這是最壞的時(shí)代，也是最好的時(shí)代。

這是失望之冬，也是希望之春。

過(guò)去三十年，在土地、人口、金融多重紅利催化下，房地產(chǎn)成長(zhǎng)為17萬(wàn)億規(guī)模的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一。

2021年，房地產(chǎn)企業(yè)出清風(fēng)險(xiǎn)，違約、停工、裁員、維權(quán)、破產(chǎn)...此起彼伏。

一鯨落，萬(wàn)物生。

這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，“恒大們”的沉沒(méi)，昭示著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，卻也可能另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始。

2022年，房地產(chǎn)企業(yè)將走向何方？

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊對(duì)年底眾多峰會(huì)的干貨做了“提純”，與大家分享政界、商界、學(xué)界的“頂層觀點(diǎn)”。

 1 行業(yè)規(guī)模到頂，房企“三重降”

“2021年是地產(chǎn)行業(yè)的頂點(diǎn)，17萬(wàn)億的總量可能是階段性頂點(diǎn)。明年規(guī)模大概率要回落，但會(huì)很慢。”

旭輝控股董事局主席林中預(yù)判，未來(lái)十年，大概率房地產(chǎn)平均每年的規(guī)模在15萬(wàn)億左右。

建誠(chéng)晟業(yè)也測(cè)算，2022年樓市的特征是銷售規(guī)模高位回落、新開(kāi)放緩、投資增速繼續(xù)下滑。

其預(yù)計(jì)，2022年商品房銷售面積為17.6億平方米，同比減少1.1%，銷售金額為18.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.9%，商品房均價(jià)達(dá)10756元/㎡，同比上漲6.0%；

由此房企在2022年，全年的新開(kāi)工約為18.4萬(wàn)平方米，同比下降8.0%，投資增速繼續(xù)下降，預(yù)計(jì)2023年得到修正。

2 房?jī)r(jià)下跌成形，低利潤(rùn)成常態(tài)

平安證券研究顯示，市場(chǎng)各主體信心恢復(fù)需要時(shí)間，70城新房和二手房?jī)r(jià)格的下行趨勢(shì)，已經(jīng)形成。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇在2021鳳凰財(cái)經(jīng)峰會(huì)上更是預(yù)測(cè)，未來(lái)五年內(nèi)房?jī)r(jià)將回撤到現(xiàn)在最高點(diǎn)的70%-90%。

最近多地調(diào)控從“防范過(guò)熱”轉(zhuǎn)為了“防范過(guò)冷”，但短期內(nèi)想要改變下跌趨勢(shì)，并不現(xiàn)實(shí)。

只不過(guò)，像過(guò)去20年那樣，房?jī)r(jià)5年翻一番、10年翻兩番的現(xiàn)象，將成為歷史。

房企“暴利”也將成為歷史。

房?jī)r(jià)趨于正常，但土地價(jià)格持續(xù)上升。2021年房企購(gòu)地面積18287萬(wàn)平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長(zhǎng)4.5%。

低利潤(rùn)，正在成為房企“常態(tài)”。

標(biāo)普信評(píng)預(yù)測(cè)，2022年房企EBITDA利潤(rùn)率的中位數(shù)可能下滑到16%左右，而毛利率中位數(shù)可能下滑到20%。

3 上半年繼續(xù)“雷聲陣陣”

2022年的償債高峰，炸了不少房企的鍋。花樣年、佳兆業(yè)、新力、陽(yáng)光城、三盛...風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)仍陷于公開(kāi)債、非標(biāo)債等各類錢的陷阱中。

這種場(chǎng)景，在2022年上半年也還是“常態(tài)”。

野村數(shù)據(jù)指出，房企2022年一季度和二季度境內(nèi)外到期債券總分別達(dá)到了2100億元和2090億元。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中80%的參與者，是私人開(kāi)發(fā)商，抵抗力有限。

“春節(jié)前，有超1萬(wàn)億元的農(nóng)民工遞延薪資需要支付，而且這一數(shù)據(jù)還可能被低估了。”

這對(duì)尚未恢復(fù)元?dú)獾姆科蠖裕┥霞铀?/p>

4 引爆金融危機(jī)？不存在！

2021年眾多房企出現(xiàn)信譽(yù)危機(jī)，甚至有人將恒大危機(jī)對(duì)標(biāo)雷曼兄弟，將中國(guó)地產(chǎn)危機(jī)，對(duì)比美國(guó)次貸危機(jī)。

但，這是不成立的。

中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)戴相龍?jiān)?021鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)上表示，中國(guó)與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有根本性的不同，中國(guó)也不存在美國(guó)2007年次貸危機(jī)的形成機(jī)制。

中國(guó)內(nèi)地住宅市場(chǎng)堅(jiān)挺，每年仍然有1000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城安家，城鄉(xiāng)居民的住房需求在不斷增加。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在2021鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)峰會(huì)上也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部領(lǐng)域確實(shí)存在一定程度的泡沫。但是，從全局來(lái)看泡沫基本可控。

更何況，年底一系列利好政策的出臺(tái)，為房企提供了喘息調(diào)整的黃金期。

5 短暫的政策松動(dòng)，救市不救企？

政策松動(dòng)的“喘息期”或許不會(huì)很長(zhǎng)。

資深地產(chǎn)人吳建斌認(rèn)為，政策只是“微調(diào)糾偏”，而且是暫時(shí)的。

過(guò)去三年一個(gè)小周期（即3年調(diào)整1年放松）的情況沒(méi)有了，這輪政策調(diào)控至少會(huì)持續(xù)4到5年。此時(shí)政策的松動(dòng)可能只會(huì)持續(xù)3-5個(gè)月，不會(huì)更長(zhǎng)了。

建誠(chéng)晟業(yè)認(rèn)為，政策松動(dòng)更多是減少購(gòu)房者成本，而不是專門(mén)提供給企業(yè)資金。

50萬(wàn)億的房地產(chǎn)金融中，70%-80%是個(gè)人按揭貸款，開(kāi)發(fā)貸占比較小。

所以企業(yè)始終以自救為主，無(wú)論2008年的金融危機(jī)，還是現(xiàn)在。

中央希望分而治之，希望購(gòu)房者資金再次回歸市場(chǎng)，但對(duì)企業(yè)，只有路徑符合調(diào)控方向的，才能做得更好。

2021年，很多人想賣、很少人敢買。2022年，可能有所改善。

近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

天風(fēng)證券認(rèn)為，地產(chǎn)信用復(fù)蘇不對(duì)稱，依靠行業(yè)并購(gòu)消化不良資產(chǎn)可能是本輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的主要路徑。

房地產(chǎn)“馬太效應(yīng)”加速，2022年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)大洗牌的關(guān)鍵一年。

7  完全“國(guó)進(jìn)民退”？不可能！

目前信貸環(huán)境局部放松，部分國(guó)央企最先回溫。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)行的46筆境內(nèi)債券中，44筆發(fā)債主體為中央或地方型國(guó)有企業(yè)，占比高達(dá)96%，其余兩筆發(fā)債主體則為萬(wàn)科旗下的印力。

央企國(guó)企的確天然具有信用優(yōu)勢(shì)。但完全“國(guó)進(jìn)民退”也是不可能的。

建設(shè)部原副部長(zhǎng)劉志峰指出，未來(lái)五年全國(guó)城市人口將增長(zhǎng)4500萬(wàn)以上，將帶動(dòng)大于14億平方米的增量購(gòu)房需求。

這樣的紅利，單一類型的企業(yè)吃不下。

建誠(chéng)晟業(yè)認(rèn)為，民企在不同細(xì)分市場(chǎng)，有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

大民企能在品牌、信用和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性方面夠縮小與央企國(guó)企的差距。

8 高杠桿被迫“斷舍離”

“高杠桿不合時(shí)宜”，這個(gè)道理，房企這么幾年，知道的多、轉(zhuǎn)變的少。

2021年的雷聲，可以說(shuō)讓房企來(lái)了一次斷舍離。用林中的話來(lái)說(shuō)，新時(shí)代，穿老鞋走老路，真的行不通了。房企應(yīng)該穿新鞋，走新路。

“三條紅線”限制了房企融資規(guī)模，“兩集中”限制了銀行涉房貸款占比的上限，“供地兩集中”考驗(yàn)著房企的現(xiàn)金流管理...金融管理部門(mén)的一波操作下來(lái)，長(zhǎng)期依賴“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房企快速缺血，并不意外。

要么像萬(wàn)科一樣，“活下來(lái)”“等春天”；要么像一些區(qū)域型房企，“偏安且深耕一隅”，反而可能活得很好。

究其根本，時(shí)代變了。房企的下一個(gè)出口，是內(nèi)涵增長(zhǎng)、高質(zhì)量增長(zhǎng)和精細(xì)化管理。

9 生育率降低，房企只能慢走

人口的降速，比宏觀經(jīng)濟(jì)、金融對(duì)房地產(chǎn)的影響大得多。

2000年以后，出生率明顯下滑，結(jié)婚年齡延后，新婚生育意愿低，這一趨勢(shì)將加劇房地產(chǎn)銷售規(guī)模增速的放緩。

建誠(chéng)晟業(yè)認(rèn)為，從信用擴(kuò)張角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)和購(gòu)房者都會(huì)進(jìn)入慢速發(fā)展階段。慢時(shí)代意味著環(huán)境變慢，地產(chǎn)銷售規(guī)模與投資規(guī)模，房地產(chǎn)的發(fā)展需要其他行業(yè)健康發(fā)展。

中指院預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅的達(dá)摩克里斯之劍在2022年或?qū)⒙湎拢圏c(diǎn)城市名單、征收細(xì)則等均有望發(fā)布。

從上海“房叔拋售”的假新聞能看到，房地產(chǎn)稅可以輕而易舉挑動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。

房地產(chǎn)稅的作用的確很大。鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊曾專訪孟曉蘇，其直言，房地產(chǎn)稅有助于“縮小貧富差距”、化解土地財(cái)政依賴，促進(jìn)取消限購(gòu)和限貸。

但如果房地產(chǎn)稅征稅方案太復(fù)雜，無(wú)助于稅收杠桿作用，也可能影響效果。

孟曉蘇認(rèn)為，可行的方案是“見(jiàn)房就征、見(jiàn)證就退；小產(chǎn)權(quán)高稅率、老房低稅率、購(gòu)置原值計(jì)征”。但這和目前重慶、上海試點(diǎn)的征稅方式有天差地別。

所以未來(lái)房地產(chǎn)稅，到底會(huì)怎么發(fā)展，仍不確定，這也成為2022年最大的未知數(shù)。