關(guān)于撿漏，很多人在考慮法拍房的時(shí)候都想著撿漏，這種心態(tài)無(wú)可厚非，但是一心只想撿大漏，賺大便宜卻往往是難以實(shí)現(xiàn)的。

如果你想要市價(jià)300萬(wàn)的房子，法院負(fù)責(zé)清場(chǎng)，又沒(méi)什么人搶房，想花個(gè)200萬(wàn)出頭的價(jià)格就拿下，那是可能性極低的小概率事件。

要知道市場(chǎng)不缺明眼人，有價(jià)值的房子，總會(huì)有很多人盯上，最終的成交價(jià)其實(shí)也得看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力。

那么在心態(tài)擺正之后，就是進(jìn)入實(shí)操的第一步——選房。都說(shuō)萬(wàn)事開(kāi)頭難，選中一套好的房源是法拍的第一步，也是未來(lái)“法拍之旅”能否順利進(jìn)行下去的基礎(chǔ)。

但往往所謂的“好房源”別人也一樣能看出來(lái)，所以參拍人數(shù)一般會(huì)比較多，相應(yīng)的，房源的價(jià)格也極有可能會(huì)被拍高。

除了令人矚目的“好房子”注定搶手，也有很多沒(méi)那么顯眼的房子不代表不好，在法拍房中，收集房源、選擇房源是一門(mén)大學(xué)問(wèn)。

那么我們?cè)谶x房時(shí)應(yīng)該怎么做呢？

首先要明確自己到底是為什么要買(mǎi)房？

購(gòu)房需求一般分為自住和投資。那么有人會(huì)說(shuō)，自己買(mǎi)房自住的同時(shí)也要滿足投資的屬性。

這個(gè)時(shí)候，分清主次需求就很重要，是自己長(zhǎng)期居住為主，還是偶爾住住，還是完全投資。分不清主次需求，那么很大概率即使拍到了房子也會(huì)感到不滿意。

那么從自住的角度細(xì)分，又分為剛需型和改善型。每類的需求，影響因素都不相同。

剛需購(gòu)房者首先要滿足的是居住的基本屬性，并且會(huì)更看重價(jià)格，對(duì)住房的配置、環(huán)境等會(huì)難以兼顧。

而改善性住房一般是因?yàn)橛行『⒒蛘呃先耍胍纳谱》棵娣e以及環(huán)境，而改善型購(gòu)房者多是中年人較多，經(jīng)濟(jì)水平已經(jīng)達(dá)到穩(wěn)定，買(mǎi)房會(huì)更看重居住的舒適度、房子的面積和小區(qū)的配套等因素。

在參加競(jìng)拍前一定要有自己的預(yù)算方案，確定自己心理價(jià)位。

因?yàn)榉ㄅ姆渴且愿?jìng)拍的方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)，眾買(mǎi)家在各自的電腦前自行加價(jià)，這會(huì)導(dǎo)致很多購(gòu)房者在這樣的氛圍下沖動(dòng)加價(jià)，從而超出自己的預(yù)算，這樣就算拍成了但自己負(fù)擔(dān)不起，反而會(huì)引發(fā)更多的麻煩。

需要注意的是，法拍房需要繳納保證金，如果競(jìng)拍成功又反悔的情況，法院是不予退回的，并且會(huì)進(jìn)行追責(zé)。

如果資金不充足需要貸款，則要提前去銀行了解法拍貸款政策，明確自己是否可以辦理法拍貸款、貸款額度是多少、首付比例是多少等。因?yàn)榉ㄅ姆康母犊钪芷诜浅６蹋欢ㄒ_保自己的資金充足，量力而行。

李嘉誠(chéng)曾提出房地產(chǎn)的第一黃金定律：地段、地段，還是地段。

最優(yōu)的選擇是能買(mǎi)到一個(gè)成熟的地段，周邊交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套都很完備；

如果是自住，則要考慮自己的生活在該區(qū)域內(nèi)是否方便，或者自己最看重的部分是否能夠得到滿足。比如最看重通勤，那么距離地鐵站或者公交站的距離就需要率先考慮；

另外如果是對(duì)區(qū)域進(jìn)行投資，則需要考慮該地段未來(lái)的規(guī)劃以及正在建設(shè)的部分。尤其是從規(guī)劃發(fā)布到落實(shí)規(guī)劃，是一個(gè)漫長(zhǎng)而又充滿變數(shù)的過(guò)程，所以對(duì)于規(guī)劃的可信度以及執(zhí)行力一定要多渠道獲取消息，有自己的判斷。

內(nèi)部環(huán)境需要關(guān)注的有：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的口碑，關(guān)乎到房產(chǎn)未來(lái)的保值與增值，以及居住體驗(yàn)感。品牌房企的產(chǎn)品往往意味著更保值、具備更好的流通性。

建筑品質(zhì)，這一塊主要關(guān)注小區(qū)的容積率、綠化率、樓間距、車(chē)位比、人車(chē)分流等因素。

居住群體，成熟的小區(qū)其居住群體也一般比較穩(wěn)定。像改善型小區(qū)的入住人群年齡一般偏大，尤其家里老人一起生活的；剛需型小區(qū)的入住人群一般都是中青年。

投資的話只需考慮價(jià)格和流動(dòng)性。自己喜不喜歡不重要，最重要的是有人喜歡。

1.是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證：

這關(guān)系到能不能過(guò)戶，會(huì)不會(huì)有二次稅費(fèi)，優(yōu)先選擇已經(jīng)取證的。無(wú)證的需要考慮二次過(guò)戶的稅費(fèi)成本。

2.房屋是否涉及刑事案件：如果是的話，結(jié)案之前是不能過(guò)戶的。

3.是否處置100%產(chǎn)權(quán)：如果是50%產(chǎn)權(quán)，可能無(wú)法過(guò)戶。

4.土地性質(zhì)：是否住宅用地，不要為劃撥（有巨額稅費(fèi)）。

5.賣(mài)方稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)：一般是買(mǎi)方，小部分法院會(huì)寫(xiě)明可以據(jù)實(shí)報(bào)銷(xiāo)。

6.是否租賃：買(mǎi)賣(mài)不破租賃，短期租賃且沒(méi)有預(yù)付房租的可以考慮。如果是十年以上長(zhǎng)租且已經(jīng)預(yù)付租金的，考慮惡意租賃的可能，麻煩多不要碰。

7.水電物業(yè)欠費(fèi)情況：涉及到購(gòu)房成本的增加。

8. 房屋是否騰空：如現(xiàn)有人居住，可能過(guò)戶后無(wú)法入住，需要另立案件處理。

9.實(shí)地看房并且確定房屋現(xiàn)值：房屋的裝修情況以及是否有家具等內(nèi)部條件，對(duì)房子的現(xiàn)狀做到心中有數(shù)。

綜上所述，對(duì)于法拍房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房無(wú)憂是我們購(gòu)房的首要目標(biāo)。理性看待法拍房，讓自己多一種方式能買(mǎi)到心儀的好房子。