據(jù)多家數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)顯示，主流城市的房貸利率在持續(xù)上漲。

3月份貝殼研究院監(jiān)測(cè)的60城主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.62%，分別較上月提高2個(gè)、3個(gè)基點(diǎn)；3月60城房貸平均放款周期為49天，較2月延長3天。  

另據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年3月(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2021年2月20日-2021年3月18日)，中國首套房貸款平均利率為5.28%，環(huán)比上漲2個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.57%，環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。

本月22日，央行公布的1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。自此LPR已連續(xù)11個(gè)月未作調(diào)整。

LPR維持穩(wěn)定的情況下，房貸利率卻在上漲，可以說是這段時(shí)間樓市加強(qiáng)調(diào)控的一個(gè)直接體現(xiàn)。

買房貸款，已經(jīng)基本成為了人們的共識(shí)。除了能緩解一次性拿出過多資金的壓力，更是利用杠桿使自己的資產(chǎn)增值。

而樓市里的貸款，除了正常的公積金貸款和商業(yè)貸款以及公積金+商業(yè)組合貸款，有很多投機(jī)分子，把目光轉(zhuǎn)向了國家明令禁止進(jìn)入樓市的經(jīng)營貸。

什么是經(jīng)營貸？抵押經(jīng)營貸即企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款，貸款用途用于企業(yè)經(jīng)營。

2020年受疫情的影響，國家對(duì)中小微企業(yè)進(jìn)行了一系列貸款方面的優(yōu)惠政策，很多人動(dòng)經(jīng)營貸的歪心思又蠢蠢欲動(dòng)起來。

原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)營貸利率為3%－4%，按揭貸款利率為5%－6%，利差達(dá)2個(gè)百分點(diǎn)。

北京地區(qū)目前的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)為，首套房貸款利率在LPR基礎(chǔ)上，上浮55基點(diǎn)，即5.2%，二套房為上浮105基點(diǎn)，即5.7%。

以同樣貸款300萬元20年期計(jì)算，經(jīng)營貸利息總額約為128.7萬元，按揭貸款購房利息總額則約為210.8萬元。

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關(guān)于樓市的調(diào)控，從來就不是單純地只控地價(jià)和房價(jià)，面上限制的數(shù)字說白了是“治標(biāo)不治本”的行動(dòng)，更多的是釋放風(fēng)向信號(hào)。

重要的是什么，央行和各地銀保監(jiān)會(huì)對(duì)貸款的監(jiān)察力度，從某種程度上能夠讓“炒房”遠(yuǎn)離樓市。

此番對(duì)于違規(guī)資金流入樓市的監(jiān)察，已經(jīng)不限于北上廣深，開始向新一線、二線城市蔓延。

無論是剛頒布新政的杭州還是成都，對(duì)于違規(guī)經(jīng)營貸的排查將會(huì)更加嚴(yán)格。幾個(gè)一線城市動(dòng)輒3、4億的違規(guī)資金，可見一斑。

除此之外，對(duì)購房者的資格、收入流水等審核也更嚴(yán)格，也導(dǎo)致了放款周期延長。這些現(xiàn)象無疑是為接下來一年的樓市信貸環(huán)境，開了一個(gè)緊縮的頭。

未來房貸利率水平存在進(jìn)一步提高的可能。除了自身的調(diào)控壓力，隨著全球疫情緩和，各國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長的樂觀預(yù)期增強(qiáng)，無風(fēng)險(xiǎn)利率水平出現(xiàn)上升趨勢(shì)，各類金融資產(chǎn)定價(jià)利率存在上升壓力。

04

那么法拍房是怎樣貸款的呢？

首先，法拍房是不允許使用公積金貸款的，只能使用商業(yè)貸款。而商業(yè)貸款的部分和二手房是一樣的。

一般銀行預(yù)審發(fā)生在拍賣之前。因?yàn)橥ǔＧ闆r下拍賣公告顯示，需要7-15天付清尾款，所以如果確認(rèn)要拍房，要提前做好預(yù)審，如果銜接不上（15天內(nèi)貸款未放款），則需要做法院延期或短期資金過橋周轉(zhuǎn)一下。

預(yù)審階段準(zhǔn)備：

面簽階段準(zhǔn)備：

出示批貸函。

商業(yè)貸款，銀行一般在面簽結(jié)束后3-5個(gè)工作日出具批貸函，法拍貸銀行出批貸函時(shí)間相對(duì)更快。

但要注意的是，在放款上，法拍房與二手房還是有區(qū)別的。二手房的商業(yè)貸款，銀行需要在拿到房屋他項(xiàng)抵押權(quán)證之后才能放款，拿到他項(xiàng)權(quán)證的前提是辦理過戶。

法拍房的過戶流程是在全款到達(dá)法院賬戶之后的，所以銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，需要找第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行階段性擔(dān)保，在銀行放款到法院賬戶后的六個(gè)月內(nèi)，將他項(xiàng)權(quán)證給到銀行。

辦理貸款擔(dān)保并支付相應(yīng)費(fèi)用后，銀行在收到保單的3-5個(gè)工作日內(nèi)會(huì)放款到法院指定賬戶。新房本上抵之后就可以到銀行領(lǐng)取了。

另外，法拍房的按揭貸款，與二手房按揭貸款還有一點(diǎn)差異在于，可以選擇的銀行有限，所以需要提前做好方案，如果15天內(nèi)沒有全款交給法院，則視為自動(dòng)放棄（悔拍），且保證金是不予退還。