小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
發(fā)軔于福建，后遷至上海的融信中國，在業(yè)內(nèi)有著“地王收割機(jī)”稱號，其此前高價(jià)拿地、高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)開始釋放。
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業(yè)績下滑
2月25日，融信中國（03301.HK）發(fā)布業(yè)績快報(bào)稱，預(yù)計(jì)2020年歸屬股東凈利潤錄得約20%-30%下降。
盈利預(yù)告
公告顯示，利潤下降是因受新冠疫情影響，融信中國開發(fā)的部分項(xiàng)目工程進(jìn)度及物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入及利潤確認(rèn)延后；另外受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，導(dǎo)致物業(yè)組合平均毛利率下降。
值得注意的是，這是融信中國2017年以來業(yè)績首次下滑。在業(yè)績大幅下滑的同時(shí)，其經(jīng)營獲現(xiàn)能力也在惡化，2020年上半年其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-9.88億元。
2020年，融信中國取得簽約銷售金額共計(jì)1551.7億元，同比增長9.8%，擦線完成年度目標(biāo)，但增速卻達(dá)上市以來最低。
2015-2019年，融信中國銷售同比增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年融信集團(tuán)以1192.6億操盤金額位居房企第27位；以519.6萬平方米操盤面積位居第40位。
2018年，融信中國合約銷售從502億大幅增長至1218億，首度突破千億大關(guān)。
克而瑞房企銷售排名
業(yè)績下滑、銷售增速創(chuàng)新低背后，透露出融信中國前些年高價(jià)拿地的“地王后遺癥”開始顯現(xiàn)。
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據(jù)官網(wǎng)介紹，融信集團(tuán)于2003年成立，總部位于上海，2016年1月于香港聯(lián)交所上市。
融信聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，通過地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、景觀工程、資管運(yùn)營等業(yè)務(wù)板塊，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展。
融信集團(tuán)官網(wǎng)
融信中國業(yè)績大幅下滑，除了疫情和房地產(chǎn)調(diào)控原因外，其前些年高價(jià)拿地也是直接導(dǎo)致利潤下滑的誘因之一。
2016年，融信中國登陸資本市場后，開啟了一波“補(bǔ)倉”行為，其中拿了不少地王項(xiàng)目和高價(jià)地。
當(dāng)年，融信中國在全國收割了21塊土地，增加土儲超500萬平方米，拿地均價(jià)高達(dá)8650元/平；2017年又大手筆拿了78個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積1481.53萬平方米。
近年來，融信中國“地王后遺癥”顯現(xiàn)，高價(jià)拿地、高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)開始釋放，超高土儲成本大幅壓減了項(xiàng)目的利潤空間。
相較于同行，融信中國的銷售毛利率和凈利率一直比較低，2020年上半年其毛利率僅為14.91%，同比2019年的24.24%大幅下滑。
銷售毛利率
截至2020年6月末，融信中國總資產(chǎn)為2207.41億元，總負(fù)債1794.49億元，凈資產(chǎn)412.92億元，資產(chǎn)負(fù)債率81.29%。
從房企融資新規(guī)“三道紅線”來看，融信中國剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為74％，凈負(fù)債率92%，現(xiàn)金短債比為1.7，可以看出其踩中一道紅線，被劃入“黃檔”陣營。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，融信中國主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的71%。
截至2020年6月末，融信中國流動(dòng)負(fù)債有1268.46億元，其一年內(nèi)到期的短債債務(wù)有183.92億元。
相較于短債壓力，融信中國的流動(dòng)性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有312.6億元，可以覆蓋短期負(fù)債。
除此之外，融信中國還有526.03億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息債務(wù)有505.45億元。
整體來看，融信中國剛性債務(wù)合計(jì)692.84億元，主要以長期有息債務(wù)為主，帶息債務(wù)比為39%。
在償債資金方面，近年來融信中國主要依賴于外部融資，尤其是高頻發(fā)行美元債，且發(fā)債成本較高。
《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前融信中國存續(xù)美元債10只，存續(xù)規(guī)模37.24億美元，其中有兩筆債券票息高于10%，其一年內(nèi)到期的債券有9.14億美元。
存續(xù)美元債（部分）
總得來看，2020年融信中國業(yè)績大幅下滑，銷售增速創(chuàng)新低，銷售毛利率較低；近年來“地王后遺癥”顯現(xiàn)，高價(jià)拿地、高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)開始釋放。
03
歐氏三兄弟
莆田歐氏家族草根起家，一門三富豪，在當(dāng)?shù)刈硎⒚褪窃趪鴥?nèi)家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。
歐宗洪有兩個(gè)哥哥，老大是歐氏集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗金，老二是正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮，他在家中排行第三，當(dāng)?shù)厝朔Q“歐老三”。
上世紀(jì)80、90年代，跟隨改革開放的浪潮，歐氏兩個(gè)大哥先行外出謀生。一開始他們在建筑工地施工，之后便開始承接工程，歐氏兄弟從“橋路業(yè)務(wù)”切入，由此獲得了第一桶金。
后來，成年后的歐宗洪也憑借兄長鋪好的道路，涌入創(chuàng)業(yè)大潮中。
2000年，歐宗洪正式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，投資建設(shè)了莆田市當(dāng)年的第一高樓“觀橋御景”樓盤。三年后他轉(zhuǎn)戰(zhàn)福州開拓市場，成立了融信中國的前身。
然而，在融信剛成立的幾年里，歐宗洪基本沒什么作為。直到2007年全國房價(jià)出現(xiàn)增長，開發(fā)商積極搶占土地市場。
2007年，歐宗洪在一場土拍上，以15.5億元總價(jià)、每平方米9953元樓面價(jià)拿下當(dāng)時(shí)的福州單價(jià)“地王”項(xiàng)目。
戲劇性的是，拿下“地王”的次年，國家出臺樓市調(diào)控政策，福州樓市成交量“腰斬”，歐宗洪不得不以損失7000萬元土地定金的方式，將地塊退回以挽回?fù)p失。
此后十年間，歐宗洪帶著融信深入福建漳州、廈門等市場，并向長三角區(qū)域上海、杭州等地“探路”，2013年進(jìn)入了全國地產(chǎn)TOP50行列。
2016年，融信迎來高光時(shí)刻，45歲的歐宗洪搶先在二哥的正榮集團(tuán)之前上市了。
上市后，融信中國總部從福建遷至上海。在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信開啟“土地收割”模式，由于高價(jià)拿地，他也被業(yè)界冠以“地王收割機(jī)”的稱號。
然而，“歷史總是驚人的相似”。2016年底逢上海樓市“限價(jià)”政策，融信以天價(jià)拿下的“上海地王”又一度被套牢。
近年來，融信中國的“地王后遺癥”逐步顯現(xiàn)，高價(jià)拿地、高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)始終隨行在歐宗洪左右。
在這期間，歐宗洪進(jìn)行高頻次的發(fā)債，用于流轉(zhuǎn)現(xiàn)有債務(wù)再融資。
值得注意的是，融信中國少數(shù)股東在凈利潤中獲得的損益占比，明顯低于在權(quán)益總額中的占比，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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