丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
上半年，面對復雜多變的國內外環境，在黨中央的堅強領導下，各地區各部門認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，持續鞏固拓展疫情防控和經濟社會發展成果，精準實施宏觀政策，我國經濟持續穩定恢復，生產需求繼續回升，就業物價總體穩定，新動能快速成長，質量效益穩步提高，市場主體預期向好，主要宏觀指標處于合理區間，經濟發展呈現穩中加固、穩中向好態勢。
從房地產市場來看，總體都保持著極高的活力，在這其中，銷售和投資規模單月數據均為近5年新高。在“交付節點”下房屋竣工面積提速，同比增67%。新開工面積和土地成交價款回升，建安投資和土拓投資再成開發投資主支撐。
上半年銷售規模創近5年新高
國家統計局數據顯示，1-6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1-6月增長17.0%，兩年平均增長8.1%。其中，住宅銷售面積增長29.4%，辦公樓銷售面積增長10.0%，商業營業用房銷售面積增長5.7%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1-6月增長31.4%，兩年平均增長14.7%。其中，住宅銷售額增長41.9%，辦公樓銷售額增長10.7%，商業營業用房銷售額增長8.8%。
單月來看，2021年6月的銷售規模較高，但增速收窄。6月商品房銷售面積和金額分別為22252萬平方米和22397億元，為近5年年中銷售規模高位。其中商品房銷售面積較2020年和2019年分別增長7.5%和9.8%。但就增速而言，6月商品房銷售面積同比增速和累計同比增速分別較5月收窄1.7pts和8.6pts。
造成 “高規模但增速收窄”的原因是東中西部，即東北地區銷售表現分化加劇。
數據顯示，2021年1-6月，東部地區商品房銷售面積37433萬平方米，同比增長31.3%；銷售額54169億元，增長45.9%。中部地區商品房銷售面積24609萬平方米，增長33.4%；銷售額18582億元，增長41.3%。西部地區商品房銷售面積23621萬平方米，增長18.6%；銷售額17684億元，增長22.1%。東北地區商品房銷售面積2972萬平方米，增長17.3%；銷售額2497億元，增長16.5%。
具體來看，東部地區商品房銷售面積增速較高且1-6月東部地區商品銷售面積占全國比重42%，是支撐全國商品房保持高規模的重要發力點，如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現全市新房沽清、秒開秒罄等現象。
而中西部和東北地區較差的市場表現則持續拉低全國整體增速。1-6月，東北地區較2019年下降3%，一方面房企將業績重心從東北地區轉移，另一方面地區居民購買力較低置業能力不足，長春已出現返本銷售等。中部和西部地區弱三四線城市也部分出現變相打折等營銷手段。中西部和東北地區市場表現的疲軟使得全國銷售增速由2021年初高增速快速收窄至個位數。
圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數據來源：國家統計局
新房房價一線仍漲、二三線漲幅收窄
從全國商品房銷售價格來看，2021年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢。
根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，6月商品房銷售均價環比略降但仍保持萬元以上，達10065元/平方米。主要是由于年中銷售節點下各三四線城市短期促銷沖量。
據測算，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。
圖：2019年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數同比走勢
數據來源：國家統計局
圖：2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數同比走勢
數據來源：國家統計局
竣工提速同比增67%同時加速新開工
國家統計局數據顯示，1-6月，房地產開發企業房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%。房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%。住宅新開工面積75515萬平方米，增長5.5%。房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%。住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%。
單月來看房屋新開工面積一改上半年頹勢，同比降幅收窄、較2019年回正。6月房屋新開工面積26939萬平方米，雖同比下降3.8%但跌幅收窄2.3pts，且較2019年增長4.7%。規模上本月新開工面積回歸至歷史較高水平，僅次于2020年疫后年中集中開工。過去一年內成交的熱點地塊陸續開工入市下全國新開工規模如預期上升。
與此同時，6月房屋竣工顯著提速，單月竣工面積達8898萬平方米，同比增長67%，1-6月累計同比增速較1-5月擴大9.3pts至25.7%。
圖：房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
值得注意的是，國家統計局數據顯示，1-6月，房地產開發企業土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。二者較1-5月降幅分別擴大4.4pts和收窄14.9pts。
2021年6月末22個核心城市首輪集中供地陸續結束，因此在核心城市土拍的促進下全國土地成交價款顯著上升，并成為開發投資額部分支撐。但由于房企多將拿地重心優先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積繼續保持低位，相較往年降幅一再擴大。
圖：全國房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款增速
數據來源：國家統計局
開發投資規模再創新高
國家統計局數據顯示，1-6月，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。
分區域來看，1-6月，東部地區房地產開發投資38544億元，同比增長13.6%；中部地區投資15053億元，增長22.7%；西部地區投資15981億元，增長12.2%；東北地區投資2601億元，增長11.8%。
單月來看，6月開發投資額為17861億元，較2020年和2019年分別增長5.9%和15%，創近五年新高，這主要與建安投資與土拓投資的雙雙發力有關，
值得一提的是在創今年新高的同時速及累計同比增速分別收窄3.9pts和3.3pts。上半年土拍與施工增長整體乏力仍在持續。
圖：全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）
數據來源：國家統計局
綜合來看，未來銷售方面，在東部區域的支撐下，全國商品房銷售規模或將繼續保持高位，但在區域分化下，整體增速仍然會受到一定的影響。
從拿地方面來看，隨著核心城市集中排地的陸續收尾，部分房企或將轉戰有潛力的二三四線城市，屆時可能會迎來新一輪的回升。
下半年房企或將對開工、拿地決策將向積極轉變。
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