丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
近日，在各大政策的密集發聲下，房地產市場出現小幅回暖，房地產融資的“冰封”狀態有所解封。
近期，中央政治局會議提及“良性循環”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的信號意義，更加為加快企業融資恢復注入一劑強心劑。
國家統計局數據顯示，2021年11月房地產開發企業到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續維持下半年來下降的走勢，但降速比上月縮小2.5pct。
房企的自籌資金也實現了由負轉正，部分房企通過配股為明年新一輪的償債以及投資儲備彈藥。
01 到位資金環比降速縮小2.5pct國內貸款量環比止跌轉增達8.3%
在多舉措維穩糾偏下，房企國內貸款方面降幅收窄，國家統計局數據顯示，2021年1-11月房地產開發企業的到位資金183362億元，同比增長7.2%，增速較10月末繼續下降1.6pc。
單月來看，11月到位資金16765億元，同比下降7.0%，繼續維持下半年來下降的走勢，但降速比上月縮小2.5pct。其中，11月定金及預收款為5116億元，同比下降16.1%，降幅繼續擴大；
具體來看，自央行窗口指導銀行貸款有序發放以來，個人按揭貸款額度緊張的情況出現了一定程度的緩解。
2021年10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。“保障好剛需群體信貸需求。”要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。部分地區人民銀行分支行響應，開始對房地產信貸進行窗口指導，支持房貸政策適度松綁。
10月個人按揭貸款單月到位金額同比增速自6月后首次回正，11月回暖加速。
圖：2021年房地產到位資金（個人按揭貸款）
當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來源：統計局、CRIC整理
國內貸款方面，在政策托底下也有所恢復，11月到位資金中國內貸款為1492億元，同比下降20.5%，但較10月降幅縮小6.7個百分點；同時，國內貸款量環比增長8.3%，止跌轉增。
圖：2021年房地產到位資金（國內貸款）
當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來源：統計局、CRIC整理
02房企自籌資金迎來增長，增速自8月后首次重新回正
在政策回暖的同時，房企也在積極自救，不少房企通過項目轉讓、股東借款等方式補充現金流，還有部分房企繼續通過配股融資的方式募集資金，這一方面是為新一輪的償債潮做準備，同時也是為明年新一輪的投資機會儲備資金。
房地產開發企業到位資金（自籌資金）數據顯示，2021年11月單月值為6761億元，單月資金量年內僅次于6月，從增速來看，同比增長2.1%，增速自8月后首次重新回正。
圖：2021年房地產到位資金（自籌資金）
當月值及同比增速（單位：億元，%）
數據來源：統計局、CRIC整理
11月以來，融創中國、旭輝控股、世茂集團、新城發展以及龍光地產等房企均進行了配股融資。
11月14日，融創中國配售3.35億股，募集金額約50.85億港元，其中50%用于償還貸款，50%用于一般運營資金，是唯一一個募集金額超過20億港元的企業。
除此之外，旭輝和新城發展以股東托底的供股方式進行，11月9日旭輝控股配售最多4.18億股，募集金額約16.73億港元，其中90%用于明年初收購長三角地區，以及一般企業用途；12月2日新城發展配售最多2.96億股，募集金額約15.7億港元，其中60%用作資金儲備以把握商機，40%用作一般企業用途。
這主要是因為，一方面是彼時寒冷的資本市場難以通過合理的配售價尋到承配人和機構，而另一方面大股東通過對供股兜底的方式，展示資金實力和對上市公司的支持。
除了集團自身進行配股之外，部分企業旗下的物企也加入了配股潮，碧桂園服務、旭輝永升服務、世茂服務、融創服務等物管公司也進行配股，除了為物管行業越來越激烈的廝殺提供資金之外，物管公司配股也可以幫助母公司改善財務杠桿水平。如融創服務與融創中國同一天配售1.58億股，募集金額約23.31億港元，用途都是50%用于償還貸款，50%用于一般運營資金。
表：近期房企進行配股情況
數據來源：CRIC整理
總體來看，面對明年新一輪的償債壓力，以及新的投資機會，部分房企進行配股是較為“劃算”的融資方式之一，在募得資金儲備的同時，不增加企業債務，更實打實地增大企業權益，真實實現在募集資金的同時降杠桿。
但值得注意的是，據企業配股價來看，本輪企業配股潮都是折價配股，房企仍需擴展融資方式保證正常融資，妥善安排償債及投資計劃。
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