丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集體缺席，8月多個城市第二輪集中供地發(fā)布公告稱土拍延期和土地出讓規(guī)則調(diào)整。截止目前僅有長春、廈門和無錫完成了第二輪集中供地，其余城仍在調(diào)整和觀望。
各地土地側(cè)調(diào)控頻發(fā)的背后，首先是行業(yè)上層調(diào)控的進一步收緊。自7月以來，中央多次表態(tài)要求各地落實“三穩(wěn)”目標， 7月22日住建部更是直接表態(tài)將對調(diào)控工作不力、房價過快上漲的城市進行問責(zé)，同時在7月29日對銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市進行約談，要求這些城市切實扛起城市主體責(zé)任，加強市場監(jiān)測監(jiān)管。由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開啟了由中央調(diào)控作為主導(dǎo)的新局面。
從土地市場方面來看，由于大部分城市此輪市場熱度上升主要由地市拉動，且部分重點城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷渲惺袌鰺岫缺容^高的無錫、廈門等城市地房比更是超80%，在進一步推高地價和房企成本的同時，也不利于房價水平的穩(wěn)定。在此背景下，土地市場成為各城市跟進調(diào)控的主要方向。
隨著集中供地土拍規(guī)則的再次調(diào)整，企業(yè)拿地從“拼資金”到“拼策略”、“拼品質(zhì)”、“拼運氣”，對各大開發(fā)商來說，即是機遇也是挑戰(zhàn)。
01 二輪雙集中加強“實際地價”控制
土拍調(diào)控政策早在2016年市場快速上行、地王不斷之時就頻頻出臺，諸如熔斷、搖號、一次性競價等競拍方式已經(jīng)在大部分城市實行，隨著雙集中供地落實，對土地市場調(diào)控也進入了新階段。
從目前集中供地城市的土地政策調(diào)整來看，調(diào)控側(cè)重點主要向“控實際地價”轉(zhuǎn)變，結(jié)合首輪以及二輪部分城市對競價方式調(diào)整來看，我們認為，主要有三大趨勢：
第一，房價、地價“雙限”
部分城市對房價、地價進行了“雙限”，除了參與集中供地的深圳、杭州、廈門、福州等城市以外，22城以外還有麗水、衢州、金華等相對較熱的三四線城市跟進，對市區(qū)、或部分區(qū)域出讓地塊實行“雙限”。
表：部分房價、地價“雙限”城市名單
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
“雙限”的政策使得地塊在掛牌階段，利潤空間已基本鎖定。考慮到集中供地的密集性，對房企的測算能力、反應(yīng)能力以及戰(zhàn)略部署前瞻性提出了更高要求。甚至部分對利潤率要求高的房企在這一階段就可以直接進行項目篩選，快速決定是否參拍。
第二，“搖號、抽簽”方式或成常態(tài)
從第一輪集中供地的表現(xiàn)來看，由于22城均是熱點城市，部分地塊吸引了眾多房企積極參拍，最終導(dǎo)致達到最高限價。除了蘇州采取一次性競價的方式以外，福州、濟南、天津、無錫等城市均采用搖號的方式?jīng)Q定競得人，從二輪政策調(diào)整趨勢看，搖號的范圍在不斷擴大，“拼運氣”也成為了當前土拍市場的一大特點。
第三，更多地采用“競品質(zhì)”的方式
未來部分城市將從“限價+競XX”的競拍方式中，更多地采用“競品質(zhì)”的方式。如杭州二輪供地的競拍方式除將“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外，還在十區(qū)各推出一宗地塊作為“競品質(zhì)”試點，并要求現(xiàn)房銷售。
此外，部分城市在二輪集中供地中出現(xiàn)保證金比例上調(diào)。如蘇州而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上。提高門檻的同時也進一步強調(diào)了企業(yè)對于資金最大效益的使用。
我們認為，在這三大趨勢下，未來熱點城市的地價走勢在“搖號”等競拍機制下將保持平穩(wěn)走勢。地價穩(wěn)定下，購房群體預(yù)期也會有一定的降低，進而會傳導(dǎo)至樓市、降低市場熱度，利于穩(wěn)定房價走勢。
02 強調(diào)投融營一體化是破局之道
在土拍市場的投資邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，對于房企整體而言，除了重新審視投資策略外，整體運營邏輯、管理節(jié)點、組織打造均需要進行相應(yīng)的優(yōu)化與匹配。
尤其是在組織結(jié)構(gòu)和組織能力上，我們認為強調(diào)一線賦能、加強產(chǎn)品工作、實現(xiàn)投融營一體化、打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。
首先，未來城市市場分化、調(diào)控顆粒度變細是趨勢。因城施策下，不同城市的土拍規(guī)則可能也會天差地別。因此，只有加強對市場一線的賦能，才能更加及時、敏銳地了解當?shù)卣鎸嵉氖袌銮闆r和未來市場預(yù)期，并作出快速的反應(yīng)。
其次，二輪集中供地部分城市增加競拍保證金將直接導(dǎo)致企業(yè)面臨土拍保證金集中支付、土地款集中支付的現(xiàn)象，資金潮汐現(xiàn)象更為顯著。因此需要房企加強財務(wù)現(xiàn)金流的管控能力，加強對融資和銷售回款的管理，以盡可能滿足投資的拿地需求。
這也對房企的運營能力提出了更高的要求，尤其是財務(wù)、融資、投資、運營四個部門之間跨部門的協(xié)作能力急需加強，尤其是土地集中出讓，也意味著項目集中上市。從投資-施工-銷售的環(huán)節(jié)中，營銷能力的高低也影響企業(yè)投資的“上限”。
再者，在土拍新規(guī)中，杭州出現(xiàn)了“競品質(zhì)”的試點地塊，以往北京等熱點城市也有帶方案招標的出讓方式。結(jié)合近期二輪土拍的趨勢看，未來企業(yè)拿地，產(chǎn)品力將成為決勝的關(guān)鍵因素之一。因此，未來也需要將產(chǎn)品決策工作前置，增加投決會階段產(chǎn)品部門的話語權(quán)。
最后回到投資層面，由于多個城市土拍規(guī)則調(diào)整、延期，7-8月份核心城市幾乎沒有含宅地塊出讓，許多房企的納儲需求被壓抑，可能會在核心城市第二輪土拍中集中釋放，引發(fā)較為激烈的競拍情緒。因此對于大部分房企來說，投資策略上仍以穩(wěn)為主。
我們認為，未來房企需要通過均衡布局，在三四線城市尋求地價合理、溢價空間較強的項目，與此同時在公開市場以外尋求一些低成本的土地項目，也是平衡拿地金額和銷售金額的方式。
而對于有強烈納儲需求、且雙限和搖號并行的城市，在現(xiàn)金流足以支撐的情況下，房企可適度參與土拍和搖號。因為對于任何房企來說，此類城市的項目利潤空間都已經(jīng)基本鎖定，且限房價大概率會帶來新盤與周邊二手房價格倒掛的現(xiàn)象，未來新盤入市時銷售難度較低，能夠作為流量盤企業(yè)帶來一定的現(xiàn)金流。不過這樣的項目利潤空間小，想大幅盈利基本不可能，控成本能力差的房企更需要謹慎考慮。
整體而言，在當前的調(diào)控環(huán)境下，熱點城市面臨門檻高、利潤低的痛點，而大部分三四線城市逐漸陷入銷售困境，從行業(yè)整體發(fā)展階段來看，未來這樣的狀態(tài)將持續(xù)較長時間，房企不得不學(xué)會成為“長期主義者”。
在集中供地之下，更多比拼的是集團、區(qū)域的授權(quán)和支持能力，房企需要改變的不僅是投資策略和風(fēng)格，而是從投資開始的項目整體運營邏輯都需要發(fā)生改變，投資、產(chǎn)品、營銷、成本管理等各方面能力均需要加強，這對于習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、賺快錢的房地產(chǎn)行業(yè)來說并不容易，但只有這樣才能夠適應(yīng)行業(yè)變化、實現(xiàn)長期穩(wěn)健的發(fā)展。
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