對于強主體開發(fā)商的項目（開發(fā)類或收并購類），若該項目尚未有其他融資，則部分信托機構(gòu)可基于項目貨值以股權(quán)方式對項目進行投資。在交易主體及項目的選擇方面，信托機構(gòu)一般優(yōu)選前30強開發(fā)商住宅開發(fā)類或收并購類項目。投資方式為股權(quán)投資，即信托計劃通過有限合伙投資于標的公司股權(quán)，其基本交易架構(gòu)如上文提及的優(yōu)先股。增信措施上，無需提供土地抵押。投資收益根據(jù)融資方的綜合實力及項目的情況一般在年化12%-13%。

該類投資系基于交易主體信用的股權(quán)投資，無土地抵押等強擔保，因此對被投資項目的挑選需要滿足項目存續(xù)期間確保項目剩余貨值與存續(xù)信托本金覆蓋倍數(shù)不低于1.4的動態(tài)監(jiān)管要求，計算公式為：（總貨值-已售貨值-待投入資金+項目公司賬上現(xiàn)金+已售未回款）*信托持股比例/信托規(guī)模。此外，基于項目貨值管理的股權(quán)投資類項目十分注重項目的投后管理，并在合伙層面、SPV公司層面以及項目公司層面均設置嚴格的投后管理要求。

受限于國有資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等需上平臺交易等問題，信托在與國央企的合作中一般較少通過優(yōu)先股模式進行操作。因此常見的信托機構(gòu)對國央企的放款主要是通過永續(xù)債方式進行。永續(xù)債系一種沒有明確到期日，或期限非常長的債券，持有人在持有期間可以按期取得利息，但不能要求清償本金，其大致分為兩種形式：（1）無約定到期日，但發(fā)行人有贖回權(quán)；（2）約定到期日，但在每個到期日，發(fā)行人具有可以選擇延長到期日的權(quán)利，如2+N、3+N、5+N。

在永續(xù)債中，出于對投資人收益的保護，可設置“利率跳升條款”，即債券的利率可以隨著借款時間的增加而提升。比如在3+N的永續(xù)債中，若第3年發(fā)行人不贖回，則債券票面利率上升。每一重定價周期跳升基點通常為3%左右（即300BP）。由于永續(xù)債沒有明確的到期日，發(fā)行人可延遲付息還本而不算違約，，亦不會稀釋老股東的股權(quán)，并在一定條件下永續(xù)債是可記入所有者權(quán)益。目前一些信托機構(gòu)通過投資永續(xù)債的方式對滿足條件的項目進行投資。基本融資要素如下：

1.融資主體：國央企或?qū)嵙﹂_發(fā)商。

2.發(fā)行規(guī)模：通常按照土地總價款（含契稅）的60%-70%計算；允許與開發(fā)貸并存，但退出不得晚于開發(fā)貸。對于國央企發(fā)行的永續(xù)債其在資金用途上一般表述為補充運營資金。

3.融資期限：2+N或3+N，信托機構(gòu)有權(quán)選擇延長投資期限，并設置交易對手的贖回權(quán)。

4.設置利率跳升機制：若投資期延續(xù)，續(xù)期后利息隨之調(diào)整，一般適用利率為調(diào)整前利率+3%。

5.增信擔保措施：視交易主體實際情況，需提供相應的抵押物及集團的回購、擔保、股權(quán)質(zhì)押等。

此外，在我們財富中心統(tǒng)計的目前發(fā)行的信托產(chǎn)品中，亦有不少信托機構(gòu)通過發(fā)行信托產(chǎn)品認購開發(fā)商在地方金融資產(chǎn)交易所發(fā)行的私募債或定向債的方式為開發(fā)商提供融資，資金最終用于滿足要求的地塊的開發(fā)建設，擔保措施方面則要求提供土地抵押、集團擔保、股權(quán)質(zhì)押等。

受限于涉房額度緊缺問題，一些信托機構(gòu)嘗試通過開發(fā)商的非房主體作為借款主體，并向其提供流動性資金貸款。當然，流貸的放款額度需與借款主體日常經(jīng)營現(xiàn)金流相關，并需要進行流動資金缺口測算（如果主體借款用途是置換其他流動資金貸款則不需要進行流動資金缺口測算），同時該非房主體還需要滿足其他指標測算，另外在增信上仍需提供住宅地塊抵押擔保。該模式對于開發(fā)商而言，一方面占用其非房主體，另外實際融資項目亦需提供擔保，在方案選擇上往往不具備優(yōu)勢。

在我們財富中心統(tǒng)計的信托產(chǎn)品發(fā)行情況中，亦有大量的特定資產(chǎn)收益權(quán)/項目收益權(quán)產(chǎn)品存在，收益權(quán)作為金融行業(yè)創(chuàng)設的衍生品，在操作模式上，一般以該收益權(quán)對應的底層資產(chǎn)作為抵押/質(zhì)押擔保，并由融資方或其關聯(lián)方回購作為基本的交易模式。資金用途上一般表述為用于向開發(fā)商支付特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，并通過開發(fā)商指定主體回購項目特定資產(chǎn)收益權(quán)實現(xiàn)信托資金的退出，開發(fā)商則將取得的轉(zhuǎn)讓價款用于項目的開發(fā)建設。另外，上述產(chǎn)品對于交易對手不愿意增加有息負債（不納入人行征信系統(tǒng)）、規(guī)避交易稅費（避免資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費）、實現(xiàn)交易便捷性（如股權(quán)收益權(quán)類不用過戶股權(quán)）等具備一定的操作優(yōu)勢。在放款方面則一般會進行如下放款條件的設置：

1.辦理完畢開發(fā)商所屬集團為融資溢價回購特定資產(chǎn)收益權(quán)義務提供連帶責任擔保的相關手續(xù)，簽署完畢相關協(xié)議，并經(jīng)股東會決議通過；

2.辦理完畢實際控制人連帶責任保證擔保相關手續(xù)，簽署完畢相關協(xié)議，并由其配偶書面確認；

3.辦理完畢融資方名下資產(chǎn)的抵押手續(xù)，并經(jīng)融資方股東會決議通過；

4.對本項目交易文件辦理具有強制執(zhí)行效力公證手續(xù)；

5.抵押物若存在第一承租人的，需由該第一承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)、無條件配合信托機構(gòu)處置抵押物的書面文件；

6.融資人就本次融資事宜已召開股東會，并出具股東會決議；

7.提供對應本項目蓋章版可研報告，總投金額與盡調(diào)相符。