2021年，物業(yè)行業(yè)并購市場火熱，據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項并購，并購交易總額達355.88億元。

圖：2018年-2021年上市物企披露的并購交易金額及數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

其中，超10億元的并購達七項，前十大并購金額占年度金額超八成。截至2021年底，上市物企發(fā)起的并購事項中，有7項交易金額超過10億元，包括：行業(yè)首例百億并購案例——碧桂園服務不超過100億元的代價收購富力物業(yè)，碧桂園服務最終以現(xiàn)金代價72.25億元收購藍光嘉寶服務94.62%的股權，并以33億元收購鄰里樂等。

此外，2021年，前十大并購交易總金額達292.58億元，為2020年同期（77.42億元）的3.78倍。前十大交易總金額占總金額的比例達82.21%，略高于上年同期82.10%。

圖：2021年上市物企交易金額前十收并購事項

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

截止到2021年底，涉及基礎物業(yè)服務的收并購共35項，其中，有19家企業(yè)發(fā)起的30項收并購披露了標的企業(yè)在管面積。數(shù)據(jù)顯示，收購完成后，這30項收并購可為并購方增加潛在在管面積約6.83億平方米，其中，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業(yè)和鄰里樂可為其增加潛在在管面積3.47億平方米，涉及金額達205.25億元，均處于首位。年初，合景悠活并購了相當于其兩倍的雪松智聯(lián)科技，并于6月份并購了上海申勤物業(yè)，為其增加潛在在管面積1.04億平方米，涉及金額達18.14億元。

圖：2021年以來部分上市物企收并購事項（基礎物業(yè)服務領域）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

物企在通過收并購實現(xiàn)規(guī)模擴張的同時，也將并購范圍延伸到多元業(yè)態(tài)。非住宅物業(yè)專業(yè)壁壘較高，物企可以通過收并購來補強多元業(yè)態(tài)的發(fā)展，并與自身業(yè)態(tài)布局產生協(xié)同。2021年，上市物企多業(yè)態(tài)并購延伸至航空物業(yè)、商管物業(yè)、學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公建物業(yè)、政府機關物業(yè)，以及家居港及汽博城物業(yè)、物流工業(yè)園等物業(yè)。

圖：2021年以來上市物企在多元業(yè)態(tài)方面的收并購事項一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，物企通過并購可補強企業(yè)區(qū)域布局，推進城市深耕。2021年多家物企抓住并購的窗口期，收購區(qū)域內龍頭或區(qū)域內深耕企業(yè)，實現(xiàn)自身在空白區(qū)域的補強，或與現(xiàn)有布局區(qū)域形成呼應和協(xié)同，從而加大區(qū)域深耕，增強管理密度，加大對重點區(qū)域的發(fā)力，推進全國化布局。

圖：2021年以來上市物企補強區(qū)域布局方面的收并購事項一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

隨著物企加強對增值服務的重視，收并購縱向拓展至多元化服務領域以及專業(yè)化服務領域。2021年共有5家上市物企發(fā)起5項增值服務相關的收并購，業(yè)務拓展至餐飲、家居裝修、保險經紀和快遞柜等領域。同時，社區(qū)零售、養(yǎng)老、托育、教育、社區(qū)旅游、停車場、智能化系統(tǒng)等領域也是物企重點布局方向。

圖：2021年以來上市物企在增值服務領域收并購事項一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，2021年共有8家上市物企發(fā)起13項專業(yè)服務相關的收并購，且有十項均與環(huán)衛(wèi)服務相關。通過并購環(huán)衛(wèi)服務領域相關專業(yè)公司成為物企切入城市服務的主要途徑。憑借收并購環(huán)衛(wèi)領域的專業(yè)公司，將有助于物企迅速實現(xiàn)產業(yè)鏈的延伸突破，提升企業(yè)在城市綜合管理領域的影響力及市場占有率。

圖：2021年以來上市物企在專業(yè)服務領域收并購事項一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

從政策端來看，年內，行業(yè)出臺多項政策，良好的政策環(huán)境推動行業(yè)的發(fā)展，市場競爭加大，行業(yè)整合和收并購加快。

從企業(yè)端來看，迫切擴規(guī)模的需求，驅動企業(yè)發(fā)起并購。在年初，多家物企即披露了未來三至五年規(guī)模擴張目標，為全年的規(guī)模擴張?zhí)岢鲋敢Ｈ纾暇坝苹钤诠芤?guī)模3年8倍；世茂服務提出規(guī)模3年5倍；恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億平方米，合約面積不低于8億平方米；碧桂園服務則表示2025年規(guī)模超18億平方米等。

圖：部分上市物企未來三至五年業(yè)績指引

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

從資金端來看，根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，48家上市物企上市共募集資金中，計劃用于收并購的金額占比61.51%。其中，已使用的金額中，用于收并購的金額占已使用募集資金總額的65.85%，收并購為募集資金最大用途。同時，通過配售再融資，成為支撐物企并購重要的資金來源。根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計，近三年上市物企起25次配股或可轉股債券，籌集金額總值達559.03億港元。僅2021年共有8家上市物企發(fā)起11項配售或可轉股債券，募集資金凈額達345.67億港元。截止到目前，募集資金已使用308.51億港元，使用率達88.72%。已使用的募集資金中有276.83億港元用于收并購，占已使用金額的89.73%。

圖：配股募集資金使用方向（已使用）

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

2021年，并購市場由“大魚吃小魚”轉向 “大魚吃大魚”，并購標的從中小型物企、獨立第三方物企向地產旗下物企、頭部企業(yè)、上市企業(yè)、擬上市物企演變。而這主要是由于地產變局為并購市場輸入更多的優(yōu)質標的。

因融資政策收緊，部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，風險頻發(fā)，為緩解流動性壓力，部分房企出售旗下物企換取現(xiàn)金，引發(fā)行業(yè)多項重大收并購。例如，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業(yè)、彩生活部分核心資產鄰里樂等。

圖：2021年地產變局引發(fā)的收并購事項

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，除了上市物企公告披露的收并購事項，非上市物企中，由地產變局引發(fā)的物業(yè)并購也有發(fā)生，例如龍湖智慧服務收購億達服務、楷林商服；萬物云收購伯恩物業(yè)等。

對標歷年并購事項，歷年參與收并購事項的國資物企寥寥無幾。2021年，僅有招商積余、金融街物業(yè)和建發(fā)物業(yè)3家具有國資背景參與方發(fā)起5項并購，交易對價為4.56億元，并購標的主要涉及城市環(huán)衛(wèi)、市政服務、醫(yī)院物業(yè)和政府物業(yè)等專業(yè)服務領域和多業(yè)態(tài)服務領域。年內，國資背景企業(yè)仍較為謹慎，但已逐步入局。

圖：2021年國資背景的上市物企的收并購事項

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

當前，行業(yè)的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規(guī)模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一。其中，收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。

2021年，行業(yè)并購市場火熱，但亦充滿變數(shù)。并購市場的標的變，由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變，更多的優(yōu)質標的入場；入局者變，由民企主導，向國資背景企業(yè)逐步入局；格局變，手握大量現(xiàn)金的企業(yè)減少，優(yōu)質標的增多，并購市場由賣方市場向買方市場轉變。

并購市場標的、入局者、格局的轉變，標志著行業(yè)逐漸邁向理性和成熟，而并購中懸而未決和失敗的事項，也表明并購中蘊含風險點，仍需加強警惕。投前的盡調、交易細節(jié)的擬定和把控，需要前期專業(yè)的指導，以契合戰(zhàn)略需求及后續(xù)進程的順利開展。而投后管理則關乎雙方整合的效果和長期可持續(xù)發(fā)展，如何統(tǒng)一財務管理、整合人力資源、推進業(yè)務模式重組和企業(yè)文化的整合仍是并購后雙方的重大考驗。