作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
在珠海，無論是樓盤、酒店、商場還是會展中心，都充斥著一個房地產商的名字。
這個名字伴隨了這座城市40余年，與珠海經濟特區同齡，它就是華發股份，珠海唯二兩家龍頭國企，另外一家自不用多說，就是董小姐的格力。
一切皆源自一句振聾發聵的口號：
許珠海一個未來。
40年間，華發在珠海創建40多個小區，近400萬平方米建筑，在珠海地產界，2019年市場占有率達40%之多，讓第二名占有率為15%的保利望塵莫及，“一半珠海華發造”這個外號當之無愧。
一個極致的“區域性房企”，大抵就是華發這樣了。
令人吃驚的是，在新出爐的2020年房企銷售額排行榜中，這個“區域房企之王”居然做到了逆勢增長30%之多，捅破了千億房企這層紙，排名從2019年的39名躍升到了2020年的34名。
背靠200萬人口的珠海，是如何撐起華發膨脹的體量？華發進擊的背后秘密又是什么？
2018年的一組數據顯示，24家千億房企銷售額從破百億到破千億平均要花6.75年。最快的話，像旭輝、泰禾這種拿地激進派，4年達成，而像碧桂園、萬科、融創、恒大這種巨頭房企，也要5-6年才實現。華發用了多久？4年，從2015年的132億到去年的1205億。房地產行業的本質即為擴張，執著于發展區域性業務而忽略布局全國戰略是不健康的，顯然珠海國資委也知道這個道理。2012年開始，在站穩珠海市場后，華為全面實施全國布局戰略。截至2019年底，業務已拓展至北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、南京、杭州、南寧、沈陽、青島、成都、長沙、鄭州、西安等全國近40個主要城市，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區域以及北京公司的“6+1”區域布局。2020年3月17日，珠海政府發布了《珠海市市屬國有企業重組整合方案》的公告，政策里有八個字很醒目：作為華發實際控制人的珠海國資委，吹響了其擴張最猛烈的號角。緊接著，華發喊價257輪，以94.3億元的價格競得武漢硚口延拍地塊，2.1萬元/平方米的樓面價刷新區域新高紀錄，溢價率高達17.88%。同年，華發又分別以46.4%、32.71%的溢價率，斥資百億重倉上海閔行、浦東新區土儲。根據易居房地產研究院發布的報告顯示，8月全國40個典型城市土地成交溢價率為13.6%。無論是在上海還是武漢，華發股份拿地的溢價率遠遠超過了行業平均水平。這種重金拿地的行為，正是區域性房企走向全國化布局的縮影。雖然看起來有點發力過猛，但背后無不折射出珠海國資委想把華發推到高處的意志。
截至2019年12月底，珠海市屬國有企業資產總額達9197億元，在全省排名第三，第一名是總額近5萬億的廣州，第二名是4.1萬億的深圳，珠海力壓東莞和佛山兩大新一線城市成為第三。把珠海國企做大做強，是從政府到企業自上而下的共識，有如此強大靠山，華發自然順水推舟即可。過去的輝煌都留在了珠海，而未來華發的發力點在何處呢？2019年，華發股份錄得簽約銷售額922.73億元，華東區域以銷售金額375.21億元貢獻最大，銷售占比40.66%，超過珠海區域全年銷售256.21億元。2020年上半年，華發股份華東區域營收達75.1億元，占比33.8%，繼續超過珠海區域。事實上，從2018年開始華發股份華東區域的銷售額就已經超過大本營珠海，成為華發銷售的“主力軍”。上海市區宅地的稀缺，可謂“出一塊，搶一塊，少一塊”，拍地溢價率一直高企不下，華發絲毫不受影響，按照自己節奏，地該拍的拍該賣的賣，提速深耕，決心表露無疑。2018年，華發華潤靜安府以102億元銷售額穩居銷冠，2019年則攬金106.5億。兩年兩個百億，刷新了上海業內的銷冠歷史記錄，同時，也奠定了華發在上海高端市場的地位。
數據顯示，2020年，僅12月華發上海認購額就超過50億，年內超150億元大手筆在上海拿了三宗優質地塊，其中不乏內環蘇河灣核心腹地的王牌地塊收入囊中，價值充滿想象。
據統計，南京2020年上半年共拍出78幅地塊（經營性用地，含高淳溧水），土地總收入769.8億元，拿地王當仁不讓是金地和金地商置，共拿下5幅地塊，耗資近百億。而華發以69.1億拿地金額奪下第二名，成為最大黑馬。去年4月，經過39輪競拍，城東G05地塊被華發拿下，總價69.1億元，樓面價29821元/㎡，是城東板塊新地王。從2017年開始，華發重倉南京，目前已部署7個項目，遍布多個區域。其中華發自己拿地的占3幅，另外都薈天地、都會四季、江心洲和龍王山項目均為聯合開發。六年內，華發把擴張的觸角伸向了華東13城市，斬獲了39個項目，雖然來得不早，但效率異常夸張。2020年9月，華發股份舉行了一場40周年品牌煥新發布會，很少見到房企會如此高調地慶祝自己的生日，尤其是在頗為低迷的2020年市場。會上，華發總裁陳茵女士還花了很大篇幅，強調了長三角的未來戰略地位，似乎也在宣告市場：至此，華東這塊房企必爭之地，將迎來近些年最強勁的玩家。和近年全國化快速擴張的房企一樣，三道紅線一直像懸在華發頭上的“達摩利克斯之劍”，揮之不去。為了邁入“千億房企俱樂部”，華發股份從2018年就開始躍進拿地的步伐，增加土儲可謂是重中之重。但事實上，華發的土地儲備卻逐年下降，2017-2019年分別為877.11萬平方米、750.04萬平方米、697.48萬平方米。為了補充“糧草”，華發去年猛烈拿地，上半年在珠海、廣州、南京、蘇州等城市新增9宗土地儲備，計容建筑面積同比大幅增加106%。高速擴張的同時融資動作也不斷，近三年來，華發股份永續債規模逐年跳長，截至2020年6月這一數字為78.7億，總規模達173億元。2020年上半年，華發股份的債務總額已達2000億元。以“三道紅線”作為衡量標準，2020年三季報，華發股份剔除預收賬款后的資產負債率為78.5%，凈負債率為148.4%，現金短債比為1.19，踩中了兩條紅線。面對這一成績單，珠海華發集團免去了張葵紅原董事、財務總監職務，被市場解讀為：即使面臨資金壓力，與其他躍進式的房企相比，華發的實力不容小覷。在發展戰略上，隨著珠海區域營業收入的下滑，華東區域營業額成為大頭，華發股份有效地避免了過于依賴單一區域的問題，不斷趨于平衡。在銷售規模上，華發的銷售額在2013至2020年的7年間翻了近18.8倍，實現了從64億元至1205億元的跨越，從一個的區域房企躋身行業34名。2021年1-3月，華發股份銷售額達280.7億元，同比增長84.31%，勢頭正猛。融資政策收緊給了高負債房企當頭一棒，問鼎千億之后的華發不只有野心，還有隱憂，降低負債率已經成為華發的新挑戰。這是一場復雜的博弈，同樣也是測試其成色的最好契機。
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原標題：
華發的兇猛一面
地產大爆炸 
