本文中，筆者主要檢索了上海地區法院的裁判觀點，并結合其他地區法院的觀點，就商鋪租賃合同常見的一些特殊糾紛情形的裁判規則做一梳理，并在此基礎上提出自己的觀點。

（一）轉租對商鋪租賃合同效力的影響

與住宅租賃不同，轉租是商鋪租賃中非常常見的現象。商鋪租賃的通常商業模式即為某個特定主體，一般是大型商場的運營商，比如蘇寧易購，承租整層乃至整棟的商場，拆分為各個獨立的商鋪，再分別對外出租；甚至可能還存在二次轉租、三次轉租的情況。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮房屋租賃合同司法解釋》）第15條及第16條第1款的規定，轉租影響合同效力的因素在于兩點：一為轉租期限超過承租期限；二為未經出租人的許可擅自轉租。相較于前者而言，后者對于次承租人的風險更大。因為出租人可以選擇要求認定轉租合同無效，亦可要求解除出租合同，甚至也可以不進行任何主張。次承租人的命運完全取決于出租人的意志，處于風險不可控的狀態。

需要注意的是，對于多次轉租的情形，次承租人應當獲得轉租人前手所有的出租人的許可，任一層級出租人的異議均可能導致轉租合同的無效。

江蘇省常州市中級人民法院（2011）常民終字第1305號周丹與秦燕、周菊花租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書：

本院認為，……本案中，根據已查明的事實表明狄麗萍將案涉房屋出租給楊建偉，2008年11月23日，楊建偉又將案涉房屋轉租給閔宇婷，出租人狄麗萍事后認可該次轉租行為；2009年5月23日，閔宇婷又將案涉房屋再次轉租給周丹；2009年10月13日，周丹又一次將案涉房屋轉租給秦燕、周菊花?！鲜鍪聦嵄砻?，狄麗萍并不認可周丹將案涉房屋轉租給秦燕、周菊花的轉租行為。……故原審對承租人未經出租人同意而轉租的秦燕、周菊花與周丹之間的合同認定為無效并無不當。

北京市豐臺區人民法院（2016）京0106民初9973號北京微巨網絡科技有限公司與中科福寧（北京）物業管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書：

本院認為，微巨公司稱其與中科福寧公司簽訂租賃合同及補充協議，根據中科基業公司回函說明的轉租情形，本院認為，涉案房屋系經多次轉租，現微巨公司未提交證據證明其與被告之間的轉租行為經過各前手出租方同意，故本院對本案雙方租賃協議效力不予認定，在此基礎上，原告所提解除房屋租賃合同補充協議及支付違約金之訴訟請求無法律依據，本院不予支持。

此外，實踐中，次承租人入駐商鋪后往往需要以該商鋪地址辦理工商注冊或者遷址。通常而言，上述程序中，工商行政管理部門須審核申請人是否具有轉租許可。因此，一旦工商注冊或者工商遷址手續辦妥，出租人一般已經許可轉租，且相關許可材料完全可以在次承租人工商內檔中查詢獲取。

不過，實踐中部分當事人會將上述事宜完全委托中介或者代理公司，對相關過程不聞不問，反而在訴訟過程中產生烏龍。律師代理此類案件的過程中，應當注意此種風險。

（二）土地規劃對商鋪租賃合同效力的影響

實踐中，影響商鋪租賃合同效力的另一個常見因素是土地規劃。這種糾紛往往出現在某些產業園區中，出租人將工業用地上的房屋作為商鋪出租，供承租人進行商業服務。

但是根據《土地管理法》第56條的規定，改變土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，還應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。對于違反該規定，未經批準，擅自將工業用地上的房屋出租商用的租賃合同效力，實踐中爭議較大。

較早的裁判文書一般認為此種行為違反了上述強制性規定，應屬無效。

上海市閘北區人民法院（2007）閘民三（民）初字第1101號上海XX實業有限公司與上海XX機電有限公司房屋租賃合同糾紛案一審民事判決書：

本院認為，原、被告于20XX年X月簽訂的有關上海市共和新路X號（中山北路X號）X平方米閑置場地（簡棚）的出租協議書，雖系雙方當事人真實意思的表示，但由于該協議的主要條款違反了現行有關法律的強制性規定，應屬無效?！吨腥A人民共和國土地管理法》第五十六條明確規定，建設單位使用國有土地，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權批準文件的規定使用土地；確需變更該幅土地用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。而上海市人民政府土地管理文件即滬府土用（20XX）第X號文件明確規定，被告依法享有共和新路X號地塊的使用權，但該土地的性質為工業用地。原、被告違反有關法律的強制性規定，擅自同意變更該土地的使用性質，事后也未向有關政府部門辦理相關的手續，故雙方簽訂的租賃協議應屬無效協議。

江西省上饒市（地區）中級人民法院（2016）贛11民終1021號上饒市和濟置業有限公司、上饒市金鑫駕駛員培訓有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書：

本院認為,……建設用地單位使用國有土地應當按照土地使用權證上所載明的土地用途進行合法使用，如確需改變該幅土地用途的，應當經相關政府土地行政主管部門同意?，F雙方將涉案工業用地用作駕校訓練場地使用的行為違反核定用途，且未依法辦理相關審批變更手續，屬于擅自改變土地用途的行為，此系違反有關法律、法規的強制性規定的行為，故原判認定涉案租賃合同無效并無不當。

但是，越來越多的案例認為，上述規定系管理性強制性規定，也就是說，并不影響租賃合同本身的效力。更有觀點進一步認為，《城鎮房屋租賃合同司法解釋》未將此種情形明確為合同無效的情形，已經明確表明了違反上述規定并不導致合同無效?；蛘哒J為，將工業用地用于商業用途，并不屬于更改土地規劃的行為。

上海市第二中級人民法院（2017）滬02民終6302號上海錢橋華勛投資管理有限公司與上海嘉加（集團）有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書：

一審法院認為，系爭房屋土地雖系工業用地，但法律并未規定工業廠房禁止用于商業活動，且系爭房屋經營企業已獲工商登記并獲得經營許可多年，房屋土地又具有合法產權登記，合同當屬有效。錢橋華勛公司該抗辯不成立，不予采信。

本院認為，……綜上所述，錢橋華勛公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終3244號中鐵華夏文化傳媒（上海）有限公司與上海銀洲投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書：

原審認為，……《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對房屋租賃合同歸屬于無效的情形作出了嚴格的限定……。而就本案銀洲公司列舉的證據來看，本案系爭房屋所處建筑已經具備合法的建設工程規劃許可證、建設工程竣工規劃驗收合格證，同時又不存在上述任何一項合同無效之情形或合同法規定的合同無效之情形，故該房屋所涉租賃合同當屬合法有效。就房屋的土地性質是否發生變化致合同無效的問題，根據我國《土地管理法》及相關實施條例等法律法規的規定，土地用途分為農用地、建設用地、未利用地，只有在上述三種土地用途之間的轉換，才屬于法律意義上的改變土地用途。若未經批準擅自改變土地用途的，可致合同無效。但本案中，房屋所有權人及合法的使用權人將原使用性質為工業倉儲的廠房用于商業用途，是對合法建筑物的利用和處分行為，其改變的是房屋的使用功能，并非改變土地性質。而該種利用、處分、改變行為不會導致合同歸于無效。

本院認為，……至于上訴人所稱的房屋實際使用方式問題，系爭房屋的規劃用途確為工業倉儲，但即使被上訴人將房屋用于商業經營，該問題也不屬于房屋本身的規劃瑕疵，而是實際使用方式的范疇，并不影響系爭房屋的建筑物合法性及租賃合同的法律效力。因此，系爭租賃合同系雙方真實意思表示，不違反法律的效力性禁止性規定，屬合法有效，雙方均應按約履行。

（三）停水停電條款的效力

商鋪租賃合同中容易引起效力爭議的條款還有停水停電條款。強勢的出租方一般會在合同中約定，如果承租人欠繳租金或者其他費用超過一定數額或者一定期限，或者有其他違約行為的，出租人有權對商鋪進行停水停電。這種約定一方面是為了督促承租人盡快支付租金或者其他費用；另一方面，在執行難的大背景下，也是迫使解約后承租人盡快搬離的重要手段。這種條款在司法實踐中通常會認定為有效。

北京市高級人民法院（2014）高民申字第00215號北京航豐鑫興商貿有限責任公司房屋租賃合同糾紛申訴、申請民事裁定書：

本院認為：依法成立的合同受法律保護。本案中，設計研究院與航豐鑫興公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規強制性規定，雙方均應依約履行。根據合同約定，航豐鑫興公司逾期支付租金15天，設計研究院有權停水停電，由此造成的損失由航豐鑫興公司自行承擔；如航豐鑫興公司逾期支付租金30天，設計研究院除按照合同約定追究其違約責任外，有權以書面通知的方式通知解除合同。

上海市第二中級人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第2377號上海泛洲凈水設備有限公司與上海永帆國際貨運代理有限公司、樊某房屋租賃合同糾紛上訴案二審判決書：

原審法院認為，……上海泛洲凈水設備有限公司要求在租期屆滿后續租一個月，因其未能及時按永帆貨運公司的要求支付租金，故永帆貨運公司于2012年8月10日對系爭房屋采取停水停電措施造成上海泛洲凈水設備有限公司的損失，應由上海泛洲凈水設備有限公司自行承擔。

本院認為，……原審法院的判決并無不當，本院依法予以維持。

（四）排除承租人優先購買權條款的效力

商鋪租賃合同中，出租人為了保障商場統一品牌，統一管理，統一轉讓，往往會在商鋪租賃合同中約定排除承租人的優先購買權。對此，實踐中通常認為此種條款是有效的。

上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號上訴人石某因房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書：

本院認為，……優先購買權系基于房屋租賃合同關系產生的法定合同權利（但雙方可以約定排除適用），……

湖南省郴州市中級人民法院（2015）郴民一終字第1120號王良輝、曹軍、陳小海與郴州市振興房地產開發有限公司、郴州市香雪物業服務有限責任公司、江波、鄺華房屋租賃合同糾紛二審民事判決書：

本院認為，……根據雙方合同的約定，振興房地產公司出賣本案租賃合同所涉的商鋪，不必征得陳小海的同意，故振興房地產公司對租賃合同所涉的商鋪具備完全自主的處理權，可以在不經陳小海同意的情況下，向第三方出售租賃合同所涉的商鋪。該合同條款的約定意思明確，不存在對合同內容理解上的分歧，應視為陳小海在合同中約定放棄租賃商鋪的優先購買權。

但是，假設出租人未能在合同中約定排除優先購買權，次承租人，尤其是商場拆分出租之后的商鋪的次承租人，是否可以主張就其承租范圍內的商鋪行使優先購買權呢？

對此，筆者認為，出租人與次承租人之間并無合同關系，其對次承租人不負有任何合同義務。即便其允許承租人向次承租人轉租商鋪，也不意味著受到轉租合同約定的約束。比如，在承租人根本違約的情況下，出租人自然可以解除合同，并要求次承租人返還商鋪。轉租合同如何約定，次承租人是否履行義務，均不構成出租人權利的限制。因此，次承租人無權向出租人主張行使優先購買權。

對此，上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號判決書中有著極為精彩的論述，摘錄如下。

上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號上訴人石某因房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書：

本院認為，正如原審及雙方當事人所指出，本案的唯一爭議焦點為次承租人是否具有優先購買權。上訴人石某對這一法律適用問題堅持認為次承租人屬承租人范疇，應享有該法定權利。

優先購買權系基于房屋租賃合同關系產生的法定合同權利（但雙方可以約定排除適用），應該指出，該權利系房屋租賃合同權利、義務之一，屬債權范疇，通常情況，不具備對世的物權效力。本案A公司系將標的房屋出租給案外人上海七寶商城農副產品綜合交易市場經營管理有限公司，后者因經營需要將承租房屋再行出租與他人，其中一部租與本案上訴人。即石某并非A公司租賃關系之當事人，就租賃合同關系而言，其不具備租約項下的合同權利，依法當然也包含本案之優先購買權。

次之，正如上訴人上訴指出，其主張的優先購買權范圍系其承租第一承租人的房屋，系A公司打包出售的房屋之一部分，設若上訴主張成立，即次承租關系直接限制了主承租關系的權利義務行使。石某始終未能舉證證明，本案合同關系項下，A公司存在此特別約定義務，而法律亦未規定在平等交易的租賃關系中，出租人有此義務，上訴人亦未能證明本案租約存在特定的社會利益或當事人的合法利益需要額外保護。

其三、上訴人作為次承租人實際承租標的房屋進行經營活動，但該承租行為顯然晚于A公司之出租合同，通常情況下，后者在法律上不存在了解上訴人租約可能成立的義務，即A公司依據出租合同獲得的租金中并不包含承擔合同關系外義務的對價，實際上訴人對此也未能舉證。在無法律規定條件下，作為一個普通經營主體，A公司通常不能也沒有義務預知額外義務負擔，要求其承擔次承租人的優先購買相關義務，超出了合理預期范疇。

實踐中，由于出租人的強勢地位，一般而言，會對承租人的違約責任進行詳細而具體的規定。就承租人可能的違約行為，通常會在合同中規定以下幾類違約金責任：承租人逾期支付租金的違約金、承租人根本違約導致合同解除的違約金、合同終止或解除后承租人逾期返還房屋的違約金等。此外，商鋪租賃合同中一般還會約定承租人入駐商鋪前須繳納保證金；為了招商便利和裝修需要，出租人一般也會給予承租人一定期限的免租期優惠。而就該保證金及免租期優惠，合同中一般約定，因承租人原因導致合同解除的，出租人有權沒收保證金，且要求承租人返還免租期優惠。

與之相對，可能因為出租人義務與住宅用途等租賃合同中出租人義務并無顯著差別，亦可能是因為出租人的強勢地位，實踐中，罕見對出租人的違約形式及相應的違約責任進行有別于其他租賃合同約定的特殊商業慣例。

下文僅就上述常見的、商鋪租賃合同中的特定違約責任條款作一論述。

（一）違約金的處理

如前所述，實踐中商鋪租賃合同一般會對承租人的違約責任約定門類繁多的違約金。對于此種違約金約定自然適用合同法有關違約金責任的一般規定。

但是，需要注意的是，對于承租人逾期支付租金導致出租人解除租賃合同的，法院會認為，此時逾期付款違約金和解除合同后應支付的違約金對應的事實均為逾期支付房租。故應當合并計算，一并予以調整。

上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終2404號上海呈遠物業管理有限公司訴王自強房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書：

一審法院認為，……關于王自強主張的解約違約金65,000元及逾期支付租金的違約金，法院認為，王自強主張的解約違約金也是基于呈遠公司逾期支付租金的事實，就同一違約行為不應當重復計算違約金，綜合考慮本案情況，法院對王自強主張的解約違約金65,000元予以支持。

本院認為，……綜上，上訴人呈遠公司的上訴請求，不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。

（二）免租期優惠的處理

實踐中，商鋪租賃合同中往往會約定一定時間的免租期，以供承租人裝修，或者作為招商優惠。同時會約定，因為承租人違約導致合同解除的，出租人有權要求承租人補足全部的免租期優惠。對此約定，實踐中有兩種看法。

一種看法認為這是雙方當事人的真實意思表示，故對于補足的請求，完全予以支持。

上海市第二中級人民法院（2016）滬02民終8769號南通國有置業集團有限公司與上海中貫匯都餐飲管理有限公司、上海谷灃酒吧娛樂有限公司、江蘇中貫置業有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書：

法院對南通置業相關訴訟請求處理如下：……3、關于南通置業要求上海中貫補交免租期租金6,384,960元的訴訟請求，因雙方在合同中明確約定如果承租方有任何一期租金逾期支付超過10天或者因承租方原因提前終止合同，則免租期優惠取消，承租方應當補交免租期內的全部房租，該約定合法有效，現房屋租賃合同因承租人欠付租金導致提前解除，南通置業要求上海中貫補交免租期租金的請求合法有據，法院予以支持?！C上所述，上訴人的上訴請求均不能成立，本院不予支持。一審認定事實清楚，判決并無不當。

江蘇省蘇州市姑蘇區人民法院（2017）蘇0508民初629號蘇州金門蘇寧云商銷售有限公司與胡偉房屋租賃合同糾紛案一審民事判決書：

上述合同簽訂后，蘇寧公司于2015年8月14日將涉案房屋交付胡偉。嗣后，雙方簽訂補充協議，約定自2015年12月1日起涉案房屋簽約面積變更為24平方米，2015年8月15日至9月14日期間為免租期，租賃費用優惠1.62萬元；……首年租金優惠1.62萬元如因承租人提前解除合同或違約導致提前終止合同，承租人應補足前述優惠租金。

本院認為，……關于蘇寧公司主張的免租裝修期（一個月）的房屋租賃費，符合合同約定，且出租人免除承租人裝修期租金系為保障租期內正常收取租金權利的實現，故從公平角度出發，在胡偉違約導致合同提前解除的情形下，本院對蘇寧公司主張要求胡偉支付裝修期房屋租賃費16200元的訴訟請求予以支持。

但是實踐中還有另一種看法認為，合同解除之時，承租人應當返還的免租期優惠應當對應承租人已經實際使用的租期。即，承租人所應返還的免租期優惠應當為已使用租期與總租期之商乘以整個免租期對應的免租期優惠。

上海市松江區人民法院（2017）滬0117民初11612號上海蘇寧云商銷售有限公司訴尹長生房屋租賃合同糾紛一審民事判決書：

經審理查明:……乙方違反本合同17條、18條、19條、31條、32條、33條、35條、48條、49條、52條的，乙方除應向甲方支付相當于當年度三個月租賃費用的違約金外，還應補足甲方給予乙方首年租金優惠24,777.50元，且甲方有權解除本合同，保證金不予退還，前述違約金及保證金不能彌補甲方全部損失的，乙方還需承擔賠償責任。

本院認為，……關于原告要求被告支付首年租金優惠的訴請，本院認為，被告實際使用系爭房屋的時間為2016年4月12日至2017年1月11日，對于該時間段對應的租金優惠18,583元被告應當支付給原告。至于2017年1月12日至2017年4月11日期間所對應的租金優惠，因被告并未實際使用房屋，不存在支付租金優惠的問題。

對此，筆者贊成第一種觀點。首先，這是雙方當事人的真實意思表示，雙方當事人既然已經約定承租人違約導致合同解除應當返還全部的免租期優惠，就應當遵循該約定。法院只支持按比例支付并無法律及合同依據。

其次，從性質上看，這種返還免租期優惠的約定應當是一種附停止條件的合同義務，不適用違約金過高的調整規則。即便返還免租期優惠性質上屬于違約金，法院根據實際使用租期與全部租期的比例支持返還也無法律依據。

事實上，這種調整方式也違反了正常的商業邏輯。比如，A將某商鋪出租給B，租期3年，免租期3個月，B實際承租6個月后，因根本違約而被A解除租賃合同。按照第二種觀點，A可以主張返還的免租期優惠只有6/36*3=0.5月的租金，A因此而承擔的免租期優惠實際上是2.5月。而假設A立即向房屋對外出租，租期為2.5年，免租期相應為2.5月。也就是說，按照第二種觀點的邏輯，A實際上在3年的租期內承擔了5個月的免租期，與合同正常履行情況下只承擔3個月的免租期之間有著相當大的差距；且根據這種計算方式，承租人越早根本違約導致合同解除，出租人能主張返還的免租期優惠越少，承租人所實際承擔的租金與實際租期之間的比例越小，優惠越大，這顯然不符合正常的商業邏輯。

（三）保證金的處理

商鋪租賃合同中，出租人一般會提前收取承租人一定的保證金，同時在合同中約定，因承租人原因導致合同解除的，出租人有權沒收全部保證金不予退還。實務中一般支持這樣的約定，因承租人原因導致合同解除的，法院會判令出租人有權沒收全部保證金不予退還。

上海市第二中級人民法院（2016）滬02民終9865號上海財智投資管理有限公司與上海科耀實業有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書：

一審法院認定事實：……另外，《房屋租賃合同》第二十條約定：如乙方發生下列情況之一時，甲方有權解除合同，沒收乙方所交付之保證金，并可自行收回物業。

一審法院據此作出判決：……五、財智公司在科耀公司處保證金26,730元歸科耀公司所有。

鑒于一審法院已經查明，并闡明科耀公司并不負有相應的義務，對一審法院的觀點，本院予以認同，不再贅述。

上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終509號王凱與上海文品實業有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書：

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據查明事實，本案履行系王凱單方違約，符合適用雙方約定的保證金不退條款的條件。現王凱以承擔的違約金額超過文品公司的實際損失為由要求法院予以調整，顯然不符合雙方的約定，原審對此認定正確，本院予以維持。

但是，筆者以為，所謂保證金在性質上屬于預付的違約金，在合同期限內，承租人無違約情形下，出租人須予以退還。因此，其應當適用違約金調整的一般規則。且沒收保證金的要件是承租人根本違約，沒收保證金與根本違約時承租人應當支付的違約金對應的違約事實是同一的，故承租人主張調整時，保證金應當與根本違約的違約金合并計算，一并進行調整。