作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）

五一收假回來，年報季已然落下帷幕。

“三道紅線”融資新規出臺以后，今年郭樹清再次敲打房地產，以及新的政治局會議罕見的點名學區房，都在說明樓市的不確定性還在延續。

中南建設，是業內第一家提出“用確定性穿越常態”的房企。

2020年迷霧重重，中南建設如何撥開迷霧？2021年撲朔迷離，中南建設又要如何尋找確定性？

先從其年報說起。

成績單

2020年，中南建設年報顯示：

中南建設基本每股收益1.87元，同比增長67.5%，并擬向全體股東每10股派發現金紅利5.56元（含稅），預計共派發現金紅利21.27億元，派息率高達30%，是公司自2009年上市以來現金分紅的最高比例。

真金白銀擺在投資者面前，誰能拒絕？

對于投資者而言，真金白銀是眼前利益，而選擇繼續持有中南股票則出于對公司基本經營層面的長期看好。

中南的基本面如何？我們不妨看一組從年報中摘錄的數據：

2020年公司營業收入實現786.0億元，同比增長9.4%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70%；

經營活動產生的現金流量凈額84.7億元，連續3年保持正值；

2020年末公司有息負債（含期末應付利息）799.0億元，絕對金額在同類房企中保持低位；

加權平均凈資產收益率達到28.18%，同比增長6.60個百分點，為歷年最高。

高利潤、低負債、投資回報有確定性，這是資本市場較為青睞的財務模型，也難怪開源證券、中泰證券在中南建設發布年度業績后紛紛維持買入評級。

很顯然，昔日在規模賽道上披荊斬棘的行業“黑馬”，已經進階為受投資者歡迎的資本“白馬”。

細數中南的成長歷程，2020年尤為關鍵，在大變革之年，中南大致做對了這樣幾個事情。

02

對的方向

當下房地產行業不僅面臨融資端“三道紅線”政策收緊，還面臨土地端兩集中政策壓力，同時嚴格的限售限貸調控讓房企銷售去化難度增加。

房地產行業正處于劇烈變革之際，“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”，行業集中度越來越高，行業面臨的不確定性也越來越大.

如何在不確定性中尋找確定性?

中南首先做對的就是“未雨綢繆”，在行業形勢發生劇烈變化之前，中南已經及時“轉舵”。

2020年初，在中南年會上，時任中南置地總裁的陳昱含已經對行業背景有了深刻認識。

她認為，新常態下的地產行業，高速的規模發展難以為繼，“難”可能是未來的一種常態，如何穿越這個常態，持續、健康的發展下去，是中南必須回應的。

彼時，她提出中南將“用確定性穿越新常態”。不確定性是客觀存在的，但確定性卻是主觀能動的。

從過去一年的表現來看，中南戰略選擇上很早就圍繞著三道紅線的方向展開穩定和確定性的作戰方針，但在當前的政策及外部環境因素影響下，或許正是這種前瞻性策略才使得中南的發展多了一些確定性。

在這種戰略指引下，2020年，中南提出“穩增長、出利潤、優報表”的經營目標。

彼時，行業增速放緩，過去一味沖規模的模式已經不能適應行業發展，房企紛紛從提升規模向提升利潤轉變，施行“有質量增長”。

恰逢去年下半年房企融資監管“三道紅線”政策出臺，房企降負債也被提升到政策層面。

這些變化無一不在透露，中南當時制定的經營目標實在恰逢其時。

如今一年過去了，中南也用一份優秀的成績單再次證明了彼時管理層經營方向的正確。

03

對的策略

大的方向正確了，還要看施行過程中的具體策略是否匹配。

在業績發布會上，陳昱含表示其提出的“穩增長、出利潤、優報表”的經營主張在過去一年得到強有力的貫徹和落實。

雖然中南已經過了高速增長期，但現在的中南更具有韌性，即使面對疫情以及行業政策的不確定性，也能夠在速度和質量之間找到平衡。

接下來，炸天團將從過去一年中南在“穩增長、出利潤、優報表”三大方面的表現來具體分析中南為何能夠取得優秀的業績成績。

首先，穩增長。

即使在2020年疫情影響下，中南地產業務全年實現銷售規模2238億元，同比提升14%，全年銷售去化率維持在70%以上的高位。

全年銷售之所以能夠穩定增長，一方面是去年全年中南根據疫情發展情況及時調整了供貨和銷售節奏。

在房企銷售普遍還未恢復的二季度，中南已經悄悄搶收，全季度銷售額598億元，同比增長18.9%。

為了防止疫情反復給銷售帶來不確定性，中南在去年三季度加快了新增土地儲備的供貨速度，將房地產行業傳統的四季度沖擊階段提前至三季度，在全力搶收之下，保障了全年業績增長。

另一方面，中南在投資標準、產品標準化、供應鏈建設及快建技術推廣等多方面的努力為公司周轉效率持續提升奠定了基礎。

2020年，中南的周轉效率繼續提升，首開周期7.2個月，同比縮短0.3個月。

雖然房地產行業已經開始拼質量，但速度也必不可少，能夠在更快時間內實現銷售去化，獲得現金回款，將有力保障房企資金鏈安全。

此外，中南管理層提到，組織穩定、能力優化及中南特有的鐵軍文化，是中南在面對“黑天鵝”時打出一場又一場硬仗的堅實保障。

眾所周知，中南非常注重文化氛圍，在組織內部提倡平等、公開、透明、扁平等特征，正是這樣的組織文化給職業經理人提供了良好的“生存環境”。

在過去一年職業經理人和高管頻繁變動的行業形勢下，中南保持了團隊的相對穩定。

第二，出利潤。

這個目標應該是三大經營主張中，中南2020年完成最好的一項。

炸天團粗略整理了幾家典型房企2020年歸母凈利潤情況，其中：

陽光城歸母凈利潤增速約30%；

龍光集團歸母凈利潤增速約15.51%。

可以明顯看出，2020年，房企歸母凈利潤增速普遍不高，TOP30房企中歸母凈利潤增速高于30%的房企已是屈指可數。

毫無疑問，2020年是房企利潤下滑之年，增收不增利是全行業面臨的共同挑戰。

但中南似乎是個例外。

2020年，中南如期兌現了70億元的歸母凈利潤承諾，實現歸母凈利潤70.8億元，同比增長70.0%。

與自身2019年相比，中南歸母凈利潤毫無疑問實現增長；即使與行業內頭部以及同等規模房企相比，70%的歸母凈利潤增速也相當有競爭力。

利潤率更能顯示出企業的盈利能力。2020年，中南綜合毛利率從16.75%提升至17.29%；歸母凈利率從5.80%大幅提升至9.00%；加權平均ROE從21.58%提升至28.18%。

歸根結底，中南盈利能力的提升在于兩個方面：

一是，過去幾年高速穩定的業績增長為公司的利潤轉化提供了有力保障；

二是，過去一年，中南在投資精準度、成本和費用管控以及項目全周期利潤管理等多維度的水平提升。

在地產投資方面，中南全年新增貨值超過2300億元，同比提升43%。

從土地獲取結構來看，商業、產城、文旅、城市更新四類途徑取地貨值規模從2019年的11%大幅提升至27%。多元化獲地為中南節省了土地成本，贏得了利潤空間。

在成本管控方面，在2020年因疫情銷售難度增加的情況下，中南的銷售費用率僅同比上升0.16個百分點，達到2.20%。

而在全行業都在向管理要效益的情況下，中南的管理費用率也同比下降0.89%至3.59%，進一步優化了管理能力。

第三，優報表。

未雨綢繆，再一次在這一經營目標中展現的淋漓盡致。

在“三道紅線”出臺前，中南的管理團隊就已經把報表優化作為年度關鍵任務提出。因此，當紅線政策出臺后，不少房企焦頭爛額，忙于應付，但中南卻按照自己的節奏，優化負債指標。

在業績會上，中南管理層也剖析自身，雖然中南的銷債比不高，有息負債絕對值不大，但與類似銷售規模的房企相比，中南凈資產更少，這可以認為是之前高速發展帶來的必然結果。

也因此，中南應對“三道紅線”的總體策略還是在兼顧發展的同時，有序降負債以及穩步增加凈資產。

從結果來看，截至2020年末，中南已經實現兩條線變綠。

其中，扣除受限資金后的現金短債比為1.04，凈負債率為97.27%，兩項均已達到政策要求；目前僅剔除預收賬款的資產負債率一項未達標。

針對該指標的改善，中南提出從四個方面努力：

一是穿透到項目投資層面的資產負債率管控；二是合理的并表和出表安排；第三，加快結轉和利潤實現；第四，增加合作項目實收資本，快速做大凈資產。

中南管理層表示，公司有信心最晚明年實現“三道紅線”全綠。

對未來考慮

所有過往，皆為序章。說完了中南2020年取得的成績，還要談談接下來的路怎么走。

在規模上，管理層認為10%左右的復合增速是理性安排，中南2021年銷售增速預計預計在10%左右。

從投資角度看，以3倍貨地比為目標，全口徑拿地貨值期望達2700億元以上。

盈利方面，管理層認為未來中南地產業務的利潤表現還有改善空間，理由是：

2020年中南利用時間差提前布局城市輪動洼地，避免了土地市場過熱后的高位拿地。

結合多元化拿地，在競爭激烈的2020年，中南平均地價從2019年的5250元降為5000元，而當年銷售均價從12700元提升到13300元，這些都為后續結利增長奠定了良好基礎。

地產行業的女掌門人往往與感性、細膩等標簽相聯，但不難看出，在陳昱含身上，卻多了一些理性、務實的基因。

對于行業和公司的長期發展，陳昱含也提出了幾點看法：

1、地產行業有17萬億的容量和廣闊的上下游影響，因此對于行業調整，不必過度悲觀。

2、多元化之前，中南要堅持做好地產基本盤。

3、從做大到做強，是中南的必然選擇。

4、中南的青春期已過，以往“高增速、強兌現、好團隊”的中南好故事要開新篇。未來的中南好故事，是從黑馬到白馬的奮斗史。

基于以上幾個判斷，中南為未來提出了四個方面的考慮：

可持續發展，對增速和經營質量有效平衡；

把卓越運營打造成中南的優勢競爭標簽；

兩主兩輔多聯動，打造中南特色的永續經營能力。其中兩主是指地產和建筑兩大核心業務板塊，兩輔是指城鄉建設和運營、優勢城市核心商業資產的持有；

強化人才護城河，為職業經理人和團隊賦能。

并且就在今天，炸天團收到消息，中南正著手進行組織架構調整，將相關區域公司合并。

比如將南京區域公司和蘇北區域公司合并，成立蘇皖區域公司；將青島區域公司和魯西區域公司合并，成立山東區域公司等等。

此番聚變，是中南為適應新形勢下的戰略發展需要，既是中南在規模不斷擴大背景下的順勢而為，也是其基于對內外部形勢深入研判后做出的重要戰略安排。

調整過后，中南將為優秀的區域公司提供更大空間、更大授權和賦能，使區域公司發揮更大的發展動能和業績回報。

相信“區域調整+四個方面達成”的基礎上，中南將平穩穿越行業周期，在行業中的發展更加具有確定性。

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原標題： 中南建設正在穿越周期