觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
如果回顧近年來土地公開出讓的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)底價成交已經(jīng)成為青島土地市場的常態(tài)。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 時隔近4個月的空窗期，青島第二批集中供地在經(jīng)歷掛牌、終止、調(diào)整、二次掛牌后，終于迎來了出讓。
根據(jù)公開信息顯示，此次入市共87宗地塊，總建筑面積765萬平方米，起拍總價達312億元。從規(guī)模來看，青島第二批次住宅類供地的建筑面積較首批增長150%；分區(qū)域來看，李滄區(qū)和嶗山區(qū)的土地供應明顯增加，其中李滄區(qū)此次供地規(guī)模較2020年多增7成。
9月8日，青島第二批集中供地的首個土拍日，分為上、下午兩個場次，上午場出讓李滄區(qū)和市北區(qū)的12宗地塊，下午出讓城陽區(qū)的20宗地塊。
最終，32宗地塊均完成出讓，攬金約142.6億元。其中，金茂&海爾聯(lián)合體連奪5宗地塊，成為青島第二批集中供地首日的黑馬。
此外，本土房企青特華安置業(yè)摘得4宗地塊，萬科聯(lián)合體拿下3宗地塊，而綠城、華潤置地聯(lián)合體、卓越聯(lián)合體、保利聯(lián)合體、中鐵建皆斬獲2宗地塊。
不過，值得注意的是，首日的土拍顯得較為平淡，32宗地塊均以底價成交。
全部底價成交
如果回顧近年來土地公開出讓的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)底價成交已經(jīng)成為青島土地市場的常態(tài)。
以今年5月的首次集中供地為例，除了市北區(qū)水清溝開平路45號地塊受到房企們的圍獵，觸及溢價率上限轉(zhuǎn)為線下競自持面積以外，其余60宗地塊均以底價成交，首次集中供地整體平均溢價率僅為1.91%。
據(jù)了解，2019年與2020年青島市土拍成交的平均溢價率均在1%以下，其中2020年為0.2%。
對此，有市場人士認為，近年來住宅搭配產(chǎn)業(yè)項目的土地出讓形式（也就是業(yè)內(nèi)俗稱的“勾地”模式）在青島比較盛行。而從此次出讓的地塊來看，市北、李滄、嶗山這些市區(qū)的土地基本還是沿用這種模式，在一定程度上造成了青島土地的低溢價率。
此外，還有分析師表示，相較于首輪集中供地，此次青島第二批集中供地進一步加強了對開發(fā)商自有資金和資質(zhì)的審查，這些規(guī)定直接“勸退”了一部分開發(fā)商。
根據(jù)出讓規(guī)則顯示，競買人提交的資質(zhì)證明文件、《資金承諾書》等紙質(zhì)文件不符合要求的，或同一企業(yè)及其控股的各個公司參加同一宗地的競買，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買保證金作為違約金不予退還，競買人3年內(nèi)不得在青島市參與土地競買。
至于競買人提交的《資金承諾書》與審計結(jié)論不一致，已簽訂《成交確認書》的撤銷《成交確認書》，則扣除50%競買保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競得人應無條件將土地交還出讓人。競買人3年內(nèi)不得在青島市市參與土地競買。
該分析師還表示，雖然此次集中供地增加了熱門區(qū)域的供應，但對于溢價把控也頗為嚴格。除高新區(qū)的溢價率限制在15%以內(nèi)之外，其他最高限價在土地拍賣前才輸入網(wǎng)上交易系統(tǒng)，一旦達到限價后，轉(zhuǎn)到線下競高品質(zhì)住宅的環(huán)節(jié)，這也使得開發(fā)商們變得更為謹慎。
金茂聯(lián)手海爾連奪5地
雖說青島第二批集中供地首日整體看來頗為平淡，但金茂&海爾聯(lián)合體連奪5宗地塊的表現(xiàn)卻仍吸引了市場的目光。
據(jù)悉，9月8日的土拍中，金茂&海爾聯(lián)合體以總價32.7億元競得李滄區(qū)黑龍江路以北、甘泉路以西4宗地塊，以及黑龍江路以北、甘泉路以東1宗地塊，無論是拿地數(shù)量或是拿地金額，都是當日的冠軍。
值得一提的是，這并不是金茂與海爾的首次合作。早在2020年1月，中國金茂的間接全資附屬公司青島金茂便與海爾產(chǎn)城創(chuàng)的全資子公司恒鑫合創(chuàng)簽訂了一份合作借款協(xié)議。
協(xié)議內(nèi)容顯示，青島金茂向恒鑫合創(chuàng)旗下項目公司提供總金額不超過36.87億元的借款，用于滿足項目公司A及項目公司B的資金需求，按年利率10%計息。與此同時，青島金茂有權(quán)向恒鑫合創(chuàng)收購各項目公司60%的股權(quán)。
據(jù)了解，恒鑫合創(chuàng)曾于2019年11月以25.16億元競得位于青島市嶗山區(qū)地塊A的土地使用權(quán)；同月還以35.31億元競得青島市市北區(qū)地塊B的土地使用權(quán)。而項目公司C將作為投標主體參與位于青島市李滄區(qū)地塊C的競買，該地塊占地面積約為204畝，為商住及交通站場商業(yè)商務用地，預計規(guī)劃計容建筑面積約為40萬平方米。
隨后同年9月，中國金茂行使了上述權(quán)利，其通過方興亦城以1800萬元的代價收購恒鑫合創(chuàng)旗下3個項目公司的60%股權(quán)，并提供36.73億元的額外股東股東借款。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，金茂計劃將上述項目打造成“府、悅、墅”三大產(chǎn)品系中定位最高端的金茂府。其中，嶗山區(qū)地塊A項目名為“大云谷·嶗山金茂府”，而市北區(qū)地塊B項目則名為“大云谷·嶗山金茂府丨悅府”。
根據(jù)金茂青島官微透露，在2021年上半年青島商品住宅單盤銷售額的T0P10中，金茂占得2席。其中，橫跨嶗山區(qū)和市北區(qū)的大云谷·嶗山金茂府以29.54億元奪得銷冠，而金茂中歐國際城則以12.66億元排在第六位。
據(jù)悉，自2010年年首入青島以來，金茂采用城市運營的開發(fā)模式布局青島。目前，青島是中國金茂城市新城項目布局最多的城市，項目分別為中歐國際城、青島即墨國際智慧新城、青島西海岸創(chuàng)新科技城和青島大云谷城市運營項目。
根據(jù)中國金茂年報顯示，截止2020年底，公司在青島共計擁有17個項目，未交付面積達到了522萬平方米，該體量在公司布局的環(huán)渤海區(qū)域城市中位列第一。
如此看來，青島接下來依然會是金茂重點關(guān)注的城市，而集中供地會是最直接快捷的加碼手段。
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