觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點(ID:guandianweixin)
透過“孵化”模式，上市公司一般可以獲得較為成熟的項目，且成本相對于公開拿地有優勢。
時隔多年，深圳控股依然能從母公司手中持續獲取資產注入。
根據深圳控股近期公告，該公司間接全資附屬公司農科與深業集團訂立收購協議，據此農科以現金代價39.7億元收購深業集團位于深圳坪山沙湖土地權益，建筑面積30.75萬平方米，土地使用期限70年。
觀點地產新媒體查詢，上述土地主要源于多年前深圳有關資源部門與農科訂立一宗地塊而置換出來的資源的一部分，并已于去年底進行奠基，項目命名為“深業山水東城”。
這也被視作是深業集團“孵化模式”的又一案例。深圳控股作為深業集團的核心上市平臺，曾連續數年獲得母公司注入深圳黃金地段的項目資源。去年7月初，深業集團還向深圳控股出售深業進智物流52.848%股權，代價約5.37億元。
透過“孵化”模式，上市公司一般可以獲得較為成熟的項目，且成本相對于公開拿地有優勢。粗略計算，深圳控股最新收購的深圳坪山項目平均樓面地價約1.29萬元/平方米，相比之下坪山區近兩年招拍掛宅地樓面價已至少超過2萬。
除了坪山項目，深業集團手中仍有其它潛在資源，在今年中期業績會上，深圳控股管理層亦明確，會通過包括資產注入、產業勾地等方式獲取土地。不過，觀點地產新媒體就未來收購計劃咨詢深圳控股高層時，對方并未予以明確回應。
沙湖土地為一宗位于深圳坪山區沙湖-碧嶺地區的住宅地塊，總占地6.69萬平方米，樓面建筑面積30.75萬平方米，土地期限為2020年9月29日起至2090年9月28日。
上述交易標的或正是深業集團旗下“深業山水東城”項目，后者位于坪山區錦龍大道和振碧路交匯處西南側，總占地約6.7萬平方米，總建面約40萬平方米，分二期開發建設，涵蓋住宅、商業、公共（人才）住房、幼兒園等業態。
深業山水東城項目于2020年12月28日奠基揭牌，至今年4月份已處于打地基階段，市場對此關注度較少，以至于有人士曾表示它突然就出現在了坪山。
深圳控股亦在公告中提及地塊的由來：深圳有關土地資源部門曾與農科之間原訂有協議，前者同意為補償2005年強制收回農科擁有的一宗地塊而向農科出讓置換土地。就此，深圳有關部門已將農科2700萬元作為土地地價預付款，同時農科擁有農地及坪山、大鵬的土地使用權。
由于根據中國相關法律，標的土地在農科收購協議訂立時尚不能進行轉讓，有關全部權利及權益在農科收購事項完成后均屬于深業集團。而深業集團與農科訂立并重續委托管理協議，據此委托并授權農科代為管理相關資產，費用均由深業集團承擔。
同時根據約定，待條件達成后，深圳控股將根據農科收購協議獲授予土地收購選擇權，以按市價向深業集團收購新置換土地的權益。
觀點地產新媒體查詢，實際上，2016年10月28日，農科已與規土委坪山管理局及坪山新區土地整備中心簽訂《收地補償協議書》。
當時《協議書》約定，政府將一攬子解決安托山收地補償農科10萬平方米工業用地以及農科坪山基地收地補償，并把補償用地安排在坪山三宗農用地（占地42.36萬平方米）范圍內。農科將獲得坪山沙湖片區約8.5萬平方米商住用地，容積率約3.0左右，總建筑面積約25.5萬平方米。
至去年7月，深圳政府已初步同意置換土地將為坪山沙湖土地；同年9月底，深業集團旗下農科東城與深圳規劃和自然資源坪山管理局訂立沙湖土地的土地使用權出讓合同，連同此前的預付款，土地總支付代價約34.13億元。
相比之下，一年后的如今，深圳控股從深業控股手中收購沙湖項目時，代價已調整為39.7億元。深圳控股對此解釋，39.7億元為獨立估值師使用直接比較法，參考深圳類似地塊的可資比較交易對沙湖土地對市值作出的估值。
深業山水東城項目目前入市時間未知，周邊1公里開外主要有信達·金尊府、龍光玖譽雅筑等項目，參考銷售均價約4.2-4.5萬元/平方米左右。若按建面30.75萬平方米均為住宅用途粗略計算，透過收購深圳控股未來將增加可售貨值129億元以上，地貨比約為1:3.25。
這對于深圳控股而言仍可以算是一筆較優質的資產收購，尤其是在近年來房企拿地成本提高的情況下，來自母公司的支持可以保證其可持續發展。
年報數據顯示，2019年、2020年及2021年上半年，深圳控股在拿地方面總地價分別為36億元、63.4億元及94億元，對應新增土儲建面22萬平方米、63.1萬平方米及176萬平方米。
若從具體拿地看，深圳控股近兩年的投資布局有不少均與深業集團存在關聯。
其中，去年深圳控股新增土儲包括以5.37億元的對價，完成了從深業集團手中收購深業進智物流52.848%股權，從而獲取位于深圳羅湖的進元大廈、智豐大廈及其它在深圳的城市更新資源。對此，深圳控股表示，收購深業進智物流“開啟了新一輪的資產注入”。
今年6月23日，深圳控股聯合萬科以總地價81.9億元獲得中山市翠亨新區綜合地塊。觀點地產新媒體了解，一方面，深業集團于2019年便已與中山翠亨新區旗下投資平臺成立合資公司，參與新區項目開發；另一方面，同年深業集團、深圳控股與萬科已訂立戰略合作框架協議。
在今年的業績會上，深圳控股管理層亦對外表示，年內公司拿地目標定為150萬平方米，計劃投資200億元，具體拿地方式包括資產注入、產業勾地、城市更新、合作開發等。
當時該公司總裁黃偉表示，會依托母公司優勢，結合自身綜合片區統籌、產業園區建設、運營服務能力等在城市和產業之間協調發展方面，提出解決方案，以此來擴大深圳控股在未來城市的綜合開發方面獲取資源。
實際上，將10月最新所收購的坪山項目計算在內，深圳控股今年至少已有121.6億元土地投資與深業集團存在聯系。
追溯歷史不難發現，這樣的注資案例并不鮮見。早在2013年，深業集團管理層便曾表示，集團的優質地產資源未來或全部注入深圳控股，對應土儲規模或達500萬平方米。此后三年間，深圳控股先后獲得注資深圳科之谷、深圳東嶺等十幾個項目。
“孵化模式”過往在央企華潤置地身上體現得較為充分，實際上華潤置地一度被外界認為是依靠華潤集團一系列孵化注資而逐步壯大。在華潤集團注入的數百億港元項目中，深圳南山的大沖村舊改是資產價值最大的項目之一，為華潤置地提供了可觀的銷售額和利潤。
一般而言，“孵化模式”通過將開發條件未成熟的優質項目先交由母公司經營管理，既可以利用母公司的資金和資源優勢，又可以減少對上市公司負債表帶來的負擔。資產注入后，則將為上市公司帶來可觀的銷售額和利潤。
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