作者：毛小柒

來源：青楓博研社（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

一、全國(guó)風(fēng)向標(biāo)來了：鄭州全方位穩(wěn)樓市

（一）2022年3月1日，鄭州市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（鄭政辦（2022）13號(hào)），這是首個(gè)以政府名義發(fā)布且沒有一日游的地產(chǎn)行業(yè)政策文件，也是首個(gè)在限購(gòu)限售等方面全面系統(tǒng)性松綁樓市的省會(huì)城市和限購(gòu)城市。

（二）我們認(rèn)為，這應(yīng)是繼菏澤、重慶、贛州等地將最低首付比例下調(diào)至20%以及廣州大幅下調(diào)房貸利率之后地產(chǎn)行業(yè)政策層面的最重要風(fēng)向標(biāo)（詳情請(qǐng)參見首付比例迎來下調(diào)潮？和首個(gè)一線城市房貸利率大幅下調(diào)）。相較于近期三四線城市零星放松樓市的做法，作為省會(huì)城市的鄭州更值得關(guān)注，

1、根據(jù)七普數(shù)據(jù)（詳情參見七普人口數(shù)據(jù)揭示出哪些重要信息？），鄭州地區(qū)的常住人口數(shù)量達(dá)到1260.06萬人，屬于千萬級(jí)人口特大城市（城區(qū)人口超過1000萬為超大城市、城區(qū)人口位于500-1000萬為特大城市），在全部城市（含直轄市 ）中位居第十位（排在前面的依次為重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳、天津、西安和蘇州等地），在省會(huì)城市中位居第第三（僅低于成都、廣州與西安）。若按照七普期間的常住人口凈增情況來看，鄭州在全國(guó)所有城市（含直轄市）中位居第5，即七普期間常住人口凈增397.86萬人，僅低于深圳的930.90萬人、廣州的862.50萬人、成都的583.39萬人以及西安的448.33萬人，成為河南地區(qū)人口的蓄水池。

2、再?gòu)慕?jīng)濟(jì)總量來看（詳情參見31個(gè)省級(jí)行政區(qū)及前100大城市GDP排名），鄭州也是24個(gè)萬億級(jí)城市之一。2021年鄭州的GDP總量達(dá)到1.27萬億，在全國(guó)所有城市（含直轄市 ）中位居第16位，貢獻(xiàn)了整個(gè)河南地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的1/4左右。

（二）鑒于鄭州作為省會(huì)城市以及在全國(guó)的地位，我們認(rèn)為鄭州地區(qū)全面穩(wěn)樓市舉措的出臺(tái)，能夠在一定程度上印證鄭州市的地產(chǎn)行業(yè)困境，即鄭州地產(chǎn)業(yè)的去庫(kù)存壓力比較大，市場(chǎng)景氣度較為低迷。同時(shí)也能說明鄭州并不孤單，應(yīng)還有很多像鄭州一樣的二線城市正處于同樣的困境中。

（三）相較于多數(shù)地區(qū)的欲言又止和蠢蠢欲動(dòng)，鄭州能夠勇敢打出頭陣，直面鄭州樓市面臨的困境且想辦法解決，我們認(rèn)為這個(gè)做法是可取的，也是因城施策理念的真正體現(xiàn)，亦值得其它很多地區(qū)效仿。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的困境的確需要有超預(yù)期政策來化解，可以說誰(shuí)最先在因城施策上勇敢邁出步伐，誰(shuí)便能最想嘗到政策呵護(hù)的甜頭與春風(fēng)。

（四）2022年2月15日，在鄭州市委全會(huì)暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，鄭州代市長(zhǎng)何雄便直指鄭州地區(qū)的商品房庫(kù)存問題。并提出一系列解決方案，這些方案目前看在剛剛發(fā)布的政策文件中均有體現(xiàn)，具體如下：

1、實(shí)施大學(xué)生人才引進(jìn)計(jì)劃，即出臺(tái)政策計(jì)劃每年吸引大學(xué)生20萬人。

2、出臺(tái)政策鼓勵(lì)外來務(wù)工人員在鄭買房（預(yù)計(jì)每年凈流入人口達(dá)40萬人）。

3、降低二手房交易所得稅，鼓勵(lì)市民賣小買大，賣舊買新，拉動(dòng)市民改善性住房消費(fèi)。

4、推動(dòng)安置房貨幣化安置，即以將部分安置房轉(zhuǎn)為保障性住房，釋放商品房市場(chǎng)的購(gòu)房需求。

5、改善環(huán)境，刺激房地產(chǎn)需求。

二、鄭州穩(wěn)樓市政策具體有哪些？

鄭州主要從需求端、供給端、融資端等方面出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，其中具體政策舉措大多可以在2月15日的鄭州市委全會(huì)暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上找到痕跡。

（一）需求端：充分釋放各類居民的各種住房需求，并給予全面政策支持

需求端主要從去化端入手，即充分釋放各類居民的各種新增與改善性住房需求，幫助解決鄭州地區(qū)的庫(kù)存（包括問題樓盤），并在政策層面給予支持。實(shí)際上，需求端的關(guān)鍵是，哪些群體有購(gòu)房需求？需求哪些政策支持？具體看，1、限購(gòu)放松：挖掘釋放大學(xué)生、外來務(wù)工人員、投親養(yǎng)老的新增購(gòu)房需求

聚焦大學(xué)生、外國(guó)務(wù)工人員以及來鄭投親養(yǎng)老人員三類的新增購(gòu)房需求。

（1）對(duì)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的大學(xué)生加大購(gòu)房支持力度，如可購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房、購(gòu)房購(gòu)買商品房時(shí)給予補(bǔ)貼，購(gòu)房前可提供保障性租賃住房（按一定面積給予3年的優(yōu)惠補(bǔ)貼）。值得關(guān)注的是，這里的大學(xué)生不僅包括?？粕?、本科生、研究生和博士生，還包括技工院校的預(yù)備技師、技師以及高級(jí)工，范圍較廣。

（2）在鄭州繳納住房公積金的外來務(wù)工人員可按鄭州市繳存職工同等條件辦理申請(qǐng)住房公積金提取與貸款業(yè)務(wù)。

（3）鼓勵(lì)老年人來鄭州投親養(yǎng)老，且允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房，并對(duì)小區(qū)實(shí)施適老化設(shè)計(jì)與改造。

2、充分挖掘并釋放因家庭人口增加及收入改善帶來的改善性住房需求

鄭州明確提出鼓勵(lì)支持賣小買大、賣舊買新等各類改善性住房需求，并在個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面給予支持?？梢钥闯?，如果家庭因人口增加（如二孩三孩家庭等）、收入改善等原因有改善性住房需求的，政策層面均會(huì)給予支持。

（二）供給端：主動(dòng)作為、優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，適度向市場(chǎng)讓利

1、根據(jù)去化周期調(diào)整用地供地節(jié)奏，放松土拍保證金與出讓金要求

（1）去化周期小于18個(gè)月時(shí)以適度增加用地供應(yīng)，去化周期大于18個(gè)月時(shí)則適度減少用地供應(yīng)；

（2）將土拍保證金最低比例降至掛牌價(jià)的20%，同時(shí)允許土地出讓金在成交后1年內(nèi)分期繳納（一般要求1個(gè)月內(nèi)一次性繳清或繳納50%）。

2、優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，加快項(xiàng)目開工銷售節(jié)奏

為幫助項(xiàng)目盡快回款，鄭州明確要加快項(xiàng)目開工銷售節(jié)奏。

（1）將工程建設(shè)項(xiàng)目流程審批時(shí)間控制在54天以內(nèi)，增加有效施工天數(shù)。

（2）已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以辦理商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，實(shí)際網(wǎng)簽銷售前，相關(guān)房源應(yīng)辦理解除抵押手續(xù)。

（3）推進(jìn)商品房“交房即發(fā)證”工作，提高新開工商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)比例。

（4）試點(diǎn)實(shí)施存量房網(wǎng)簽備案、房屋交易和繳稅、不動(dòng)產(chǎn)登記四項(xiàng)業(yè)務(wù)“一窗受理”新模式。

3、提高商品住宅品質(zhì)，對(duì)滿足要求的建筑給予銷售限價(jià)、用地供應(yīng)支持

鄭州明確要嚴(yán)格高容積率、低綠地率項(xiàng)目審批程序，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，支持政策包括對(duì)銷售限價(jià)給予一定比例的上浮以及逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量等。

（三）融資端：加大對(duì)信貸融資支持

1、給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持，鼓勵(lì)展期、續(xù)貸和并購(gòu)貸，緩解資金鏈壓力

為緩解市場(chǎng)主體的資金鏈壓力，《通知》明確要定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)對(duì)受困企業(yè)授信展期、續(xù)貸，加大地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸支持力度。這就意味著，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的支持，后續(xù)政府將會(huì)牽頭金融機(jī)構(gòu)給予定向融資支持。

據(jù)悉，近期河南省省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文擬開展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)銀企對(duì)接，統(tǒng)計(jì)開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）融資需求情況，要求相關(guān)企業(yè)于3月4日12點(diǎn)前上報(bào)。

2、降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)：放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”約束，釋放二套房需求

為支持需求端，《通知》明確要加大個(gè)人住房按揭貸款投放、下調(diào)房貸利率，同時(shí)特別提出對(duì)于已結(jié)清購(gòu)房貸款的一套房家庭在購(gòu)買二套房時(shí)應(yīng)執(zhí)行首套房貸款政策，即最低首付比例和房貸利率均按照首貸房的要求來執(zhí)行。

這個(gè)力度其實(shí)很大，因?yàn)槎追康睦释ǔＲ仁滋追扛叱?0BP左右，二套房的最低首付比例通常也要比首套房高出至少10個(gè)百分點(diǎn)。以房貸利率來看，首套房與二套房之間差別就比較明顯，2019年8月25日，央行便發(fā)布16號(hào)公告，明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月的LPR為基準(zhǔn)加減點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（即4.60%），二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR率加60個(gè)基點(diǎn)（即5.20%），商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（即5.20%）?？梢钥闯?，二套房利率要比首套房高出60個(gè)BP。

3、對(duì)配合信貸融資支持的金融機(jī)構(gòu)給予政策層面的照顧

對(duì)于配合政府支持開發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸利率的金融機(jī)構(gòu)，政府將在財(cái)政存款與基金賬戶等存款與資金沉淀方面予以優(yōu)先支持。

（四）實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，鼓勵(lì)貨幣化安置

《通知》明確提出要實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，且強(qiáng)調(diào)要以貨幣化安置為主，釋放這部分群體的購(gòu)房需求，因?yàn)槟玫藉X就可以去買房了。同時(shí)將已建安置房中群眾自住以外房屋轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。不過這里的關(guān)鍵是貨幣化安置的錢來源于哪里？可能還需要再觀察。

三、另外值得關(guān)注的三點(diǎn)要求

（一）對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管還是比較嚴(yán)

《通知》顯示鄭州對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管還是比較嚴(yán)（詳情參見一文讀懂商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度），實(shí)際上這也比較好理解，目的是謹(jǐn)防鄭州地區(qū)商品房去化回籠等拿到的資金如果被地產(chǎn)企業(yè)拿去用到其它地方，為他人作嫁衣。

具體看，《通知》明確取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策，按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的“二、三、五”預(yù)售形象進(jìn)度要求辦理預(yù)售許可，嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。同時(shí)，《通知》也明確地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金，這里的第三方擔(dān)保函是有空間可以想的。

（二）房?jī)r(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)：實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓政策

1、《通知》明確住宅用地實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓政策，將已確定的房屋銷售價(jià)格寫入土地出讓合同。房屋銷售時(shí)，不得超出確定的銷售價(jià)格辦理商品住房銷售價(jià)格備案，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價(jià)格備案制度。同時(shí)明確機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)企不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購(gòu)住房、定向開發(fā)住房行為。

2、實(shí)際上，以控制溢價(jià)率為目的的房?jī)r(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)與穩(wěn)預(yù)期理念的具體體現(xiàn)，即土拍在“限房?jī)r(jià)”的前提下進(jìn)行。例如，2021年7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，明確指出各地必須加快建立和完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，堅(jiān)決穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

3、顯然，鄭州并不是第一個(gè)實(shí)行房?jī)r(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)的城市。

（1）2019年8月28日，合肥調(diào)整商品住宅用地定價(jià)方式，這是全國(guó)第一個(gè)發(fā)布公告將房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制的城市。具體看，根據(jù)擬供應(yīng)商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價(jià)和二手房成交價(jià)格情況，按宗地確定擬供應(yīng)商品住宅用地最高限價(jià)、參考價(jià)（即起拍價(jià)），將“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為搖號(hào)”的拍賣方式調(diào)整為“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)自持用于租賃的商品住房”。

（2）福州明確以底價(jià)成交的土地，未來建設(shè)住宅備案均價(jià)原則上按照指導(dǎo)價(jià)確定；對(duì)于有所溢價(jià)成交的土地，成交價(jià)款每增加1%、備案均價(jià)按商品房銷售指導(dǎo)價(jià)上浮0.1%。   

（3）其它城市來看，成都為“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”；杭州為“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持”；南京為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、搖號(hào)”以及北京為“限地價(jià)、限售價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)比例、拼建設(shè)方案”。

（三）繼續(xù)規(guī)范秩序：消存量、控增量、防變量，攻堅(jiān)化解問題樓盤

《通知》明確要繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預(yù)售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為，堅(jiān)持消存量、控增量、防變量，攻堅(jiān)化解問題樓盤?？梢钥闯?，鄭州此舉的重點(diǎn)仍然在于通過大幅釋放住房需求，以加大問題樓盤的去化，其重在存量風(fēng)險(xiǎn)化解。

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原標(biāo)題： 首個(gè)特大城市全面放松樓市