丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在經歷了2020年頗具戲劇性的“V型”曲線后，2021年1月，房地產市場整體走穩，部分熱點城市受市場慣性影響，熱度依舊。數據顯示，2021年1月，重點觀測的29個典型城市商品住宅成交面積同比增長66%。作為傳統淡季，這些重點城市在1月的市場良好成交，主要延續了去年年末的成交翹尾行情。
從房企方面來看，2021年1月百強房企單月操盤銷售8705.3億元，同比增長70.7%，這主要是由于去年1月正值春節假日，1月15日之后基本進入春節前的銷售停滯期，而今年2月才進入春節假期，房企推盤銷售月度節奏較為完整，再加上去年新冠疫情的爆發，返鄉置業幾乎停擺，在去年整體成交基數較低的情況下，今年增長明顯。
2021年伊始，在2020年底的各項針對融資端的金融調控政策之后，各地地方調控政策也在趨緊，如1月底上海封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”及杭州旨在圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”，嚴控需求端的“杭五條”。
隨著部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，未來房企銷售也將面臨更多新的挑戰，我們認為，對于未來而言，防范風險，更好的適應市場調控及變化是新一年中的首要目標。在“丁祖昱評樓市”年度發布會上，我說過整個行業將步入無增長時代。預計2021年將有更多規模房企的增速進一步放緩，不排除會有負增長的企業出現。
TOP100房企操盤規模同比上升
受去年同期正值春節假日，疊加新冠疫情的爆發、市場全面停擺影響，整體成交基數較低，2021年1月百強房企銷售數據在去年基數較低的基礎上出現強勢反彈，整體業績規模較去年同期大幅上升70.7%，較2019年同期增長50.3%。
具體來看，2021年1月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額8705.3億元，高于2019年及2020年同期，部分城市受去年年底成交翹尾行情影響，熱度不減，延續至1月，對年初成交起到較大帶動作用。
圖：2019年1月-2021年1月百強房企業績表現（億元）及同比變動
多梯隊房企銷售門檻值同比提升
在2020年末熱點城市翹尾行情熱度延續的帶動下，2021年1月，多梯隊房企銷售業績門檻值相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為17.1億元，較2020年1月同比增長90.0%，較2019年1月同比增長53.8%。
在這其中，中小房企的業績增長明顯不及規模房企，尤其是龍頭房企，在市場回暖過程中，業績增長幅度更為明顯。
具體來看，TOP10房企銷售門檻值為187.0億元，較2019年和2020年同期分別增長81.2%和119.0%。TOP50房企的門檻值44.0億元，較2019年和2020年同期分別增長26.1%和75.3%，增速慢于其他梯隊。
我們認為，2021年，整個房地產行業也將繼續整合，強者恒強的格局或將延續，行業“倒金字塔”格局也將加速成形。
圖：2019年1月-2021年1月百強房企銷售操盤金額入榜門檻（億元）及同比變動
數據來源：CRIC
熱點城市快速出貨
從企業業績表現來看，2021年1月，百強房企中33%的企業業績表現好于去年月均水平，另有39%的企業表現達到或超過去年平均水平的八成，在傳統淡季的銷售表現整體較好。
從不同梯隊房企的銷售增速對比來看，龍頭房企表現最為穩健，TOP10房企中有6家的單月業績超過去年平均水平，其余各梯隊房企業績分化更為明顯，在這其中，TOP11-30房企實現20%以上增長的房企占比僅為5%，而TOP31-50及TOP51-100房企實現20%以上增長的房企占比分別為15%和20%。
我們認為，規模較小的房企更容易實現高增速，主要是因為個別熱點項目銷售的整體帶動作用更為明顯。
2021年1月，一線與強二線城市房價上漲明顯，購房需求快速釋放，近期在這些城市有推盤動作的房企成為了最直接的受益者，如瑞安、大悅城、中信泰富、綠地等。
圖：2021年1月各梯隊房企業績表現的分布情況
注：該圖統計的是2021年1月銷售金額與2020年月均銷售金額的比值
數據來源：CRIC、企業公告
返鄉置業將弱于往年
2021年1月，29個重點監測城市商品住宅成交面積高位回落，環比下降24%，但受去年同期極低基數影響，同比增長66%。
一線城市市場熱度慣性延續，成交環比下降18%，同比增長151%，其中，北京、上海和廣州成交皆高位回調。具體來看，上海、廣州成交并未失速，環比跌幅都在20%附近；北京由于供應量顯著縮減，成交環比跌幅超4成；而深圳受前期火爆打新的“網紅盤”集中網簽備案影響，成交一舉刷新近年來單月新高，環比大增50%。
從重點觀測的25個二三線城市來看，二三線市場分化加劇，強弱分明。其中，6成以上二三線城市成交環比轉降，其中不乏南京、佛山這類熱點城市，主要還是受供應低迷影響，市場需求仍堅挺。但鄭州、天津等市場下行壓力不斷加劇，成交環比腰斬，海口、南寧等市場形勢也愈加嚴峻，成交甚至不及去年同期。反觀杭州、合肥等市場熱度依舊不減，成交環比持續提升。
從區域來看，長三角地區市場仍具韌性，粵港澳大灣區市場熱度慣性延續，中西部地區市場明顯走弱。
值得注意的是，鑒于今年春運返鄉需持七日內核酸檢測陰性證明，疊加企業鼓勵員工就地過年，預計2021年春運返鄉人數或將顯著低于歷史同期，三、四線城市返鄉置業潮或將明顯弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著就地過年人數大幅增多，春節假期核心一、二線城市房地產市場或將反常回暖，甚至迎來難得的銷售窗口期，屆時成交有望明顯回升。
房企需根據市場變化調整供貨結構
1月底上海、杭州等多城政策加碼，上海、廣州、深圳等熱點城市信貸資金管控趨緊，多數銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸。
2021年是房地產政策環境繼續趨緊的一年，房企資金壓力加大。需求端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調控，倒逼房企加速去杠桿、降負債。
然而，對信貸資金管控的增強將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強現金流的管理與預警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價換量，在支出端量入為出，調整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。在信貸增量受限的情況下，銀行放貸將向高能級城市、規模房企進一步傾斜，中小房企更可能出現財務危機，資金壓力尤重。房企需根據市場變化調整供貨結構。
1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市市場過熱后監管部門迅速升級調控措施，與中央的調控步調保持一致性，房企在這些區域未來的需求釋放可能受到影響。房企需要加強對重點區域以及核心城市地產周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理的調整推貨節奏，把握住不同的銷售窗口期，更好的實現促去化、抓回款的重要目標。
房地產行業規則正在重塑，房企也需要有應對之策。行業由杠桿驅動向運營驅動過渡，升級與創新將成為房企未來的核心競爭力。房企需要加強產品力打造、提升服務質量、加快周轉效率，不斷提升綜合實力，才能實現項目的快速去化和銷售回款效率的提升，并在同質化競爭中保持優勢。
附：2021年1月TOP100房企操盤、銷售排行榜
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