觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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雅居樂(lè)與平安這幾次的合作，就累計(jì)獲得資金支持超百億元。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 平安與雅居樂(lè)之間又多了一些聯(lián)絡(luò)。
地產(chǎn)江湖中，平安作為財(cái)務(wù)投資者的角色為人熟知，尤以股權(quán)投資為甚，其為碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂等的第二大股東，而另一方面，平安實(shí)際上也一直通過(guò)項(xiàng)目合作的方式紓困房企，其中雅居樂(lè)便是近幾年平安合作項(xiàng)目較為頻繁的房企之一。
12月24日晚間，雅居樂(lè)公告稱，于2020年12月21日及24日，雅居樂(lè)附屬公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司），投資者，及有關(guān)項(xiàng)目公司訂立有關(guān)合作文據(jù)。
據(jù)此，有關(guān)雅居樂(lè)附屬公司及有關(guān)投資者將根據(jù)有關(guān)合作文據(jù)條款共同投資有關(guān)項(xiàng)目土地。根據(jù)合作文據(jù)的條款，投資者已同意向有關(guān)雅居樂(lè)附屬公司支付合計(jì)70.51億元，作為其各自收購(gòu)股權(quán)及/或貸款誠(chéng)意金。
根據(jù)披露，上述所提投資者的最終實(shí)益擁有人均為平安。而此次交易一共涉及7個(gè)項(xiàng)目，分布于海南、中山、揚(yáng)州、清遠(yuǎn)、天津、鄭州、惠州等地，涉及項(xiàng)目總地盤(pán)面積約176萬(wàn)平方米。
解析各項(xiàng)目
從此次合作項(xiàng)目中逐個(gè)剖析。其中項(xiàng)目公司1即海南伊海榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，原由海南雅誠(chéng)全資擁有。根據(jù)合作備忘錄，海南雅誠(chéng)與投資者SJ須透過(guò)項(xiàng)目公司1按協(xié)定比例51%：49%共同投資項(xiàng)目土地1。投資者SJ 向海南雅誠(chéng)支付6.73億元作為誠(chéng)意金。
該項(xiàng)目公司成立于2015年2月3日，所涉及項(xiàng)目土地位于海南省萬(wàn)寧市龍滾鎮(zhèn)正門(mén)嶺，覆蓋地盤(pán)面積約13.27萬(wàn)平方米。
而項(xiàng)目公司2即中山市海德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由廣州凱雅世、一名獨(dú)立第三方及中山雅景分別擁有 50%、25%及 25%權(quán)益。此次廣州凱雅世將向中山雅景轉(zhuǎn)讓其于項(xiàng)目公司2的50%股權(quán)，其后由中山雅景將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓予投資者 SJ。
于上述轉(zhuǎn)讓后，中山雅景、獨(dú)立第三方及投資者 SJ 將按 25%：25%：50%的比例持有項(xiàng)目公司2股權(quán)。投資者 SJ合計(jì)支付15.62億元。
而該項(xiàng)目公司則成立于 2003 年 10 月 21日，涉及項(xiàng)目土地，位于廣東省中山市火炬開(kāi)發(fā)區(qū)宮花村，覆蓋地盤(pán)面積約17.35萬(wàn)平方米。
另外，項(xiàng)目公司3a由廸揚(yáng)及衛(wèi)中分別擁有69.7%及30.3%權(quán)益，且項(xiàng)目公司3b由項(xiàng)目公司3a全資擁有。其中，項(xiàng)目公司3a指揚(yáng)州雅昊商務(wù)管理有限公司，項(xiàng)目公司3b指揚(yáng)州雅悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，均于2019年成立，都是雅居樂(lè)間接全資附屬公司。
根據(jù)合作協(xié)議，廸揚(yáng)須向句容雅居樂(lè)轉(zhuǎn)讓其于項(xiàng)目公司3a的27.06%股權(quán)連同相關(guān)股東貸款。衛(wèi)中須向句容雅居樂(lè)轉(zhuǎn)讓其于項(xiàng)目公司3a的11.77%股權(quán)即相關(guān)股東貸款。此后，句容雅居樂(lè)其后須向投資者SJ轉(zhuǎn)讓自廸揚(yáng)及衛(wèi)中取得38.83%股權(quán)及所涉及股東貸款。
最終，廸揚(yáng)、衛(wèi)中及投資者SJ須透過(guò)項(xiàng)目公司3a及項(xiàng)目公司3b按協(xié)定比例42.64%：18.53%：38.83%共同投資及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地3。投資者SJ已同意于先決條件達(dá)成后三個(gè)工作日內(nèi)向句容雅居樂(lè)支付總金額11.51億元。
涉及項(xiàng)目土地3的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，包括地塊編號(hào) G05、G08、G09 及 G10，位于中國(guó)江蘇省揚(yáng)州市江都區(qū)四幅土地，覆蓋地盤(pán)面積約24.6萬(wàn)平方米。
項(xiàng)目公司4為廣東新美居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，原由番禺雅居樂(lè)全資擁有。此次合作，番禺雅居樂(lè)及投資者AC通過(guò)項(xiàng)目公司4按協(xié)定比例51%：49%共同對(duì)項(xiàng)目土地4進(jìn)行投資。投資者AC已同意向番禺雅居樂(lè)支付9億元作為誠(chéng)意金。
項(xiàng)目土地4包括九幅土地，位于廣東省清遠(yuǎn)市清城區(qū)民安路及連江西路交界處，即地塊編號(hào)0056855、0056849、0056857、0056864,0056868、0056876、0056881、0056885及0056860的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋總地盤(pán)面積約16.67萬(wàn)平方米。
項(xiàng)目公司5原由山東雅齊及一名獨(dú)立第三方分別擁有96%及4%權(quán)益。根據(jù)合作協(xié)議，山東雅齊須向投資者AH出售項(xiàng)目公司5 47%股權(quán)連同有關(guān)股東貸款，且山東雅齊與投資者AH須透過(guò)項(xiàng)目公司5按山東雅齊與投資者AH協(xié)定比例49%：47%共同投資項(xiàng)目土地5。投資者AH已同意向山東雅齊支付金額16.9億元。
上述項(xiàng)目公司5指天津雅逸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2017年12月6日成立，并為雅居樂(lè)間接非全資附屬公司，涉及項(xiàng)目土地5包括七幅土地，位于天津市寶坻區(qū)，即地塊編號(hào)2018-047、2018-048、2018-049,2018-050、2019-039、2019-040、2019-041的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋總地盤(pán)面積約49.39萬(wàn)平方米。
項(xiàng)目公司6為鞏義雅居樂(lè)置業(yè)有限公司，于2018年3月12日成立，由河南雅同及一名獨(dú)立第三方分別擁有72%及28%權(quán)益。此次河南雅同須向投資者AH出售項(xiàng)目公司6的35.28%股權(quán)，且河南雅同與投資者AH須按河南雅同與投資者AH協(xié)定比例36.72%：35.28%共同投資項(xiàng)目土地6。投資者AH向河南雅同指定銀行賬戶支付6.9億元作為誠(chéng)意金。
該項(xiàng)目包括十四幅土地，位于中國(guó)鄭州市鞏義市白沙片區(qū)，即地塊編號(hào)2018-143、2018-144、2018-145、2018-151、2018-140、2018-141、2018-142、2018-150、2018-152、2019-030、2018-146、2018-147、2018-148及2018-149的綜合用途物業(yè)開(kāi)發(fā)，覆蓋總地盤(pán)面積約49.21萬(wàn)平方米。
據(jù)公告顯示，項(xiàng)目公司7為惠州市仲元實(shí)業(yè)有限公司，于2009年12月23日成立，原由深圳雅生擁有70%權(quán)益及由三名獨(dú)立第三方擁有余下權(quán)益。此次深圳雅生須向投資者SJ轉(zhuǎn)讓其于項(xiàng)目公司7的49%股權(quán)連同有關(guān)股東貸款一切權(quán)利、業(yè)權(quán)及權(quán)益，且深圳雅生與投資者SJ須透過(guò)項(xiàng)目公司7按協(xié)定比例21%：49%享有項(xiàng)目公司7權(quán)利及權(quán)益。投資者SJ已同意向深圳雅生支付總金額3.85億元。
項(xiàng)目7涉及兩幅土地，即地塊編號(hào)ZK9-09-01及ZK9-05-01Z，位于廣東省惠州市仲愷高新區(qū) 9 號(hào)小區(qū)，覆蓋總地盤(pán)面積5.54萬(wàn)平方米。
此次雅居樂(lè)進(jìn)行合作的項(xiàng)目跨越的年限也較長(zhǎng)，甚至還包括于2006年8月成立的廣東新美居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，即上述的項(xiàng)目公司4，最新的一個(gè)項(xiàng)目也是雅居樂(lè)于2019年拿的。
另一方面，雅居樂(lè)對(duì)于資金的渴求程度可見(jiàn)一斑。如項(xiàng)目公司6的合作協(xié)議中所要求的，投資者AH已同意于所有條件達(dá)成后，惟無(wú)論如何不遲于2020年12月30日，向河南雅同指定銀行賬戶支付6.9億元。
此外，大多數(shù)合作協(xié)議也提及，在所有先決條件后三個(gè)工作日或者五個(gè)工作日內(nèi)支付金額。
細(xì)究合作意圖
不難發(fā)現(xiàn)，雖有部分例外，但大部分項(xiàng)目公司仍由雅居樂(lè)自身占據(jù)主導(dǎo)權(quán)。根據(jù)新規(guī)，作為險(xiǎn)資的平安是不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
按照平安以往的操作手法，其只會(huì)以財(cái)務(wù)投資者的身份介入項(xiàng)目地塊，不會(huì)參與具體操盤(pán)。
至于雅居樂(lè)，引入平安便是引入了“活資金”。加之此次合作當(dāng)中有些項(xiàng)目亦處于虧損狀況，
此外，項(xiàng)目公司6于2020年6月30日未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約7070萬(wàn)元。截至2018年、兩個(gè)財(cái)政年度，項(xiàng)目公司6除稅前凈虧損約480萬(wàn)元、970萬(wàn)元。
公告顯示，項(xiàng)目公司6交易所得款項(xiàng)凈額擬用作雅居樂(lè)一般營(yíng)運(yùn)資金及其日后業(yè)務(wù)發(fā)展。可見(jiàn)平安資金注入的重要性。
雅居樂(lè)方面也表示，訂立合作文據(jù)有利于公司及股東整體利益，乃因此舉可分散集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有助于集團(tuán)滿足其物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)資金需求。
其表示，合作文據(jù)項(xiàng)下擬進(jìn)行交易有利于短期及長(zhǎng)期優(yōu)化集團(tuán)資產(chǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)集團(tuán)利益最大化，另外也可令截至2020年12月31日止年度的現(xiàn)金流量增加，預(yù)期出售合作文據(jù)項(xiàng)下擬進(jìn)行項(xiàng)目溢價(jià)可能有利于改善截至2021年12月31日止年度的財(cái)務(wù)狀況。
2020年半年報(bào)顯示，雅居樂(lè)財(cái)務(wù)狀況并不算理想。依據(jù)當(dāng)前“三道紅線”的劃分標(biāo)準(zhǔn)，雅居樂(lè)踩中兩條，為橙檔房企。其資產(chǎn)負(fù)債率為76.26%、將永續(xù)債計(jì)算在內(nèi)的凈負(fù)債率為114%，另外1.15的現(xiàn)金短債比其實(shí)也比較接近第三條紅線。
截至2020年6月底，雅居樂(lè)負(fù)債規(guī)模達(dá)2301.66億元，其中，有息債務(wù)989.4億元，將于一年內(nèi)到期的有息債務(wù)為403億元，短期債務(wù)占比為0.4。
而且其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~于2019年為-145.51億元，直至今年才轉(zhuǎn)正流入，于2020年上半年為75.21億元。
臨近年關(guān)，雅居樂(lè)再次拉來(lái)平安這一援手，優(yōu)化報(bào)表的作用應(yīng)該最為明顯。70.51億元的資金流入，同時(shí)又不影響項(xiàng)目發(fā)展。
事實(shí)上，雅居樂(lè)采用這樣的方法已有多次。于2019年12月，其同樣通過(guò)引入中國(guó)平安合作惠州白鷺湖開(kāi)發(fā)的7宗地塊，當(dāng)時(shí)雅居樂(lè)表示，訂立合作協(xié)議對(duì)公司及股東整體有利，原因是此舉可分散其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)預(yù)期完成后，將會(huì)錄得估計(jì)收益約7億元。
更早之前的2018年12月，雅居樂(lè)也與平安達(dá)成合作協(xié)議，平安旗下深圳喻創(chuàng)公司出資9.88億元，收購(gòu)雅居樂(lè)旗下惠州市惠陽(yáng)雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司22%股權(quán)。
今年雙方亦早有交集，雅居樂(lè)聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)底價(jià)38.8億元拿下了中山市一宗商住用地，樓面價(jià)約為4221.9元/平方米。
另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)上述多次引資，雅居樂(lè)與平安合作的土儲(chǔ)總面積達(dá)318萬(wàn)平方米，而除了具體合作開(kāi)發(fā)的中山地塊，雅居樂(lè)與平安這幾次的合作，就累計(jì)獲得資金支持超百億元。
至于此次，雅居樂(lè)亦有提到，合作文據(jù)項(xiàng)下擬進(jìn)行交易有利于加深及加強(qiáng)集團(tuán)與平安之間策略合作。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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