小債看市 作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
新年伊始，建業集團因大幅裁員60%站上頭條，去年受汛情和疫情影響，建業地產銷售和回款明顯下滑，公司面臨資金鏈嚴峻考驗。
近日，有媒體報道稱，建業集團新年組織架構調整，裁員達到了60%。
對此，據河南商報，建業集團回應稱網傳內容不符合事實，其表示集團各中心架構及編制上報情況的方案，僅為五大集團總部的架構調整，并不涉及整個建業集團，且方案內容也非最終結果，最終結果還在謹慎制定當中。
2022年2月7日，建業集團發布公告稱，宣布公司由之前的五級職能管理調整為三級職能管理，取消業務集團和大區的兩個職能級別。
其中，九個業務中心編制為408-412人，較現在崗1063人優化超650個，優化比例達61.2%。
目前，建業集團涵蓋建業地產集團、中原建業集團、建業新生活集團、筑友集團及其他專業公司五大集團總部，業務涵蓋地產、智造、物業、科技、文旅、商業、酒店、農業、旅游、足球、金融等多個領域。
其實，早在去年下半年，“建業系”風險就已初步暴露。
去年9月，建業地產(00832.HK)的一封求助信流出，在市場中引發廣泛關注。
求助信稱，受汛情和疫情影響，建業地產銷售和回款下滑，已累計產生各種經濟損失逾50億元，公司面臨大批人員失業、銀行失信等風險。
同時，建業地產美元債頻繁波動，領跌中國高收益美元債。
《小債看市》統計，目前建業地產存續美元債8只，存續規模24.46億美元，其中將有5億美元債于今年8月到期。
存續美元債
去年10月，由于融資渠道、營運和財務靈活性下降，穆迪和惠譽紛紛下調建業地產的信用評級，展望維持“負面”。
據官網介紹，建業地產成立于1992年，2008年6月在聯交所主板上市，具有中國房地產開發企業一級資質。
目前，建業集團已擁有建業地產（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、中原建業（09982.HK）以及建業新生活（09983.HK）四家上市公司。
建業地產官網
從股權結構看，建業地產的控股股東為恩輝投資有限公司，持股比例為69.64%，公司實際控制人為胡葆森。
2021年，建業地產取得物業合同銷售總額601.05億元，同比減少12%，未完成700億的銷售目標。
從去年下半年開始，建業地產的銷售日益疲軟，其中7月份銷售額同比下滑30%，10月合約銷售更是驟降7成。
據克而瑞數據，2021年建業集團以1004億操盤金額在房企中排第36位；以1429.2萬平方米操盤面積位居第13位，屬于區域中型房企。
克而瑞數據
在業績方面，2020年建業地產實現主營業務收入433.04億元，同比增長40.75%；實現歸母凈利潤18.02億元，同比下滑10.6%，近五年來首次出現負增長。
2021年上半年，建業地產實現營業收入203.57億元，同比增56.4%；實現歸屬股東凈利潤7.29億元，同比微增0.3%。
值得注意的是，和大多數房企一樣，建業地產的毛利率及凈利潤率均有所下滑，盈利水平有待加強。
2021年上半年，建業地產毛利率由23.73%下滑至17.87%，凈利潤率由6%下滑至5%。
毛利率水平
在土儲方面，2021年上半年，建業地產通過招拍掛和股權合作獲取土地約236.7萬平方米，新增儲備建筑面積約663.3萬平方米，拿地力度有所加強。
截至2021年6月末，建業地產擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米，其中權益建筑面積約4082萬平方米。
從區域結構來看，建業地產深耕大本營河南省，在一定程度上限制了運營的靈活性，使其容易暴露在區域經濟和監管風險之下。
雖然兩年前，建業地產就喊出要“走出中原”，但仍未改變業績嚴重依賴河南市場的現狀。
2021年初，建業地產宣布啟動“大中原戰略”，將企業業務涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內的大中原區域。
截至2021年6月末，建業地產總資產為1613億元，總負債1486億元，凈資產127.5億元，資產負債率高達92.1%。
值得注意的是，建業地產已經連續兩年財務杠桿保持在90%以上的高位，存在較大杠桿風險。
財務杠桿水平
從房企融資新規“三道紅線”看，建業地產凈負債率92.6%，剔除預收款后的資產負債率為87.2%，非受限現金短債比為1.93，仍然踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析負債結構發現，建業地產主要以流動負債為主，占總負債的85%。
截至2021年6月末，建業地產流動負債有1264億元，主要為貿易及其他應付款項，其一年內到期的短期債務有85.26億元。
流動負債
相較于短債壓力，建業地產流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有108.7億元，較2020年末規模腰斬，勉強可以覆蓋短債，短期償債壓力趨緊。
除此之外，建業地產還有221.4億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計197.7億元。
整體來看，建業地產剛性債務有282.96億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為19%。
有息負債規模上升，2020年和今年上半年建業地產融資成本分別為12.72億和4.644億元，對利潤形成嚴重侵蝕。
高企的融資成本，如一把達摩克利斯之劍高懸于建業地產頭頂。為了償還債務，其多次海外發債“借新還舊”。
從融資渠道來看，建業地產渠道較為多元，主要通過借款、發債、股權等方式融資。
值得注意的是，2020年以來由于籌資資金流入銳減，償債大量負債后，建業地產籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態，可見其融資環境有惡化趨勢。
籌資性現金流凈額
另外，百瑞信托與建業地產間高頻且短暫的交易往來，以及少數股東權益、損益增長不成正比，引發市場對其“明股實債”的質疑。
2017年至2019年，建業地產少數股東權益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元，可以看出該指標每年都成倍增長，然而2019年其少數股東損益卻只增長了53.8%。
總得來看，建業地產“增收不增利”跡象明顯，毛利率、凈利率連年下滑；持有現金大幅減少，融資成本高企；還存在“明股實債”嫌疑。
多年來扎根河南，且常年在河南市場占有率排名第一，建業地產在業內被稱為 “河南地王”。
1979年，胡葆森大學畢業后就分配至中國紡織品進出口公司河南分公司，投身國際貿易，后因外派工作在香港待了10年。
1992年，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的1000多萬元回到河南，和建行合資成立建業房地產。
次年，胡葆森在鄭州郊區買到第一塊地，致力于開發超級大盤“金水花園”，還提出“永不妄稱第一，永不甘居第二”的愿景。
之后，建業地產又相繼打造了“燕樂小區”、“春暉小區”、“鄭州期貨城”、“建業城市花園”等多個項目，憑借著三四線城市去庫存的熱潮迎來了快速發展期。
2002年，當地產公司為實現規模擴張，紛紛涌向一二線城市，開始冒險激進的跑馬圈地式發展時，胡葆森選擇了固守河南。
2008年6月，建業地產在香港聯合交易所主板上市，成為內地中原地區第一家直接在香港掛牌的地產企業。
隨后，建業地產在百億規模徘徊數年，直至2017年起銷售規模才有了明顯的增長。2019年建業地產銷售額達1011.5億元，首次邁入千億門檻。
2021年5月，建業地產將中原建業分拆上市，輕資產業務開始獨立發展，它也成為胡葆森商業帝國的第四家上市公司。
如今，面對行業寒冬，也許只有通過大刀闊斧的改革才有可能熬過去。（作者微信：littlebond1）
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