執行異議之訴中，案外人排除執行的，法院應基于在案證據能夠證明的雙方簽訂相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實并結合各自主張的法律關系特征進行綜合審查判斷，認定雙方簽訂商品房買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關系性質，嚴格審查買賣雙方之間是否存在買賣合同關系。

一、陳俊峰、張立平系夫妻關系。2011年5月16日，麗湖公司分別與陳俊峰、張立平簽訂226份《商品房買賣合同》，約定陳、張二人購買麗湖公司房屋226套，房屋單價3000元/平方米（實際購買單價1800元/平方米），總價款83229930元，并辦理了備案登記。同日，陳、張二人與中金天盛公司簽訂《委托付款協議》，約定中金天盛公司代其支付購房款。后，中金天盛公司向麗湖公司完成全額匯款。

二、2011年5月16日，麗湖公司分別與陳俊峰、張立平各簽訂一份《商品房回購合同書》，約定麗湖公司回購上述226套房屋事宜。之后，麗湖公司未按回購合同的約定向陳俊峰、張立平支付回購款項。

三、在河海公司與麗湖公司的項目轉讓合同糾紛一案中，河海公司依據生效裁決書申請遼寧高院執行包括案涉房屋在內的整個房地產項目，陳俊峰、張立平提起執行異議被駁回后，向遼寧高院提起案外人執行異議之訴。

四、遼寧高院一審認為，本案存在六大不合常理之處，兩個自然人以如此大額資金購買大量房產，陳俊峰、張立平與麗湖公司之間不屬于真實的商品房買賣合同關系，應為以案涉226套房屋的買賣合同為擔保的借貸法律關系，裁定駁回陳俊峰、張立平起訴。陳俊峰、張立平上訴至最高法院。

五、2018年3月31日，最高法院再審裁定駁回上訴，維持原裁定。

本案的爭議焦點為陳俊峰、張立平與麗湖公司之間是否存在真實房屋買賣關系。最高法院從買賣合同的定義、房屋買賣合同關系的基本法律特征出發，基于在案證據能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實并結合各自主張的法律關系特征進行綜合審查判斷，認定雙方簽訂買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關系性質。具體而言：

法院在審查案外人是否符合《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條規定的案外人是否已經與房屋所有權人簽訂合法有效的書面買賣合同時，通常會從以下角度出發予以審查：

一、是否存在真實的房屋買賣意思表示，重點審查案外人與被執行人之間是否存在惡意串通損害申請執行人利益，逃避債務、轉移被執行人財產的可能性。審查內容主要有2方面：1. 是否存在意思表示，即案外人與房屋所有權人之間就案涉房屋是否已建立房屋買賣關系。最高人民法院在多數案例中采取的做法是：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”，然后審查案涉合同是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，是否對應當明確的主要內容予以記載。2. 是否符合正常交易習慣，如本案。

二、商品房買賣合同是否合法有效。最高法院有觀點認為，合同無效應嚴格按照《合同法》第五十二條規定的無效情形進行判斷。我們注意到，在相當一部分案例中，申請執行人通過《物權法》第一百九十一條第二款的規定，即“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”主張案外人與被執行人之間簽訂的買賣合同無效。對此，最高法院的態度較為統一且明確，認為《物權法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規定，該條款所規范的是物權行為，并不能直接否定合同效力，最終認定房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。

三、警惕“名不符實”的房屋買賣合同。此類“買賣”合同不具有房產銷售的真實內容，不以房產銷售為主要目的。在房款交納的方式上，相關款項未打入出賣人賬戶，相關款項僅開具收據，未開具交納房款發票。在諸多方面均存在有異于普通的商品房買賣形式。通常，此類“買賣”合同實質是以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金，此類做法可能構成非法吸收公共存款罪，至少也是行政機關應當采取處罰措施的違法行為。由于該類合同未能形成真實的商品房買賣意思表示，不具備商品房買賣合同的核心條款，因此不屬于真實有效的房屋買賣合同。 

四、當事人之間簽訂的房屋買賣合同是否合法有效的證明責任。不動產的買賣合同一般都是書面的，是否合法有效主要涉及買賣合同是否為預約合同、是否系偽造以及是否名為買賣等，查清相關事實后即可按照實體法的規范審查判斷。對這個問題,在司法實踐中更多的爭議在于買賣合同的簽訂時間是否系在人民法院查封訴爭不動產之前。對此，買受人首先應當承擔證明在查封前已簽訂合法有效書面買賣合同的舉證責任。

若申請執行人對買受人舉示的證據有異議，則應承擔反證的舉證責任，如對形成時間申請司法鑒定以確定買賣合同是否系倒簽等。但是,不動產買賣合同在房管部門已備案的,則因備案合同的公示性而無需買受人進一步舉證證明。在案外人向法院提交房屋買賣合同、付款收據、交房確認書等證據后，法院會初步認定當事人之間存在真實的房屋買賣關系，如果當事人一方對案外人證明的事實存在異議的，法院會要求其提供初步證據證明對方所述行為為虛假，當事人一方不能僅以“本案存在大量違法行為及疑點”為由，認為其因客觀原因不能自行收集相關證據，要求人民法院依職權調查收集證據。

根據《民訴法解釋》第一百零九條規定，只有在當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，方認定該事實存在。但是，絕大多數情形下，申請執行人對于其主張的“案外人與被執行人存在惡意串通損害其合法權益的行為”，難以舉證證明。如果異議一方不能直接舉證證明該買賣合同存在合同無效事由的，法院將認定買賣合同成立并生效。 

五、是否在法院查封前簽訂。關于查封時間的認定，人民法院送達回證的備考欄記載的查封時間與土地房屋權屬登記的查封時間不一致的，由于在查封前簽訂房屋認購書并辦理網簽的，房屋被查封后無法進行網簽。如果不動產登記中心顯示網簽時間在法院查封之后的，土地房屋權屬登記中心作為有權辦理土地房屋權屬登記的法定機構，其作出的該項登記表仍具有公示效力，在人民法院送達回證的備考欄所載事項與土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件所載明的內容出現不一致的情況下，有關土地房屋權屬登記事項的認定，因土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件屬于直接證據，人民法院送達回證所載內容屬于間接證據，根據證據證明力大小的比較、認定規則，應以土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件為準。如合同未記載簽訂時間，也未進行備案，則無法確定是否在查封前簽訂。 

六、準確把握法院審查案外人以購房消費者身份排除執行案件的理念。執行異議之訴不僅涉及案外人和被執行人的利益，還涉及到申請執行人的利益。人民法院審理執行異議之訴案件，應全面考慮不同當事人之間的利害關系，充分保護各方當事人的合法權益。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，目的在于加強對作為弱勢者的房屋消費者權利的特別保護，在所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋的特殊情況下，將對房屋消費者生存權利的保護置于對房地產開發企業債權人金錢債權的保護之上，賦予房屋消費者對買受房屋享有排除強制執行的民事權益。實際上，該規定賦予符合一定條件的商品房買受人對房地產開發企業所享有的請求轉移所購房屋所有權之債權，優先于其他債權人對房屋開發企業所享有的金錢債權的效力，是對債權平等原則的突破。同時，這一規定使此種情形下的買受人購買商品房的行為產生了對抗房屋開發企業金錢債權人的效力，突破了合同相對性原則，但又缺乏足以產生公信力的公示方式，對交易安全和作為被執行人的房地產開發企業其他金錢債權人的利益影響巨大，也增加了被執行人和案外人通過執行異議惡意串通逃避強制執行的道德風險。因此，人民法院在適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定對案外人權利予以特別保護時，應當從嚴審查、嚴格把握。如嚴格審查被執行人和案外人簽訂的買賣合同是否真實有效，是否簽訂在人民法院查封之前，是否倒簽；所購商品房是否系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；支付房屋價款的證據是否充分，付款事實是否真實，已支付價款是否超過合同約定總價款的百分之五十等。在依法保護案外人合法權利的同時，也要切實防止被執行人和案外人惡意串通損害申請執行人利益的行為發生。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）

第五條  商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

2.《商品房銷售管理辦法》

第十六條  商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一） 當事人名稱或者姓名和住所；

（二） 商品房基本狀況；

（三） 商品房的銷售方式；

（四） 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五） 交付使用條件及日期；

（六） 裝飾、設備標準承諾；

（七） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八） 公共配套建筑的產權歸屬；

（九） 面積差異的處理方式；

（十） 辦理產權登記有關事宜；

（十一） 解決爭議的方法；

（十二） 違約責任；

（十三） 雙方約定的其他事項。

3.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2020修正）

《陳俊峰、張立平民間借貸糾紛二審民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民終234號】