丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
近日，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州和天津等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)按揭額度緊張、房貸利率連續(xù)上調(diào)以及放貸周期延長等現(xiàn)象，部分銀行已經(jīng)暫停二手房貸，甚至有銀行將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。
不僅如此，在央行宣布全面降準(zhǔn)后，上海銀保監(jiān)局開出17張罰單，其中7份罰單的受罰事由為涉房信貸業(yè)務(wù)違規(guī)，主要涉及個(gè)人住房貸款借款人償債能力審查不審慎，個(gè)人貸款違規(guī)用于購房，固定資產(chǎn)貸款變相用于支付土地出讓金等多項(xiàng)違規(guī)行為。
我們認(rèn)為，在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊。受此影響，房企融資能力將備受考驗(yàn)，融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
多地遭遇“房貸荒”
6月底以來，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州、佛山、嘉興和天津等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房貸額度告急，甚至部分銀行暫停接單二手房業(yè)務(wù)，或只接收優(yōu)質(zhì)房貸。
如武漢部分銀行已暫停受理二手房；南京某行二手房貸款辦理已排期到2022年；鄭州某行要求二手房房齡20年以內(nèi)、房屋面積40平以上，坐落市內(nèi)八區(qū)，客戶預(yù)審批資質(zhì)三星及以上，且二手房利率普遍已破“6”。
二手房停貸的同時(shí)，監(jiān)管開始嚴(yán)控新房按揭貸款，體現(xiàn)在審批門檻提升、放貸周期拉長以及房貸利率上調(diào)等三個(gè)方面。
首先，嚴(yán)查首付款來源，如廣州和深圳部分銀行對(duì)首期貸款審核非常嚴(yán)格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉(zhuǎn)入的話，還需提供直系親屬近半年流水。
其次，通常銀行放款周期1個(gè)月左右（審批2-3周，放貸1周），而目前熱點(diǎn)城市放貸周期至少3個(gè)月起步，其中南京、合肥更要排隊(duì)到6個(gè)月以后，甚至多家銀行無法確定放款周期。
最后，2月起房貸平均利率止跌回升，6月底7月初這輪房貸利率集中上調(diào)已是今年以來的“五連漲”，部分熱點(diǎn)城市也經(jīng)歷了多輪加息潮。如杭州5月、6月和7月房貸利率都上調(diào)過一輪，5月首套和二套房利率環(huán)比增幅20BP和12BP，6月首套和二套環(huán)比均上調(diào)20BP，7月又接連環(huán)比增加30BP。
表：6月底至7月初多個(gè)熱點(diǎn)城市上調(diào)房貸利率并延長放貸周期
數(shù)據(jù)來源：公開資料、CRIC整理
多家銀行因貸款違規(guī)流入樓市被罰
在多地房貸額度告急、審批門檻提升、放貸周期拉長、房貸利率上調(diào)的背后是監(jiān)管部門的嚴(yán)管。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年2季度，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)銀行業(yè)開出了745份罰單，合計(jì)罰款金額約6.05億元。其中，流動(dòng)貸款資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)受到10次監(jiān)管處罰，個(gè)人消費(fèi)貸款流入樓市同樣受到10次行政處罰，其余處罰事由還包括房開貸資金流向監(jiān)控不力、同業(yè)投資等違規(guī)投向地價(jià)款或四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。
在這其中，主要以嚴(yán)打經(jīng)營貸為重要抓手，謹(jǐn)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央多部委全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管，強(qiáng)化貸前、貸中貸后、銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管控。多省市積極開展個(gè)人住房信貸管理自查，并采取一系列的懲戒措施。例如廈門，已查實(shí)2725筆共計(jì)17.93億元貸款違規(guī)流入樓市，其中確認(rèn)被“炒房”組織直接套取共計(jì)1.01億元。
與此同時(shí)，信貸資金監(jiān)管領(lǐng)域也從銀行擴(kuò)大到類金融機(jī)構(gòu)。6月，深圳、廣州、重慶、內(nèi)蒙古等地陸續(xù)發(fā)布相關(guān)文件，對(duì)小貸公司、融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的“過橋貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)開展約談和監(jiān)控。
在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊。
中小區(qū)域民營房企可能加速洗牌出局
在這樣的背景下，對(duì)于房企來說，一方面融資“三條紅線”將持續(xù)發(fā)力，并將由12家試點(diǎn)房企擴(kuò)大到所有企業(yè)，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，引導(dǎo)融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗(yàn)，融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
另外一方面在房貸管理的落實(shí)下，商業(yè)銀行將嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責(zé)，嚴(yán)防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，樓市成交或?qū)⑦m度回落，但并不會(huì)明顯失速。不過，那些投資炒作氛圍濃厚且缺乏需求支撐的熱點(diǎn)三、四線城市，一旦信貸資金予以嚴(yán)控，市場(chǎng)或?qū)②厔?shì)性降溫，成交也將大幅回落。
由此看來，當(dāng)前房企面臨的核心矛盾主要是融資收緊和銷售后期轉(zhuǎn)弱問題，再加上債務(wù)集中到期壓力，尤為考驗(yàn)房企資金的統(tǒng)籌運(yùn)營能力。
在這其中，國企或聚焦高能級(jí)城市的規(guī)模民營房企資金可操作空間較大，中小區(qū)域民營房企可能加速洗牌出局，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
這主要是因?yàn)椋瑥捏w量來看，銀行優(yōu)先考慮“總對(duì)總”或“白名單”上業(yè)績穩(wěn)定的戰(zhàn)略客戶，而貸款集中度管控使得規(guī)模房企的合作銀行更多元化，無論開發(fā)貸還是項(xiàng)目按揭貸可調(diào)節(jié)空間較大，而中小房企可能面臨額度缺口。
從項(xiàng)目覆蓋范圍來看，全國化房企項(xiàng)目的分布較為分散，避免局部市場(chǎng)信貸政策轉(zhuǎn)變帶來的風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上能在其余區(qū)域通過行政手段平滑下信貸缺口。
從重倉項(xiàng)目的城市能級(jí)來看，能級(jí)越高的城市影響相對(duì)有限，高能級(jí)城市有人口和城鎮(zhèn)化等基本面支撐去化，與此同時(shí)金融資源也相對(duì)豐富。
6月本該是房企年中沖業(yè)績的推貨旺季，但2021年6月百強(qiáng)房企業(yè)績?cè)鏊仝吘彛琓OP100房企6月操盤銷售規(guī)模同比增速僅0.2%，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期，市場(chǎng)表現(xiàn)弱于預(yù)期。
短期來看，當(dāng)前熱點(diǎn)城市“房貸荒”以及22城集中供地都對(duì)房企周轉(zhuǎn)能力提出考驗(yàn)，對(duì)投資、開盤回款和現(xiàn)金流回正等資金周轉(zhuǎn)方面產(chǎn)生不同程度的影響。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。
長期來看，壓力城市房地產(chǎn)信貸政策難言全面松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交整體上行幅度有限，房企應(yīng)向管理要紅利，重新調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營管理流程來匹配新環(huán)境，量入為出，收縮投資戰(zhàn)線，提升拿地前期研判，并持續(xù)升級(jí)迭代產(chǎn)品。
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