作者：觀點新媒體

雪粉華，舞梨花，再不見煙村四五家。

人們對冰與雪的向往和憧憬由來已久。2022年，隨著谷愛凌奪冠、蘇翊鳴摘銀、全網“一墩難求”……冬奧會將冰雪產業的熱度推至頂點。

新風口之下，那些早早布局的房企們，縱享紅利。

據同程旅行大數據顯示，2022年春節小長假期間，全國冰雪類型景區訂單量同比上漲68%。

其中，廣州、成都與無錫融創雪世界、吉林萬科松花湖度假區、長白山萬達國際度假區等冰雪場地游客量大幅增加，僅萬科松花湖項目，從除夕到大年初六共接待客流3.92萬人次，同比增長72%，營業收入同比增長126%。

不過，隨著時間來到2022年中期，也許是冬奧結束與熱度消退，也許是重資產、長周期等難題澆滅熱情，也有企業開始逐步淡出。

近日，一份網傳會議紀要顯示，深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，擬接手融創·華發深圳冰雪文旅城51%股權。

隨后，觀點新媒體亦向萬科、華發求證上述消息，相關人士均表示，暫不知情。

城外的人想進去，城里的人想出來，這并非個案。在這一座冰雪圍城當中，類似的故事還在不斷上演……

2013年，中國奧委會正式致函國際奧委會，以北京市名義向國際奧委會申辦2022年冬奧會，由北京市承辦冰上項目的比賽，河北省張家口市崇禮縣承辦雪上項目的比賽。

在冬奧會推動下，我國冰雪旅游城市的建設開始提速，冰雪產業也進入到快速發展階段。

與此同時，這一時期，恰逢房企多元化轉型的關鍵時期，作為文旅地產的一個細分領域，冰雪產業吸引了大量房企的目光，其中最具代表性的莫過于萬科、融創。

據了解，2010年前后，萬科在吉林投資的萬科城大獲成功，于是，當地政府邀請萬科共同開發旅游項目，而王石對滑雪度假村很感興趣，雙方一拍即合，于是有了萬科的第一個冰雪項目——萬科松花湖度假區。

恰逢冬奧申辦成功，萬科忽然就坐上了風口，不斷加大冰雪版圖的投資與布局。

2016年，萬科負責對北京石京龍滑雪場進行升級改造及運營管理。翌年，成立了冰雪事業部，并將冰雪事業、萬物云、印力商業等一起納入萬科可持續發展的一部分。

隨后幾年，這家企業又以輕資產模式運營管理了北京西山滑雪場、呼和浩特馬鬃山滑雪場、北京順義蓮花山滑雪場等。

據觀點指數不完全統計，截至目前，萬科旗下運營管理的已開業冰雪項目共計6個；其中，今年6月，該公司將繼續接管北京小海坨滑雪場；同時，位于張家口和內蒙古包頭市的萬科崇禮汗海梁滑雪度假區、包頭市奧運冰雪中心也將于2023年開業。

數據來源：公開報道、企業官網、觀點指數整理

2017年，孫宏斌斥資295.75億元收購萬達旗下包括哈爾濱萬達文旅項目（當時已開業）等13個文旅項目，并規劃了多個室內滑雪場，由此開啟了冰雪生意。

借此，融創接連開業5家室內滑雪場，分別位于廣州、無錫、昆明、重慶和成都。此外，還簽約了包括深圳、武漢、西安等城市，計劃打造冰雪文旅城。

不止是室內滑雪場，融創亦不斷加碼布局室外滑雪度假區。據了解，2020年12月，其首個室外雪場、位于青島的“融創藏馬山滑雪場”開業。

2021年開始，融創文旅以輕資產管理輸出模式與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅游度假區、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達成了戰略合作。

除萬科、融創之外，世茂、魯能、復星、奧山控股、奧悅冰雪以及中赫集團等多家企業亦相繼在國內涉足了冰雪業務。

不可否認，北京冬奧點燃了房企加碼布局冰雪業務的熱情。

分析人士亦提到，冰雪經濟的興起，實則是冬奧會帶來的一系列連鎖反應，背后有政策支持以及全民消費升級的支撐。

的確，任何一個新興業態的興起，企業更關注的是未來發展潛力、盈利空間。

其中，2015年申奧成功以來，國務院辦公廳出臺《關于以2022年北京冬奧會為契機大力發展冰雪運動的意見》等多項利好政策，助力我國冰雪產業規模增長。

在冰雪運動“南展西擴”的國家戰略與“帶動三億人參與冰雪運動”的號召之下，更多特色運動基地及相關產業基礎設施不斷完善。

另一方面，我國城鎮化進程加快，城市休閑娛樂空間面臨總量和結構短缺，而冰雪參與人數逐年增加，發展潛力巨大。

國家統計局統計調查報告顯示，全國冰雪休閑旅游人數從2017-2018冰雪季的1.97億人次增加至2020-2021冰雪季的2.3億人次，冰雪休閑旅游收入超過3900億元。

未來，隨著冰雪運動參與人群從小眾走向大眾，參與空間從地區走向全國，參與時間從冬季變為全年，還有較大的增長空間。

有報告預計，到“十四五”規劃末期的2025年，中國冰雪旅游人數將超過5億人次，冰雪旅游收入超過1.1萬億元。

房企布局的冰雪產業本質上還是文旅地產，也因此這類冰雪項目均存在“燒錢”的特點，前期投入大、運營成本高、回報周期長是這一行業的通病。

有數據顯示，萬科松花湖度假區滑雪場投資額超400億元，而松花湖度假區主要收入來源為雪季滑雪收入和酒店收入、房地產收入。

2016年及2017年兩年，松花湖開發公司均處于虧損狀態，分別實現總營收2.51億元、3.72億元，其中滑雪場收入占比分別為19.5%、13.6%，房地產開發收入占比分別為55.3%、67.8%。

如果不計房地產銷售收入，2016/2017年雪季、2017/2018年雪季和2018/2019年雪季，松花湖開發公司分別實現營收9603.16萬元、1.11億元、1.45億元，這與400億元的投資額相距甚遠。

此前，不少投資人在公開平臺調侃：萬科靠賣門票苦苦支撐著他的滑雪場。

丁長峰也曾公開表示：“中國現在的冰雪產業基本上是不賺錢的，也許日常的經營盈利是有的，但是滑雪場是一個巨大的重資產投資。”

至于室內滑雪場，以廣州融創雪世界為例，該項目于2019年6月15日開業，截至2021年年底，上述項目累計客流突破190萬人次，平均單日客流超過2500人。

根據攜程等平臺數據顯示，廣州融創雪世界票價最低198元/張/人，最高398/張/人，取298元/張/人的平均數粗略計算，全年（按365天）收入大約為2.72億元（注：不計算融創茂、融創樂園等收入）。

相比之下，室內滑雪場不受季節限制，盈利能力似乎更優一些，計算每年的運營成本，收回成本需要七至八年時間。

其一，以地產先行，帶動后續的開發和運營。

這種模式是當下冰雪產業乃至是文旅地產慣用的模式，通過住宅開發銷售收入，進而反哺項目運營，與此同時，文旅項目、商業等的配套，亦能為地產項目帶來增值。

其中，萬科松花湖度假區正是采用了住宅+度假區的模式，配套住宅項目為四季小鎮；根據第三方數據，該項目新盤報價7500元/平方米，項目所在的吉林市豐滿區二手房價為6673元/平方米，項目附近再無其他新房。

同樣，萬科翡翠都會毗鄰包頭市萬科奧運冰雪中心，項目最新報價1萬元/平方米，片區二手房價7795元/平方米。

周邊在售的其他新房包括金地風華九里、遠洲·大都會等，報價分別為8200元/平方米、9500元/平方米，不及萬科翡翠都會。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

無獨有偶，廣州融創文旅城于2015年6月首次開盤，彼時售價為9400元/平方米，而同期花都區樓盤均價9514元/平方米。

2019年，融創茂及融創樂園開園，同年加推住宅售價達到2.8萬元/平方米，彼時片區樓市均價還未突破2萬元/平方米。

顯然，這類商業、文旅項目能夠對項目及周邊片區形成較強的輻射作用，與此同時，周邊住宅也將為商業、文旅項目帶來豐富客流。

其二，配套冰雪教育，增加用戶粘性。比如長春蓮花山世茂滑雪場配套了冰雪人才培訓基地、長白山魯能勝地滑雪場推出專業的滑雪教學服務、萬科松花湖度假區亦推出了營地教學等等。

據了解，在萬科已開業項目當中，除了吉林萬科松花湖度假區、北京萬科石京龍滑雪場及徐州新淮中心，其他均為輕資產管理輸出模式。

而融創自去年11月到今年初，接連與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅游度假區、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達成了戰略合作，融創文旅將向這些大型室外滑雪場進行輕資產管理輸出，在運營端和投資端全方位賦能。

除此之外，近幾年，融創亦不斷通過合作開發擴容，深圳冰雪文旅城項目正是與華發合資開發。

另外，也有企業探尋冰雪業務的資產證券化，以打通資金閉環。

2018年7月，萬科松花湖信托收益權資產支持專項計劃成功發行，總規模10.59億元，不過有消息稱，上述ABS在2020年提前終止。

據觀點新媒體獲悉，萬科自成立冰雪事業部以來，布局更加謹慎，獨立發展近四年時間未有更多動作。2020年12月，萬科宣布撤銷冰雪事業部，該業務和團隊并入新的事業部——酒店及度假事業部。

反觀融創，雖然前期布局迅猛，甚至喊出“希望實現冰雪業務IPO”口號，但在資金壓力之下，也只能無奈退出自己不熟悉的領域。

今年1月，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司股權發生變化，浙江武越置業有限公司持股比例由50%上升至85%，而長沙融創匯房地產開發有限公司持股比例由50%下降至15%。

最新消息顯示，近日深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，擬接手融創·華發深圳冰雪文旅城51%股權。

據了解，上述項目由融創和華發2020年11月以127.1億元摘地，并合作開發。次年3月，融創·華發深圳冰雪文旅城項目已動工，計劃于2026年12月完工。

對于本次交易，有分析人士提到，若能夠成交，對融創而言是有利的，企業不用再為項目后續開發建設提供資金，而且成功退出，也能迅速補充現金流。

不過有市場消息稱，談判存在一定難度，因為未支付剩余50%土地款，且此前融創、華發協議，由華發對土地款進行超投，融創負責支付項目自持部分資金。

因此，潛在接盤方如果想收購融創手上51%股權，不僅需要支付剩余土地款，還需要負責雪世界開發以及自持部分的投入和運營，但項目住宅配地很少，很難算得過賬。

也就是說，接盤深圳冰雪文旅城51%股權的代價，并不是一筆小數目；與此同時，接盤之后還面臨大量投入，以及超高的運營難度。

冰雪業務可謂是難賺錢，也難撒手。畢竟有能力操盤的企業不多，有能力接盤的企業更是少之又少。

另一方面，冰雪業務背后往往也有政府的身影，這意味著，一個項目的退出不再是簡單的企業對企業，而是買方、賣方以及政府三方的博弈。

以融創·華發深圳冰雪文旅城為例，上述項目最早在2019年深圳全球招商大會上，深圳寶安區政府和融創中國簽訂的合作協議。

根據協議，寶安區與融創中國將建立戰略合作伙伴關系，由融創中國投資，在寶安建設融創中國大灣區總部及冰雪文旅綜合體項目，項目投資總額達到367億元。

隨后，上述項目被列入深圳寶安區2021年重大項目計劃以及深圳2022年重大項目計劃清單當中。

也就是說，項目不允許出現停止開發或者爛尾的結果，融創·華發深圳冰雪文旅城面臨著箭在弦上，不得不發的境地。

不過，融創當下的資金困境或許也無法支撐其完成上述項目的建設，于是各方開始尋求“白衣騎士”。

不止是深圳冰雪文旅城，萬科、融創過往涉足的大型文旅項目，運營時間長、投資金額大、回款周期長，社會資本一旦進入就很難找到退出渠道。

不過，政企合作當然也對項目退出與轉讓增加了要求。

有業內人士曾提到，當時萬達幾個文旅城都和當地政府有過協議，所以融創接盤之后，在退出方面也有比較多的限制。

入局難，退出更難。

盡管如此，在冬奧紅利之下，仍舊有不少資本涌入這一賽道。

數據顯示，2021年至今，冰雪運動行業共發生9起融資，高瓴資本、紅杉資本、金沙江創投等投資機構均有涉獵，甚至新東方等教培機構也在2021年投資冰雪賽道…

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