作者：黃博文

來源：地產黃老邪（ID：DCHLX1）

在所有人都在討論集中供地，緊盯房地產稅的檔口，中央又來了場奇襲。

2021年6月4日，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行等四部委聯名發布了一份重磅文件《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）。

這份文件非常明確地指出，國有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉稅務部門征收。此外，從7月1日開始，河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省等地將率先開展試點，將包括土地出讓收入在內的四項收入征收權，由自然資源部門轉移至稅務部門。

一石激起千層浪，各種解讀紛至沓來。那么土地出讓金劃歸稅務部門統一征收，對于房地產行業意味著什么？對發展型房企會造成什么樣的影響？且聽黃老邪細細分解。

并沒有那么簡單

土地出讓金劃歸稅務部門征收，之所以引起國民的熱議，原因在于多年來助推發展卻又為人詬病的土地財政。

早在1994年的分稅制改革當中，各種關于土地的稅種都被劃歸地方所有。1998年，中國進行了住房商品化改革，在全國范圍內開始推行商品房，取消福利分房制度。之所以住房商品化改革能推行得那么順利，很重要的原因在于賣地收入節節增長，為地方財政帶來了巨大的收入。

以1998年為例，當時的全國土地出讓金只有507億元左右，經過了22年的野蠻生長，這個數字在2020年上升到了8.4萬億。地方政府可以隨便用這些收入來修地鐵、蓋醫院、建學校，完善基礎設施。這在很大程度上助推了中國經濟的發展，用二十年時間走完了其他國家一百年時間才能走完的發展歷程，這都得益于土地財政。

但是發展到了今天，土地財政的走向越來越危險。首先，因為土地出讓收入歸地方政府所有，因此地方政府有了強烈地追求財政收入上升的動機，土地價格一路飆升，需求導向下地王頻出，房價自然水漲船高。

因此當土地出讓金劃歸稅務部門征收政策一出臺，也難怪許多專家與媒體熱議道：中國即將告別土地財政。但是黃老邪認為，現階段的政策只是意味著征收部門變了，土地出讓金的所有與使用權，還在地方政府。

例如政策實施細則就提到：“除本通知規定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。”

這就意味著，這些土地出讓金只是由原先的地方自然資源局征收，改為稅務局統一征收，收來的錢地方該怎么分怎么分，該怎么用怎么用，一切照舊。目前已有信息表明，除了征收部門發生變化以外，本政策對土地出讓金本身沒有任何影響，告別土地財政的說法更是沒有支撐的。

但是盡管花錢的人沒有改變，但誰來管理這份資金，還是有很大區別的。舉一個比較通俗的例子，例如你的工資每月都是打到你的工資卡當中，而突然工資卡被老婆收走了，然后老婆再轉給你花，雖然剛一開始一分不少，但誰來保證以后不會減少打給你的錢？概念瞬間就變得不一樣了。

黃老邪認為，從短期來看，土地出讓金交由稅務部門征收，能在一定程度上杜絕征收亂象，減少個別房企“閃轉騰挪”的空間。因為一些三四線城市的土地出讓金是可以分期繳納的，開發商可以和地方政府達成默契，緩交甚至拖欠土地出讓金。

而劃歸為稅務部門收繳之后，地方政府便沒有了話語權，國家稅務部門說了算，緩交拖欠之類的事就會被杜絕。有助于規范市場秩序，讓企業公平競爭。

從長期來看，土地出讓金的用途可能會受到約束。以后地方政府賣了多少地，掙了多少錢，錢怎么花，都處于中央的監管之下，中央政府在規范統籌方面就有了抓手。

歸根結底，土地出讓金交由稅務部門征收，雖然不會動到土地財政的筋骨，但對于加強監管力度，規范征收流程，引導地方政府減少對于土地財政的依賴，具有重大的意義。

還需放在調控的長河中看待

土地出讓金劃歸稅務部門征收，雖然目前對房地產行業影響甚微，但作為房企，一定要清楚政府出臺此政策的目的，這就需要將其與以往的調控政策結合起來分析。

從2016年“房住不炒”總基調確定，到2019年以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，促進房地產市場平穩健康發展，再到2021年“十四五”規劃提出實施房地產市場平穩健康發展長效機制，促進房地產與實體經濟均衡發展。近年來，國家已經從市場端、資金端、土地端對房地產行業進行了全方位的調控。

從市場端來看，限購、限貸政策從需求側下手，新房限價與二手房剛性指導價從供給側下手，以穩房價的方式壓制房地產企業推高房價。

從資金端來看，2020年8月劃定的“ 三道紅線”，收緊了房企融資需求；2020年的最后一天，房貸新規“兩道紅線”給房企從供給端降了杠桿。兩道政策從資金的供需兩端，壓制了房地產企業對財務型杠桿的依賴，防范金融層面的風險，穩住預期。

從土地端來看，2021年初的“兩集中”供地出臺，熱點城市一年就推三次地，拿地的節奏被控制，同時伴隨著競拍規則的優化。雖然穩地價效果不及預期，但意圖還是非常明確的。

而最近出臺的土地出讓金劃歸稅務部門征收，則可以看作是土地端調控政策新招，督促地方有序減少對于土地財政的依賴；也可以看作是未來國家對土地出讓金進行集中統籌使用的先兆，從而推動推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

因此我們必須意識到，無論是現階段還是未來的調控政策，依舊在圍繞著以往房地產行業調控的主基調，沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”、“租購并舉，因城施策”，促進房地產市場的平穩健康發展。

因此，作為房地產企業，必須回歸理性，財務型杠桿已經難以為繼，在“三低一高”與“管理紅利”大背景之下，賺組織能力的錢才是正確的選擇。

提升組織能力的正確姿勢

過去二十年，房地產行業粗放、野蠻、快速發展，房企們大都“鄙視”管理。但近年來，隨著“三低一高”時代的到來與“管理紅利”理念深入人心，房企們卻在走向另一個極端——為管理而管理。

具體表現為管理逐漸脫離業務，業務逐漸脫離經營，經營逐漸脫離戰略，戰略逐漸失去方向，從而形成了可怕、致命的“純管理”的路徑依賴。

綜合自身多年的咨詢、顧問及實踐經驗，黃老邪認為，管理必須具備以下導向，才能夠真正提升組織能力，助力企業發展：

體現戰略意圖；

平衡效率與風險；

釋放團隊能量。

中小房企表層管理問題，如管控、流程、績效、激勵等方面體系和機制問題根源往往出在運營方面，運營問題的根子往往出在戰略方面，如方向、意圖、目標、投融資等，戰略問題的根子往往出在老板身上。

所以，中小房企的生存與發展不取決于純管理，而是應從老板提升、戰略、投融資、運營效率、中高層團隊組建及打造等方面發力！

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 土地出讓金迎來變數，釋放了什么信號？