作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 臨近年終，今年受疫情影響最大的武漢再加大賣地力度。

12月15日，武漢迎來(lái)又一場(chǎng)百億土拍。14宗地集中出讓，除去2宗地塊延期出讓以外，其余12宗地悉數(shù)成交，總攬金120.83億元。

沒(méi)有太多意外的是，本次土拍如今年往次土拍的熱度表現(xiàn)大致相仿。

原計(jì)劃出讓的14宗地塊出讓總面積約為92.58萬(wàn)平方米，總起價(jià)約為198.83億元，其中有9宗宅地、3宗綜合用地（含住宅）、2宗商用地分散在各區(qū)，分別有2宗位于東湖高新區(qū)，2宗位于東西湖區(qū)、3宗位于江夏區(qū)、3宗位于黃陂區(qū)，另外蔡甸區(qū)、經(jīng)開區(qū)、硚口區(qū)、武昌區(qū)各有1宗。

最終共有6宗地塊底價(jià)成交，6宗地塊溢價(jià)成交，其中競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地塊便是位于黃陂武湖的P（2020）148號(hào)地塊，前后經(jīng)過(guò)93輪競(jìng)拍，最終被武漢盤龍城置業(yè)有限公司以5.9億元競(jìng)得，樓面地價(jià)7265.81元/平方米，溢價(jià)率45.31%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢國(guó)土局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)此，合富研究院高級(jí)分析師殷一戌對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“宅地出讓在武漢土拍市場(chǎng)上很少會(huì)出現(xiàn)流拍，今年網(wǎng)拍的大部分也都是溢價(jià)成交，除非是勾地的。”

體現(xiàn)在本場(chǎng)土拍中，最具代表性的便是中交以25.86%溢價(jià)、8.52億總價(jià)拿下的東湖高新區(qū)宅地，以及招商蛇口&武漢城建以底價(jià)57.44億摘得的經(jīng)開區(qū)總價(jià)地王P（2020）152號(hào)1MA地塊。

而開拍前便引起市場(chǎng)關(guān)注的P（2020）150號(hào)硚口區(qū)涉宅用地則延期至12月25日出讓，業(yè)內(nèi)分析指大概率是為做指標(biāo)調(diào)整。湖北中原策略顧問(wèn)中心總經(jīng)理鄭源滔表示，“該宗地塊延期出讓應(yīng)該是資金籌措的問(wèn)題，地塊總起價(jià)80億元，保證金也較大，而接近年底大部分房企的拿地資金相對(duì)緊張。”

但無(wú)需擔(dān)心的是，該宗地已有意向買家，且地塊質(zhì)素較好，且位于漢口金融一條街，屬于黃金地塊，后續(xù)出讓亦可能引發(fā)爭(zhēng)搶。有消息指，該宗硚口預(yù)備役雙料地王已有包括華潤(rùn)等多家房企有意競(jìng)拍。

拿下本次總價(jià)地王的是招商蛇口&武漢城建，這與此前的業(yè)內(nèi)猜測(cè)無(wú)太多出入。

事實(shí)上招商蛇口已經(jīng)介入這塊地1年之久，“原本包括招商華潤(rùn)在內(nèi)的三家央企就已介入”，殷一戌表示。

該宗地塊此前以P（2020）123號(hào)的編號(hào)掛牌，為神龍汽車一廠地塊，在調(diào)整體量與商住地等指標(biāo)后，總價(jià)下調(diào)約3億元重新掛牌，即便本次以底價(jià)成交，依舊是經(jīng)開區(qū)總價(jià)地王。

此前最早掛牌時(shí)，地塊競(jìng)拍要求也比較苛刻，除了須配建公園和學(xué)校外，還列有四項(xiàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款分別指向保險(xiǎn)公司區(qū)域總部、民族品牌文化企業(yè)、中國(guó)500強(qiáng)商服平臺(tái)及世界500強(qiáng)汽車專項(xiàng)智能技術(shù)。而超大型復(fù)合型涉房企業(yè)中無(wú)一可同時(shí)滿足其上四個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款，這意味著地塊將由多家房企合作競(jìng)得。

針對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款，此前便有武漢業(yè)內(nèi)根據(jù)內(nèi)幕消息預(yù)測(cè)招商局地產(chǎn)（含東風(fēng)）+融創(chuàng)+華潤(rùn)或組團(tuán)合作競(jìng)得該宗地。

本次地塊重新出讓，依舊要求地塊競(jìng)買人須承諾引入1家及以上控股股東為世界500強(qiáng)（以2020年《財(cái)富》雜志公布的企業(yè)為準(zhǔn)）且經(jīng)“一委一行兩會(huì)”頒發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證的全國(guó)性保險(xiǎn)公司旗下的華中區(qū)域總部入駐；同時(shí)要引入世界500強(qiáng)（以2020年《財(cái)富》雜志公布的企業(yè)為準(zhǔn)）汽車行業(yè)公司的“5G和智能汽車”無(wú)人移動(dòng)應(yīng)用技術(shù)，用于在本宗地范圍內(nèi)城市智慧化建設(shè)。

上述兩個(gè)條件分別對(duì)應(yīng)的分別是招商仁和保險(xiǎn)以及招商蛇口+東風(fēng)；而取消的“引入新華社民族品牌”及“福布斯中國(guó)500強(qiáng)前100強(qiáng)”兩項(xiàng)條款，分析認(rèn)為分別對(duì)應(yīng)的是融創(chuàng)和華潤(rùn)。

鄭源滔亦指出，與此前預(yù)測(cè)的結(jié)果有所出入，大概率是合作條件沒(méi)談攏，所以對(duì)應(yīng)的出讓條件也修改了。而指標(biāo)調(diào)整后，有64%比例是住宅用地，項(xiàng)目未來(lái)的盈利壓力沒(méi)有那么大，招商蛇口加上武漢城建在操盤上基本不會(huì)有問(wèn)題，“哪怕融創(chuàng)或者其他房企進(jìn)來(lái)也只是一個(gè)財(cái)務(wù)投資為主。”

至于未來(lái)的入市情況，業(yè)內(nèi)分析指地塊所在區(qū)域常年多供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，而少有宅地，由于周邊有較多如東風(fēng)等500強(qiáng)企業(yè)，存在一定潛在購(gòu)買力，以目前萬(wàn)科在該區(qū)域的項(xiàng)目為參考，1.8萬(wàn)元/平的售價(jià)，對(duì)比地塊目前7643.58元/平的成交樓面價(jià)，還存在一定利潤(rùn)空間。

殷一戌則指出，項(xiàng)目未來(lái)的整體去化也存在難度，主要因區(qū)域內(nèi)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，人口購(gòu)買力有限，但話鋒一轉(zhuǎn)，他亦稱，“這樣好的區(qū)域資源不占就沒(méi)有了”。

對(duì)于招商來(lái)說(shuō)，本次拿下地塊是勢(shì)在必得。鄭源滔表示，“武漢招商之前就被東風(fēng)旗下的地產(chǎn)板塊收購(gòu)了，這也是本次能拿下地塊的原因”。另?yè)?jù)了解，招商目前已深入武漢土地市場(chǎng)，于漢口、漢陽(yáng)、光谷等區(qū)域均有布局，開發(fā)類型涉及住宅、別墅、公寓、寫字樓等。

另外一宗引發(fā)爭(zhēng)搶的光谷華山P（2020）140號(hào)地塊，最終經(jīng)過(guò)36輪競(jìng)價(jià)，由中交地產(chǎn)、總價(jià)8.5億元拿下，成交樓面價(jià)10553.61元/平，溢價(jià)25.86%。

該宗宅地位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)白羊山路以南、花城大道以北-2，總用地面積62085.96平方米，規(guī)劃建筑面積80711.75平方米，容積率1.3。

據(jù)悉，該地塊其位于武漢軟件新城的東側(cè)，區(qū)域條件較好，所處的花山板塊在近年來(lái)規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，因此地塊引發(fā)爭(zhēng)搶并不稀奇。

近兩年周邊吸引了碧桂園、中國(guó)鐵建進(jìn)駐，且區(qū)域內(nèi)在售新房多達(dá)10個(gè)左右，產(chǎn)品類型為多層、高層、超高層，均價(jià)在15300元/平-19236元/平左右。

不過(guò)要指出的是，區(qū)域內(nèi)整體去化表現(xiàn)平平，主要因區(qū)域現(xiàn)階段的價(jià)格體系還跟不上房?jī)r(jià)的陡然拔高，需要給予一定的市場(chǎng)反應(yīng)時(shí)間。而對(duì)于開發(fā)商而言，不僅是花山片區(qū)需要爭(zhēng)先搶入，大至整個(gè)東湖東新區(qū)都需要爭(zhēng)先搶入，本次中交拿下也無(wú)疑是撿到寶。

本次的土拍熱度實(shí)際上亦是今年武漢地市的一個(gè)縮影。

調(diào)整指標(biāo)、下調(diào)總價(jià)及保證金比例等成為高頻操作，高溢價(jià)搶地、底價(jià)勾地、大手筆補(bǔ)倉(cāng)頻現(xiàn)，開發(fā)商借機(jī)“撿漏”搶入，同時(shí)表現(xiàn)出的是對(duì)武漢這座城市后續(xù)樓市的樂(lè)觀預(yù)期。

回顧受疫情影響的過(guò)去一年，武漢在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)有些反常。“今年是武漢土地供應(yīng)的一個(gè)高峰期”，殷一戌指出。

據(jù)了解，疫情爆發(fā)的二至三月份，武漢地市有約一個(gè)半月處于完全停擺狀態(tài)，直至三月底迎來(lái)疫情后首場(chǎng)土拍，7宗地塊總成交價(jià)約106.96億元，總出讓面積106.74萬(wàn)平。其中金茂62.4億元競(jìng)得漢陽(yáng)區(qū)兩宗，龍湖23.5億拿下在武漢第11個(gè)項(xiàng)目。

疫情后為使地市回溫，武漢給出了極大的誠(chéng)意。在放松土拍政策方面，3月23日，武漢市房管局發(fā)布確保該市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施六項(xiàng)舉措，其中在土拍層面降低土地出讓保證金比例，延長(zhǎng)土地款繳納期限，提高地塊容積率等；在資金層面繼續(xù)緩解房企資金壓力，提供專項(xiàng)貸款；適當(dāng)延期開發(fā)貸還款付息日期，加快按揭貸款放款速度等。

最終呈現(xiàn)到土拍成果來(lái)看，全年的熱度都相對(duì)較高。有數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房企重倉(cāng)二線，城市群中長(zhǎng)三角熱度持續(xù)，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，中西部城市占6席，其中武漢占據(jù)首位。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，年內(nèi)不乏房企大手筆在武漢拿地，包括綠地164億攬下武漢黃陂臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)七宗地，龍湖70億摘武昌濱江地塊，招商58億奪“準(zhǔn)地王”硚口地塊，以及華僑城66億再入青山，中海144億落子歸元等，其中有在武漢多年尋地終落子的，亦有借勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)擴(kuò)儲(chǔ)的。

從房企的考量來(lái)看，業(yè)內(nèi)分析，今年的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度相比往年有所降低，不少開發(fā)商企認(rèn)為是個(gè)撿漏的良好時(shí)機(jī)。第二方面，考慮到今年很多三四線城市的房屋交換量出現(xiàn)頹勢(shì)，去化受阻，開放商更積極的看好二線城市的投資機(jī)會(huì)。而武漢盡管去化率有所下滑，但市場(chǎng)容量還是非常大，安全系數(shù)相對(duì)較高。

殷一戌則指出，盡管從今年上半年開始，武漢各區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)就在不斷往上調(diào)，但房企進(jìn)入拿地的熱情依舊不減。數(shù)據(jù)顯示，今年武漢新房基本成交2000萬(wàn)平方，新房交易方面冷熱分化較為明顯，“融創(chuàng)現(xiàn)在有單盤一年賣到40億，也賣得很好，利潤(rùn)雖然受到影響，但是并不影響熱點(diǎn)項(xiàng)目的走量”，他補(bǔ)充道。

“明年土地市場(chǎng)還是比較樂(lè)觀，備案價(jià)也在松，不管市場(chǎng)買不買單，供應(yīng)售價(jià)整體趨勢(shì)都在往上走。”

不過(guò)要指出的是，隨著地市的高漲，新房供應(yīng)的不斷增加，目前武漢庫(kù)存高企的局面仍將持續(xù)。湖北中原數(shù)據(jù)顯示，今年武漢普遍新開盤項(xiàng)目平均去化率大致在45%左右，去年該數(shù)字在70%左右。

鄭源滔分析指，目前開發(fā)商在武漢普遍不會(huì)去囤地了，按照正常節(jié)奏拿地到開盤大致是8個(gè)月時(shí)間，今年出的地明年基本都入市了。至于明年的預(yù)判，其指“需求端相比今年肯定有一定好轉(zhuǎn)，但是供應(yīng)端還是高壓的態(tài)勢(shì)。新房的銷售情況只會(huì)有很小幅的改善，整個(gè)庫(kù)存的去化周期還是維持在一個(gè)高位。

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原標(biāo)題： 招商中交搶收武漢百億土拍江城2020地市“滯漲”態(tài)勢(shì)持續(xù)