(duì)樓市造成嚴(yán)重沖擊，而如果借鑒日本、新加坡等國(guó)家高稅率或累進(jìn)稅制模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)劇烈震蕩，較為極端的案例是日本在1991年-1998年間征收的地價(jià)稅，3%的高稅率直接引發(fā)土地拋售潮，并成為日本房地產(chǎn)泡沫破裂的重要導(dǎo)火索。

暫緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期有助于提振市場(chǎng)信心，引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期向積極方向轉(zhuǎn)變，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)軌道。

鑒于房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍大概率劃定在廈門(mén)、杭州等核心一二線城市，這類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不缺乏需求和購(gòu)買(mǎi)力，阻礙樓市復(fù)蘇的主要因素就是市場(chǎng)預(yù)期。我們認(rèn)為，暫緩試點(diǎn)后核心一二線城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月出現(xiàn)市場(chǎng)拐點(diǎn)，隨后弱二線、強(qiáng)三線城市可能出現(xiàn)輪動(dòng)復(fù)蘇行情，而弱三四線城市受益有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒈３殖良拧?/p>

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原標(biāo)題： 快評(píng)｜財(cái)政等五部委穩(wěn)地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)有哪些意義