房產(chǎn)大象 作者：大象編輯部
最近，一個名為“這屆年輕人不想給銀行打工”的話題登上了熱搜，再度引發(fā)熱議。
當手里有點閑錢時，要不要提前還房貸？
這或許是令不少買房人糾結(jié)不已的問題。
有人會說，千萬不要提前還房貸，因為錢越來越不值錢。
這一點已經(jīng)在過去40年里得到證實。
中國第一個商品房小區(qū)——東湖麗苑，第一批總價5-6萬/套，這是上世紀80年代的價格。現(xiàn)在呢？5-6萬在深圳，也就買個一平方米面積。
也有人會說，要提前還貸，沒有貸款的感覺實在太爽了。
到底誰對？誰錯？
從負債買房到提前還貸
“不給銀行搬磚了”
正如熱搜里提到的一個案例，2018年，羅萌貸款128萬在廣州買了一套房，利息5.39%。等額本息按揭30年，月供7124元，本金1800元左右，利息5000多。
疫情之下，經(jīng)濟萎縮，行業(yè)內(nèi)卷，在裁員陰影籠罩之下，羅萌選擇存夠5萬就提前還一筆錢。今年1月，羅萌第二次提前還款5萬。
在股市新一輪下跌之后，羅萌放棄了投資理財?shù)南敕ǎ瑳Q定收回投資理財資金，今年4月份一次性還了20萬的房貸。
在提前還款30萬之后，羅萌的月供從7100元下降到5300多，生活壓力明顯下降。
當然，這只是典型的案例。那么，到底該不該提前還款？
其實，有一個評判標準，如果你可以用手里的錢創(chuàng)造出高于房貸利率的收益，提前還款的必要性不大，因為你完全可以用這筆錢帶來更多錢。
但是，如果你對未來收益預(yù)期不高，并且不想生活為房貸所累，提前還房貸也不是不可以。
一位網(wǎng)友對為什么提前還款的回答
提前還款5萬罰息300 大部分人都不知道的潛規(guī)則
今天我們要討論的是另一個話題：提前還房貸需要付多少違約金。
羅萌在提前還款時，是繳納了0.06%的違約金的。
每提前還款5萬，違約金就是300元。跟巨大的房貸壓力相比，300元顯然不值一提。
但也有人不明白：我明明把錢提前還給銀行了，為什么還要繳納違約金？
咱就來嘮一嘮關(guān)于提前還房貸的違約金的問題。
很簡單，你的行為壓縮銀行的利益了。
試想一下，你借給別人100萬，別人每月還本金+利息，30年后連本帶利可以收回200萬，利潤100萬。
沒過幾個月，別人把錢還你了，你只收到了1萬利息，沒拿到拿99萬利息，況且錢還白白給人用了幾個月。
銀行不是慈善機構(gòu)，也不是傻子，一旦你讓銀行虧錢了，自然會想用另一種方式迂回地賺一點兒，也就是違約金。
提前還房貸是一種違約行為，雖然大多數(shù)銀行都支持提前還款，但同時會要求支付違約金，特別是房貸申請3年以內(nèi)的。
各銀行的規(guī)定有略微不同，一般是房貸滿3年的，提前還款不收罰息。不足三年的，罰1-6個月的利息。
相對來說，幾家國有銀行的罰息金額，要比中小銀行更高些。
按時還款不滿3年的，罰息最高6個月，最低可能為0，也就是沒有罰息。
還有部分銀行，按時還款不滿1年時，禁止提前還款，因為凡是有過貸款經(jīng)驗的人都知道，第一年是利息最多的時候。
表格中梳理了一些常見規(guī)定，具體以簽的貸款合同為準，合同上會寫明提前還款的違約金額是多少，簽字之前記得自己看看。
網(wǎng)友案例1：
網(wǎng)友案例2：
想提前還房貸又怕吃虧？踩準兩大黃金時間點
任何事物都是一把雙刃劍，怎么判斷自己適不適合提前還房貸？
在我看來，這三類人適合提前還房貸：
第一類，手頭有閑置資金，又沒有較好的理財方向的人。
拿在手里的錢，閑著也是閑著，欠著銀行的錢總覺得膈應(yīng)。
第二類，對未來的預(yù)期收入不好的人。
經(jīng)濟形勢不好，總擔心自己說不定哪天突然失業(yè)，沒了收入來源，畢竟大廠裁員的案例還少嗎？
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第三類，想趕緊還完貸款再拿房子做抵押的人。
相應(yīng)地，這兩類人不適合提前還房貸：
第一類，等額本息還款期已過1/2和等額本金已過1/3的。
等額本金還款越到后期，所剩的本金越少，利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過1/3了，就說明近一半的利息已經(jīng)還清，剩余的基本都是本金，提前還款并不劃算。
等額本金也是越到后期利息越少，道理是一樣的。
第二類，用公積金貸款的。
公積金貸款本身是有很大的利率優(yōu)惠的，與其提前還貸，不如拿錢做一些理財，做一些短期的基金定投，投資保值增值商品，都更劃算。
如果你申請的是組合貸款，最好不要提前還款。如果實在要還，建議先還商貸部分。
但有些銀行可能會提前作出規(guī)定：不能只還其中一種，必須保持一定的比例。這種情況最好先向你的貸款銀行咨詢清楚。
一般來說，提前還款有三種方式：
第一，全部提前還款，即購房者湊齊欠款，將剩余的全部貸款房貸一次性還清，適合有足夠資金的人。
第二，部分提前還款，縮短貸款年限，剩余的貸款保持每月還款額不變，適合工作穩(wěn)定、收入穩(wěn)定的人，如公務(wù)員、事業(yè)單位人員。
第三，保持還款期限不變，將剩余的貸款每月還款額減少，適合家庭收入預(yù)計會下降或未來家庭開支增加的人，如：普通工人、農(nóng)民。
如果你真的想提前還款，也有一定技巧，掐準這兩個時間點，能省下不少錢。
1、盡量選擇按時還款2-3年后再提前還款。
按時還款不滿3年，提前還款可能會產(chǎn)生不少罰息，具體數(shù)字可以參考上面的表格。
2、最好在按時還款年限≤總年限的1/2時間內(nèi)提前還款
如果你是等額本息，按時還款年限≤總年限的1/2時，可以提前還款。
如果你是等額本金，按時還款年限≤1／3時，可以提前還款。
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以貸款30年為例，等額本息不超過15年，等額本金不超過10年。
因為一旦超過這兩個時間點，剩下要還的大部分都是本金，利息已經(jīng)還完了大部分，再提前還款也不劃算。
還有一點要注意，很多人以為把貸款還完就完事了，其實不是的。
貸款還清后，還需要去辦理解押，這樣才不會給以后的房產(chǎn)交易帶來麻煩。
1、房貸還清后，需要辦理房屋抵押權(quán)注銷手續(xù)和貸款結(jié)清證明的手續(xù)。此外，如果在辦理借款時有買保險，還需要到保險公司辦理退保手續(xù)。
2、房貸還清后，首先要在銀行辦理貸款結(jié)清證明，辦完結(jié)清證明后就可以拿著去房管處和保險公司，來辦理解押手續(xù)和退保的手續(xù)。
寫在最后：
買房是一件大事，是否要提前還房貸也是一件需要慎重考慮的事。
但也沒必要太糾結(jié)，考慮好一個原則就行：不嚴重影響生活水平。
畢竟，無論是買房也好，提前還房貸也好，按計劃還房貸也好，都只是為了生活得更好。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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