作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

10月22日，中國(guó)文旅再次遞交招股書(shū)。這已經(jīng)是其第四次沖擊港交所主板上市，但仍是前途未卜。

2020年4月份，中國(guó)文旅第一次向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)文旅概念股過(guò)去幾年的表現(xiàn)尚算看好。疫情之后，人們也在期待報(bào)復(fù)性消費(fèi)來(lái)帶的利好。

市場(chǎng)都在猜測(cè)，這家承載中國(guó)奧園集團(tuán)旗下文旅資產(chǎn)包的企業(yè)，到底會(huì)以多快速度完成敲鐘，博得一個(gè)怎樣的估值？

但事與愿違，同年10月中國(guó)文旅第一次遞交的招股書(shū)已呈“失效”狀態(tài)。其隨即重新遞交新版本，但結(jié)果并沒(méi)有發(fā)生太大變化。今年4月23日，中國(guó)文旅第三次遞交招股書(shū)。如今則是第四次。

這次，中國(guó)文旅更將公司名稱(chēng)由“中國(guó)文旅集團(tuán)有限公司”變更為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”。理由也很簡(jiǎn)單，過(guò)往“中國(guó)”二字似乎太過(guò)于縹緲，大灣區(qū)文旅的名字則更具聚焦性。

截止目前，該公司所持有或運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目幾乎全部位于廣東省內(nèi)，包括清遠(yuǎn)、中山，特別是江門(mén)。同時(shí)，省外則只有一個(gè)發(fā)展中項(xiàng)目位于安徽歙縣。

但這似乎難以解決大灣區(qū)文旅的定位與現(xiàn)實(shí)錯(cuò)位的難題。

大灣區(qū)文旅將自身定位為是一間位于具文化旅游體驗(yàn)地點(diǎn)的度假物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)營(yíng)度假物業(yè)發(fā)展和文化旅游兩大業(yè)務(wù)。其中度假物業(yè)即為可銷(xiāo)售的住宅或公寓。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要透過(guò)于文化旅游勝地從事文化旅游業(yè)務(wù)，令收益來(lái)源多元化的同時(shí)，亦可吸引訪客到訪鄰近度假物業(yè)，為文化旅游業(yè)務(wù)創(chuàng)造流量，以達(dá)到“協(xié)同效應(yīng)”。

但在短時(shí)間，大灣區(qū)文旅從外界的觀感看，仍是一間披著文旅外殼的物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并具有普通房企一樣的通病。

根據(jù)招股書(shū)，截至2021年8月31日，擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅?cè)獮场⒂胶偣^、御瓏灣、山湖公館、御璽灣等11個(gè)項(xiàng)目已竣工、3個(gè)項(xiàng)目為發(fā)展中項(xiàng)目，及4個(gè)項(xiàng)目為持作未來(lái)發(fā)展，土地儲(chǔ)備總建筑面積約130萬(wàn)平方米。

與之對(duì)比，文化旅游目的地只有清遠(yuǎn)英德巧克力王國(guó)、中山泉林歡樂(lè)世界園區(qū)和江門(mén)恩平泉林黃金小鎮(zhèn)。但這些旅游項(xiàng)目?jī)?nèi)，同樣含有大量的住宅可以進(jìn)行銷(xiāo)售。

它們一些由大灣區(qū)文旅以度假物業(yè)的名義進(jìn)行售賣(mài)，如上述11個(gè)竣工的度假物業(yè)項(xiàng)目就均位于恩平泉林黃金小鎮(zhèn)大盤(pán)中。

而另一部分，就由大灣區(qū)文旅股東中國(guó)奧園集團(tuán)，直接以住宅和公寓的名義推盤(pán)。如清遠(yuǎn)英德巧克力王國(guó)項(xiàng)目中，就開(kāi)發(fā)有不少洋房和別墅產(chǎn)品，它們由中國(guó)奧園并表。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，2018-2020三年間，大灣區(qū)文旅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業(yè)銷(xiāo)售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻(xiàn)占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢(shì)。

按最新數(shù)據(jù)，大灣區(qū)文旅截至2021年5月31日收入3.19億元，度假物業(yè)銷(xiāo)售收入為2.78億元，占比達(dá)到87.1%。

相應(yīng)地，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售收入利潤(rùn)下降已是行業(yè)通病。體現(xiàn)到大灣區(qū)文旅身上，其2018年-2021年前5個(gè)月整體毛利率呈下降趨勢(shì)，從44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。具體到銷(xiāo)售度假物業(yè)毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。

到底是一間文旅企業(yè)，還是一間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，外界對(duì)大灣區(qū)文旅的判斷或者已不言而喻。目前壓力下，資本市場(chǎng)對(duì)此前熱捧的物管股也難以支持，對(duì)其余房地產(chǎn)概念更在短時(shí)間內(nèi)不太看好。

大灣區(qū)文旅是“奧園系”的企業(yè)。截至目前，中國(guó)奧園透過(guò)全資子公司悅景持有大灣區(qū)文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。

同時(shí)，阮永曦最新接替了林錦堂成為大灣區(qū)文旅董事會(huì)主席。而前者目前在中國(guó)奧園集團(tuán)內(nèi)部任總裁助理兼集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心總監(jiān)。

另外，中國(guó)奧園亦是大灣區(qū)文旅的主要客戶(hù)和供應(yīng)商之一。2018年至2020年5月31日，大灣區(qū)文旅從中國(guó)奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

第四次遞表，大灣區(qū)文旅第四度沖擊港交所，這種韌性在過(guò)往的上市企業(yè)中并不常見(jiàn)。但最終能否如愿，則存在太多的未知數(shù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 更名“大灣區(qū)文旅” 奧園旗下中國(guó)文旅四闖港交所