今年是無(wú)疑是公募REITs元年，從2020年政策的搭建到今年的發(fā)行，公募REITs取得了質(zhì)的突破。公募REITs的出現(xiàn)不僅為發(fā)行人提供一個(gè)高效的融資渠道，也為投資者提供一個(gè)分散組合風(fēng)險(xiǎn)的投資標(biāo)的。

1、發(fā)行-投資者熱情高漲

2021年6月首批發(fā)行的9只公募REITs成功上市，最低的基金配售率大概1.5%，投資者熱情高漲。

2021年11月第二批公募REITs發(fā)售，兩只產(chǎn)品配售比例分別為2.138%、1.969%，投資者熱情不減。

2、業(yè)績(jī)-價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)

9只首批上市的公募REITs上市首日全部收漲，第二批的建信中關(guān)村REITs更是在上市首日，開(kāi)盤封死30%漲停。

整體來(lái)看，基金二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。

3、分紅-長(zhǎng)期年均投資回報(bào)較高

REITs的分紅主要源自所持有不動(dòng)產(chǎn)的租金收入，分紅較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小，長(zhǎng)期投資回報(bào)較高。

首批上市的公募REITs已陸續(xù)開(kāi)始分紅，其中中金普洛斯REITs分紅方案：0.5220元/10份基金份額；中航首鋼綠能REITs分紅方案：5.1541元/10份基金份額。

2021年是消費(fèi)金融ABS轉(zhuǎn)折性發(fā)展的一年，從螞蟻整改到對(duì)馬上金融的監(jiān)管；從花唄和借唄ABS暫停上市，到醫(yī)美消費(fèi)金融禁止入池ABS，消費(fèi)金融ABS的監(jiān)管更上了一層臺(tái)階。

消費(fèi)金融ABS曾經(jīng)是資產(chǎn)證券化市場(chǎng)上的“熱搜”關(guān)鍵詞之一，2016年消費(fèi)貸ABS開(kāi)始迅速發(fā)展，到2017年已經(jīng)占據(jù)了企業(yè)ABS市場(chǎng)份額的近三分之一，18年、19年消金ABS發(fā)展逐漸達(dá)到了頂峰，而螞蟻花唄被作為優(yōu)質(zhì)互聯(lián)網(wǎng)消金的代表，備受青睞，也成為發(fā)行量最大的消金ABS。20年上半年受疫情影響，發(fā)行市場(chǎng)比較低迷，下半年隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，發(fā)行量又大幅提升。

但是隨著螞蟻暫緩上市及被監(jiān)管約談、小貸新規(guī)的發(fā)布，消金ABS沖高回落，發(fā)行逐漸趨于冷淡，2021年上半年26個(gè)消金ABS項(xiàng)目終止發(fā)行，主要是螞蟻花唄和借唄。之后，上交所、深交所要求新掛牌的消費(fèi)金融資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品中，禁止新增“醫(yī)美消費(fèi)金融”相關(guān)資產(chǎn)入池。消金ABS逐漸在告別過(guò)去野蠻生長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入健康、生態(tài)的發(fā)展階段。

“碳中和、碳達(dá)峰”無(wú)疑是今年最熱的主題之一，雙碳背景下，不僅新能源行業(yè)迎來(lái)了機(jī)遇與挑戰(zhàn)，碳排放節(jié)能領(lǐng)域ABS也同樣迎來(lái)了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。從碳中和ABN到碳中和ABS；2021年共發(fā)行42只碳中和專項(xiàng)產(chǎn)品，其中ABS 17只，發(fā)行金額300.99億元；ABN 25只，發(fā)行金額526.19億元。

【碳排放節(jié)能領(lǐng)域主要包括：清潔能源類項(xiàng)目（包括光伏、風(fēng)電及水電等項(xiàng)目）、清潔交通類項(xiàng)目（包括城市軌道交通、電氣化貨運(yùn)鐵路和電動(dòng)公交車輛替換等項(xiàng)目）、可持續(xù)建筑類項(xiàng)目（包括綠色建筑、超低能耗建筑及既有建筑節(jié)能改造等項(xiàng)目）、工業(yè)低碳改造類項(xiàng)目（碳捕集利用與封存、工業(yè)能效提升及電氣化改造等項(xiàng)目）等】。

縱觀全球，溫室效應(yīng)、全球氣候變暖等由于二氧化碳排放量增多而引起的環(huán)境問(wèn)題，是國(guó)際上達(dá)成共識(shí)亟待解決的問(wèn)題。2020年9月22日，總書(shū)記宣布，“我國(guó)二氧化碳排放力爭(zhēng)于2030年前達(dá)到峰值，努力爭(zhēng)取2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和”。

根據(jù)清華大學(xué)發(fā)布的《中國(guó)中長(zhǎng)期低碳發(fā)展戰(zhàn)略與轉(zhuǎn)型路徑研究》，中國(guó)要在2060年實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)，2020年至2050年能源系統(tǒng)需要新增投資約138萬(wàn)億元。面臨“碳達(dá)峰、碳中和”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的刻不容緩及巨額投資的需求，如何拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資模式成為研究的新課題。鼓勵(lì)綠色金融模式創(chuàng)新，發(fā)行綠色ABS、碳中和ABS不僅可以完成投資需求，一定程度上可以促進(jìn)企業(yè)碳中和的積極性，從而促進(jìn)碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

如果說(shuō)2021年是消費(fèi)金融轉(zhuǎn)折性發(fā)展的第一年，那么對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂是“脫胎換骨”的一年。從多家房企債務(wù)違約到百?gòu)?qiáng)房企暴雷；從降薪裁員到房子降價(jià)出售；從地產(chǎn)稅試點(diǎn)到八部門聯(lián)合整頓，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了真正意義上的寒冬。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)ABS市場(chǎng)的影響也不可謂是不大，地產(chǎn)類ABS一直在資產(chǎn)證券化市場(chǎng)占據(jù)著重要的地位，尤其是供應(yīng)鏈ABS的出現(xiàn)，一度獲得發(fā)行人和投資人的青睞，2021年上半年雖然華夏幸福發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，但是地產(chǎn)企業(yè)依賴于供應(yīng)鏈ABS，融資也相對(duì)順暢。

5月中基協(xié)叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，同時(shí)也將房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類ABS儲(chǔ)架規(guī)模降至20億元。雖然地產(chǎn)ABS不斷地在調(diào)控，但是上半年地產(chǎn)ABS市場(chǎng)仍比較活躍，發(fā)行規(guī)模近3000億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)17%。

下半年隨著恒大輿情發(fā)酵、花樣年美元債違約，地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷流動(dòng)性危機(jī)，新力、當(dāng)代、佳兆業(yè)、奧園等主流房企先后違約，陽(yáng)光城境內(nèi)債、美元債展期，整個(gè)債券市場(chǎng)“瑟瑟發(fā)抖”。 受市場(chǎng)情緒傳導(dǎo)，8月地產(chǎn)類ABS發(fā)行規(guī)模明顯減少，而9月和10月更是出現(xiàn)了斷檔的情況。隨著市場(chǎng)環(huán)境的改善，11月開(kāi)始交易所對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批速度一定程度的加快。

就像萬(wàn)科郁亮提出的“下一個(gè)春天”的說(shuō)法，現(xiàn)在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)或許處在最艱難的時(shí)候，但是“千淘萬(wàn)漉雖辛苦，吹盡狂沙始到金”，無(wú)論是地產(chǎn)行業(yè)還是地產(chǎn)ABS都會(huì)迎來(lái)健康發(fā)展的“春天”。

2021年隨著公募REITs的發(fā)展，保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目）也被納入試點(diǎn)項(xiàng)目。（發(fā)改委發(fā)布的〔2021〕958號(hào)通知（《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步 做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 （REITs）試點(diǎn)工作的通知》））

近年來(lái)，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，大中型城市外來(lái)人口數(shù)量激增，這些地區(qū)的住房需求也在不斷地攀升，雖然對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控從未間斷，但是相對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，也超出了很多購(gòu)房者的承受范圍。為了更好的解決中低收入者的住房問(wèn)題，國(guó)家大力推行保障房項(xiàng)目，保障性住房不僅與人民生活水平更與社會(huì)的穩(wěn)定息息相關(guān)。

公租房作為保障房體系的重要組成部分，滿足了城市中部分中低收入人群的住房需求，對(duì)于人才引進(jìn)也有很大助力。公租房的籌建主要依靠財(cái)政投入，面對(duì)加速的投放及籌建，公共租賃住房的融資問(wèn)題也是刻不容緩，資產(chǎn)證券化作為一種近年來(lái)備受青睞的融資模式，與公租房融資結(jié)合有一定的現(xiàn)實(shí)意義，而Reits是支持公共租賃住房發(fā)展、拓寬公共租賃住房融資渠道的有效金融工具之一。

2021年8月星河控股旗下星河實(shí)業(yè)深圳有限公司取得深交所關(guān)于“星河郡寓第一期廣州亞金中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”符合掛牌條件的無(wú)異議函。該項(xiàng)目是2021年以來(lái)公開(kāi)市場(chǎng)首個(gè)獲批的長(zhǎng)租類REITs產(chǎn)品，也為沉寂許久的長(zhǎng)租公寓ABS市場(chǎng)注入了活力。

從20年蛋殼公寓輿情以來(lái)，長(zhǎng)租公寓也受到了重點(diǎn)關(guān)注。前幾年長(zhǎng)租公寓“拔地而起”，一時(shí)間成為熱談，而長(zhǎng)租公寓ABS也一度成為房地產(chǎn)融資的“寵兒”，魔方公寓、自如、保利的成功發(fā)行，更是引發(fā)了長(zhǎng)租公寓的浪潮。但是隨著時(shí)間的推移，長(zhǎng)租公寓的模式漏洞暴露了，前期為了搶房源、搶房客，一直處于燒錢的階段，一但市場(chǎng)發(fā)生變化或者經(jīng)營(yíng)稍有不善，那么身披的長(zhǎng)租公寓光環(huán)就會(huì)褪去，等待著的只有市場(chǎng)的審判。

近年來(lái)長(zhǎng)租公寓“暴雷”頻發(fā)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)僅2020年就有40多家。但是隨著長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)暴露，長(zhǎng)租公寓ABS的熱度逐漸散去，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審核也愈發(fā)嚴(yán)格。不是不能獲批，而是更看重信用資質(zhì)是否良好、涉及物業(yè)能否產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。

5G、人工智能不只是21年的關(guān)鍵詞更是近幾年乃至未來(lái)幾年的關(guān)鍵詞，以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，面向高質(zhì)量發(fā)展需要，提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級(jí)、融合創(chuàng)新。

其實(shí)這并不是一個(gè)新概念，早在2018年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上就重新定義了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等建設(shè) 。2020年6月，國(guó)家發(fā)改委明確新基建范圍，提出“以新發(fā)展理念為前提、以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)、以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，面向高質(zhì)量發(fā)展的需要，打造產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、融合、創(chuàng)新的基礎(chǔ)設(shè)施體系”的目標(biāo)。

在新基建發(fā)展的背景下，資產(chǎn)證券化也將助力新基建，以智慧交通和智慧能源基礎(chǔ)設(shè)施為例，綠色ABS都有廣泛的應(yīng)用空間，另一方面智慧交通和智慧能源又可以與碳中和概念更好的結(jié)合，尤其是能源市場(chǎng)。例如智慧停車項(xiàng)目、再生能源發(fā)電類項(xiàng)目都可以進(jìn)行資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化在新基建領(lǐng)域的運(yùn)用具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

俗話說(shuō)得好“知識(shí)就是力量”，21年知識(shí)產(chǎn)權(quán)ABS也逐漸成為大家討論的熱點(diǎn)話題。知識(shí)產(chǎn)權(quán)ABS的主要功能在于盤活存量知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)、增強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的流動(dòng)性。

提起知識(shí)產(chǎn)權(quán)ABS，看似很新穎，但是絕不陌生。從文科租賃到愛(ài)藝奇世紀(jì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)到佛山耀達(dá)專利許可再到高新投知識(shí)產(chǎn)權(quán)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)ABS的發(fā)行與探索從未間斷。【知識(shí)產(chǎn)權(quán)有很多的種類，一般分為文學(xué)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)。文學(xué)產(chǎn)權(quán)包括：發(fā)表權(quán)、署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)、復(fù)制權(quán)、發(fā)行權(quán)、出租權(quán)、展覽權(quán)、表演權(quán)、放映權(quán)、廣播權(quán)、信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)、攝制權(quán)、改編權(quán)、翻譯權(quán)、匯編權(quán)等；產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)主要包括專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)。專利權(quán)包括發(fā)明、實(shí)用新型和外觀設(shè)計(jì)。商標(biāo)權(quán)主要包括商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)和集體商標(biāo)、證明商標(biāo)。】

知識(shí)產(chǎn)權(quán)ABS主要有3種模式，以知識(shí)產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)、以知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為售后回租標(biāo)的或融資租賃標(biāo)的、以知識(shí)產(chǎn)權(quán)收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

市場(chǎng)上除了專利、許可、影視版權(quán)、商標(biāo)權(quán)等少數(shù)種類發(fā)行了ABS外，知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)還有很多類型值得研究和探討。

“科技是第一生產(chǎn)力”，知識(shí)產(chǎn)權(quán)又是助力科技發(fā)展的強(qiáng)有力的基石，知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化融資將企業(yè)的“知識(shí)”變“資產(chǎn)”，不僅有效地拓寬了企業(yè)的融資渠道，還提升了企業(yè)的融資效率，助力企業(yè)在“科技興國(guó)”的道路上奮勇前進(jìn)。

今年市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多首單SPV CMBS，有北京市首單（平安-昆泰資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）、江蘇省首單單酒店類（中信建投-元聯(lián)-中聯(lián)-恒泰商置資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）、西南地區(qū)首單商業(yè)資產(chǎn)類和上海市首單（申萬(wàn)宏源-世博發(fā)展集團(tuán)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）。

我們所熟知的CMBS結(jié)構(gòu)都是雙SPV，一層債權(quán)結(jié)構(gòu)（一般為委托貸款和信托計(jì)劃）一層專項(xiàng)計(jì)劃，最初構(gòu)建雙SPV的原因是一是要將將不穩(wěn)定的底層資產(chǎn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的債權(quán)結(jié)構(gòu)，達(dá)到可預(yù)測(cè)并可特定化的目的，另外一個(gè)就是證券公司、基金子公司作為專項(xiàng)計(jì)劃管理人，無(wú)法辦理抵押登記。

隨著不動(dòng)產(chǎn)抵押方面的法律法規(guī)的修改（2019年7月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)），明確提出放寬對(duì)抵押權(quán)人的限制。），專項(xiàng)計(jì)劃管理人可以辦理抵押登記，隨即20年首單不包含信托計(jì)劃等債權(quán)結(jié)構(gòu)的單SPV CMBS（華泰佳越-仁恒三亞皇冠假日酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）誕生。

單SPV與雙SPV相比，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，減少產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的通道，減少費(fèi)用的同時(shí)更加直觀，21年單SPV CMBS結(jié)構(gòu)的發(fā)行數(shù)量也可以看出來(lái)，單SPV不僅被市場(chǎng)接受，也逐漸被市場(chǎng)青睞。

創(chuàng)新也是今年整個(gè)ABS市場(chǎng)上聽(tīng)到最多的詞之一，縱觀史今我們最不缺的就是創(chuàng)新的動(dòng)力和創(chuàng)新的實(shí)力。從2005年我國(guó)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)初始，到2011年試點(diǎn)正式重啟，從2015發(fā)行的逐漸爆發(fā)，到今年各種各樣的“首單”，我國(guó)ABS市場(chǎng)經(jīng)歷了十六載，經(jīng)歷過(guò)次貸危機(jī)，也經(jīng)歷過(guò)疫情的沖擊，我國(guó)ABS市場(chǎng)越來(lái)越健康也越來(lái)越成熟，穩(wěn)中尋創(chuàng)新也成為市場(chǎng)常態(tài)。

隨著監(jiān)管環(huán)境的改變，企業(yè)的融資需求也在變化，如何將融資需求與資本有機(jī)的結(jié)合，正是資產(chǎn)證券化的意義所在，資產(chǎn)證券化有也存在著創(chuàng)新的必要性。整個(gè)ABS市場(chǎng)的生態(tài)和效率在逐漸完善，加上科技助力的加持，在創(chuàng)新ABS結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的同時(shí)，有利于商業(yè)模式升級(jí)的實(shí)現(xiàn)和多維度聯(lián)動(dòng)。

提起ABS市場(chǎng)還有一個(gè)詞就是“內(nèi)卷”，不僅是ABS市場(chǎng)，整個(gè)金融行業(yè)仿佛都在“內(nèi)卷”，然而復(fù)雜、“講究”不代表高級(jí)，無(wú)效的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)、惡劣的外部競(jìng)爭(zhēng)，是“內(nèi)卷”的元兇之一。改善這種情況，創(chuàng)新十分重要，創(chuàng)新也不是“閉門造車”，要以監(jiān)管、政策為基石，結(jié)合當(dāng)下的環(huán)境、企業(yè)的需求，有目標(biāo)的、有效率的創(chuàng)新。

2021年整個(gè)ABS市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，相信2022年ABS市場(chǎng)仍大有可為！