保障性租賃住房作為保障“住有所居”的重要力量，在頂層設(shè)計(jì)不斷搭建下，市場(chǎng)參與的主體也愈發(fā)多元化。實(shí)體企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營商、地方政府平臺(tái)、地方國企、品牌房企均有積極參與。

相比較之下，純租賃用地回報(bào)周期長，更多承擔(dān)保障“職住平衡”的任務(wù)，在只租不售的土地性質(zhì)下，僅有地方國企、實(shí)體企業(yè)在參與、“托底”，鮮有百強(qiáng)房企涉及其中。涉租用地項(xiàng)目上，無論是為了獲取可售的住宅用地還是為了實(shí)現(xiàn)租賃大戰(zhàn)略，土地資源向頭部企業(yè)集中的同時(shí)，也有更多的民營企業(yè)在參與拿地。如濱江、龍湖、融創(chuàng)、旭輝等涉租用地規(guī)模均靠前，龍湖的冠寓、旭輝的瓴寓在市場(chǎng)上取得較好的口碑。此外，全國化的國企、央企仍是租賃用地的主力軍，華潤、萬科、招商、保利均儲(chǔ)備頗多。

毫無疑問，在政策加持下，租賃市場(chǎng)、保障性租賃住房將是未來的風(fēng)口與主線。但對(duì)于追求利潤的規(guī)模房企、中小房企而言，當(dāng)前的自持規(guī)模、配建規(guī)模在仍是一把雙刃劍。短期來看，涉租用地比例過大一定程度上會(huì)抬高項(xiàng)目的成本，但長期來看，隨著黃金時(shí)代的更迭，青銅或是白金時(shí)代將倒逼企業(yè)加強(qiáng)運(yùn)營管理能力，租賃或?qū)⑹峭黄瓶谥弧?/p>

因此，本文旨在梳理過去一年企業(yè)獲取租賃用地規(guī)模，并結(jié)合只租不售的特性，盤點(diǎn)自2017年以來，品牌房企、地方平臺(tái)公司、機(jī)構(gòu)等租賃用地土儲(chǔ)規(guī)模，并細(xì)化到城市、區(qū)域，以此來分析短中長期的風(fēng)險(xiǎn)和利弊。

從2021年租賃用地成交來看，其體量雖小但供給逐步加大，與國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)一脈相承。從出讓方式來看，純租賃用地出讓占比已經(jīng)接近四成，且主要集中在下半年。拿地企業(yè)層面，百強(qiáng)房企鮮有純租賃用地獲取，更多是地方城投、平臺(tái)公司“托底”。

1、租賃用地僅占22城土地出讓面積5%，長三角完成率最高

2021年在集中供地模式下，22城整體土地成交建面達(dá)到24849萬平方米，與此同時(shí)租賃用地建面總成交量達(dá)到1235萬平方米，占總出讓體量的5%。

具體到城市層面來看，不同城市的租賃需求差異較大，成交的租賃用地規(guī)模也不盡相同：上海在22城中租賃用地供應(yīng)量位列第一（北京集體用地除外），共成交租賃用地面積124.8萬平方米，租賃住宅供地計(jì)劃完成率約為69%。

從重點(diǎn)租賃住宅供地計(jì)劃平均完成率來看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳。合肥、上海、杭州完成率在七成左右，以及寧波、成都完成率也超過60%，屬于租賃供應(yīng)完成率最高的城市，其中4個(gè)城市為長三角核心城市，說明在租賃宅地供應(yīng)方面，長三角核心城市走在其他城市前列。

相比之下，北方和中西部省會(huì)城市在租賃宅地供應(yīng)上表現(xiàn)相對(duì)落后，譬如濟(jì)南、天津等城市，完成率均在10%以下，租賃用地實(shí)際供應(yīng)情況不佳。究其原因，這一定程度上與這些城市土拍熱度不高有極大關(guān)聯(lián)，尤其是下半年企業(yè)資金鏈偏緊，這些城市流拍率大幅提升，因此租賃宅地土拍情況也更為慘淡。

圖1.1.2 2021年部分核心城市成交租賃用地面積
與租賃供應(yīng)計(jì)劃完成率（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

2、2021年純租賃用地成交占比近四成，主要集中在下半年

雖然后續(xù)均將建設(shè)租賃用房，但是租賃用地的來源可分為5種不同類型：純租賃用地在規(guī)劃出讓時(shí)便規(guī)定了整個(gè)地塊都將用于建設(shè)租賃用房，地塊內(nèi)不含其它類型住宅；拿地自持、拿地配建則是普通商品住宅用地在出讓的時(shí)候明文規(guī)定其中一定比例的住宅要用于建設(shè)租賃用房，沒有更改的余地；競(jìng)配建、競(jìng)自持則是由于一些熱點(diǎn)地塊在競(jìng)拍中由于觸及最高限價(jià)，通過競(jìng)租賃用房面積的方式確認(rèn)競(jìng)得人，這部分面積受到市場(chǎng)熱度的變化影響較為明顯，通常在土拍非常熱門的情況下，才會(huì)產(chǎn)生此類租賃用地。

2021年22城成交的租賃用地中，38%為純租賃用地，24%為拿地配建，15%為拿地自持，可見規(guī)劃性更強(qiáng)的租賃用地是租賃用地供應(yīng)的主力；由競(jìng)自持和競(jìng)配建帶來的租賃用地占比分別為17%和6%，合計(jì)不到四分之一。

圖1.2.1 2021年22個(gè)核心城市成交租賃用地類型分布
（按租賃用地面積）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

由于2021年上、下半年的投資環(huán)境發(fā)生劇變，不同類型的租賃用地成交時(shí)間分布也體現(xiàn)了市場(chǎng)熱度的大起大落：以2021年土地市場(chǎng)為例，全年集中供地的熱度呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)，首輪火熱后，在政策打壓和企業(yè)自身現(xiàn)金壓力之下，二、三輪集中供地陷入“冰凍期”。

上半年，土拍市場(chǎng)熱度高漲，房企參拍積極性也比較高，基本所有的競(jìng)配建、競(jìng)自持租賃用地均產(chǎn)生于上半年，而純租賃、拿地配建、拿地自持型地塊上半年成交占比均在四成以下。以杭州首輪土拍為例，57宗涉宅地中有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%；廈門首輪集中土拍也是如此，湖里、思明地塊、集美地塊均競(jìng)拍到達(dá)上限價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)配建階段。

下半年市場(chǎng)熱度降溫之后，底價(jià)成交成為主流，進(jìn)入競(jìng)配建和競(jìng)自持環(huán)節(jié)的地塊明顯減少，競(jìng)自持地塊中僅有13%成交于下半年，而純租賃、拿地配建和拿地自持類地塊下半年成交體量遠(yuǎn)高于上半年。以上海第二輪集中土拍為例，掛牌的41宗地塊全部成交，其中包含14宗征收安置房地塊、7宗保障性租賃住房地塊，總成交額538.37億元，其中28宗地涉及租賃住房供應(yīng)，其中6宗是純租賃宅地，19宗是拿地配建，3宗是拿地自持。

圖1.2.2 2021年22個(gè)核心城市成交租賃用地類型分布
（按幅數(shù)）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

不同城市成交的租賃用地類型也有明顯差異，以2021年成交租賃用地總量最高的8個(gè)城市來看，武漢、上海、南京和重慶成交的租賃用地基本屬于“規(guī)劃型”租賃用地，尤其武漢和上海純租賃用地比例高達(dá)八成以上，政府對(duì)于租賃用地供應(yīng)的調(diào)節(jié)功能非常明顯。

反之成都、杭州和合肥有接近四成及以上的租賃用地是源于熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍，此類城市主要是通過在熱點(diǎn)地塊中加入租賃用地，市場(chǎng)調(diào)節(jié)屬性更強(qiáng)，租賃用地的規(guī)模大小與土地市場(chǎng)的熱度掛鉤。

圖1.2.3 2021年8個(gè)典型城市成交租賃用地類型分類
（按租賃用地面積）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

3、百強(qiáng)僅競(jìng)得28%涉租用地建面，下半年依靠地方平臺(tái)公司“托底”

• 租賃用地成交建面中28%被百強(qiáng)獲取

按不同類型企業(yè)拿地的情況來看，明顯可以看出在租賃用地上百強(qiáng)房企的“野心”明顯下降，22城去年三輪集中供地后，租賃用地中僅有28%進(jìn)入百強(qiáng)房企的土儲(chǔ)，另外72%都被百強(qiáng)外房企所獲。

細(xì)化至百強(qiáng)房企內(nèi)部，30強(qiáng)房企占15%、后70強(qiáng)房企占13%，兩者份額并沒有出現(xiàn)巨大差異。但與2021年全年的新增貨值分布情況相比，30強(qiáng)占據(jù)了68%的新增貨值，后70強(qiáng)僅占32%。兩相比較來看，可以看出后70強(qiáng)房企去年不但新增貨值總量低，且運(yùn)營難度上也較高，30強(qiáng)房企的土儲(chǔ)資源配置更優(yōu)，未來將加劇行業(yè)的分化。

圖1.3.1 22個(gè)核心城市2021年三輪集中供地成交租賃
用地面積分布情況（按企業(yè)類型）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

在租賃用地的獲取上，表現(xiàn)得更為強(qiáng)勢(shì)的是地方平臺(tái)公司，全年地方平臺(tái)公司共計(jì)競(jìng)得280.86萬平方米租賃用地，占22城全部租賃用地的50%，其次民企、國企占比分別為22%和18%。

按照拿地時(shí)間，分上、下半年來看，不同類房企拿地的節(jié)奏差異巨大。

上半年房企投資相對(duì)活躍，在首輪集中供地中不少民企積極拿地，部分地塊由于競(jìng)拍熱度過高，最終需要通過競(jìng)配建租賃面積的方式來確定競(jìng)得人。因此上半年民企拿地面積占比超過四成，其次是地方平臺(tái)公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。

而進(jìn)入下半年以后，民企投資積極性大幅收緊，新增租賃用地面積也大幅下降，占比下滑至10%；反之國企央企、地方平臺(tái)公司新增租賃用地的比例大幅提升，國企央企提升至22%，地方平臺(tái)公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。其中上海的地方平臺(tái)公司表現(xiàn)尤為突出，在2021年獲取了90萬平方米的租賃用地，上海港城開發(fā)、臨港城投和張江高科等都有突出表現(xiàn)。

圖1.3.2 2021年上、下半年各類企業(yè)新增租賃用地比例分布情況
（按租賃用地面積）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

此外，下半年還有部分實(shí)體企業(yè)競(jìng)得租賃用地，例如華為、雅戈?duì)枴⑿艠繁顺晌幕稍児镜龋饕獮闈M足建設(shè)員工宿舍的需求，這也與當(dāng)前強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)“職住平衡”的政策一脈相承。

表1.3.3 部分拿地的實(shí)體企業(yè)（單位：平方米）

• 上海、南京、寧波等地方平臺(tái)公司表現(xiàn)突出，濟(jì)南、無錫百強(qiáng)房企占比更高

從城市層面來看，不同城市的租賃用地出讓格局區(qū)別較大，主要可分為三大類：

第一類是上海、南京、寧波等典型城市，這類城市的地方平臺(tái)公司拿地較為強(qiáng)勢(shì)，2022年出讓的租賃用地中，有五成以上都被地方平臺(tái)公司獲取。整體來看，此類城市的租賃需求較高，租賃用地供應(yīng)相應(yīng)增多，但土地成本也較高，給民企帶來沉重的成本負(fù)擔(dān)，因此需要借助地方平臺(tái)公司的力量。在此類城市，房企可以主動(dòng)尋求與平臺(tái)公司的合作，以代建、運(yùn)營等相對(duì)“輕資產(chǎn)”的模式獲利。

圖1.3.4 部分地方平臺(tái)公司新增租賃用地占比
（按租賃用地面積）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

第二類則是以無錫為典型的租賃用地基本被百強(qiáng)房企包攬的城市。無錫2021年成交的租賃用地中，融創(chuàng)和仁恒分別拿下了36%和32%，此外綠地、萬科、招商、建發(fā)等規(guī)模房企均有所斬獲，百強(qiáng)外房企僅拿下13%的租賃用地。另，長春、濟(jì)南情況也相似，長春僅有一宗含租賃性質(zhì)的地塊由華潤競(jìng)得，濟(jì)南的租賃用地大部分由中海、綠地和中國鐵建等競(jìng)得。

圖1.3.5 無錫2021年出讓租賃用地分布情況
（按租賃用地面積）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

第三類城市的租賃用地出讓分布相對(duì)均衡，包括廣州、杭州、福州合肥等。此類城市吸引的房企類型相對(duì)多元化，且廣州本土的越秀、杭州本土的濱江、綠城等已經(jīng)發(fā)展為百強(qiáng)甚至30強(qiáng)房企，此類房企積極布局大本營，也降低了本土平臺(tái)公司托底的“壓力”，最終租賃用地的分布也更加均衡。

表1.3.6 部分租賃用地分布較為均衡的城市（按租賃用地面積）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

在相關(guān)政策的支持下，租賃用地的供應(yīng)量在22城大幅增加，且純租賃用地成為其中最主要的租賃用地類型，面積占比近四成，此類地塊主要由地方平臺(tái)公司獲取，對(duì)于普通房企的影響較小。

因此，第二至四章主要討論除了純租賃用地以外，百強(qiáng)房企通過拿地配建、競(jìng)自持、拿地自持和競(jìng)配建四種方式獲取的租賃用地的分布情況（如無特殊說明，第二至四章“租賃用地”全部不包含純租賃用地），對(duì)于普通房企而言也更有針對(duì)性和參考價(jià)值。

圖2.0.1 2021年租賃用地成交形式分布情況
（按租賃建面）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

1、2021年上半年非純租賃用地成交占68%，銷售30強(qiáng)較為積極

剔除純租賃用地以外，2021年22個(gè)核心城市共計(jì)出讓租賃用地總建面仍有753.5萬平方米，其中百強(qiáng)房企占據(jù)344.9萬平方米，非百強(qiáng)房企占據(jù)408.6萬平方米，本段主要分析百強(qiáng)房企中各類企業(yè)、各銷售梯隊(duì)所獲租賃用地的格局情況。

• 國企央企與民企平分秋色，聯(lián)合體形式拿地占18%

根據(jù)企業(yè)的類型來看，百強(qiáng)房企中的國企央企與民企在租賃用地的獲取上可謂平分秋色，各占四成左右，此外各類聯(lián)合體拿地占18%，地方平臺(tái)公司拿地僅占1%。

無論對(duì)于國企央企或是民企來說，在22城納儲(chǔ)都是企業(yè)保持業(yè)績?cè)鲩L、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的必須選擇。所以在過去一年中，兩類房企通過競(jìng)自持、競(jìng)配建、以及遵循地塊出讓時(shí)自帶的配建、自持需求所獲得的租賃用地相對(duì)平衡，并未因?yàn)槠髽I(yè)性質(zhì)而產(chǎn)生明顯差距。

聯(lián)合體拿地中，國企央企與民企的聯(lián)合是最為常見的方式，拿地占9%，民企具備對(duì)本土市場(chǎng)更加熟悉的優(yōu)勢(shì)、國企央企則資金實(shí)力更加雄厚，因此國企央企&民企聯(lián)合體能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，是合作的最優(yōu)選擇。

此外民企聯(lián)合體、國企央企聯(lián)合體拿地分別占5%和4%，這兩類房企與地方平臺(tái)公司的聯(lián)合體拿地比例都比較低。

圖2.1.1 百強(qiáng)房企租賃建面分布情況
（按企業(yè)類型分）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

• 強(qiáng)納儲(chǔ)意愿下，30強(qiáng)房企獲得更多租賃用地

從銷售梯隊(duì)來看，2021年10強(qiáng)房企獲得最多的租賃用地，建面達(dá)到116萬平方米，其次11-30強(qiáng)、31-50強(qiáng)分別獲得85萬平方米和64萬平方米，后50強(qiáng)房企獲得69萬平方米。整體來看，隨著銷售梯隊(duì)的下降，獲取租賃用地的規(guī)模也有所下降。

10強(qiáng)房企的銷售規(guī)模、土儲(chǔ)規(guī)模都處于行業(yè)最高水平，為保持其市場(chǎng)占有率，通過接受一些附加租賃用地的條件，獲取土儲(chǔ)資源的意愿更強(qiáng)烈，10強(qiáng)房企2021年全年拿地銷售比達(dá)到0.29，高于百強(qiáng)平均水平0.25。且十強(qiáng)房企中萬科、龍湖等在長租公寓領(lǐng)域已經(jīng)建立品牌效應(yīng)，有一定的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

其次11-30強(qiáng)房企在2021年整體納儲(chǔ)意愿也高于百強(qiáng)平均水平，在大量納儲(chǔ)的基礎(chǔ)上，新增租賃用地面積同步上漲。

后50強(qiáng)房企共計(jì)獲得69萬平方米租賃用地，對(duì)于沒有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的中小房企來說，租賃用地帶來的成本負(fù)擔(dān)較大，可以考慮與品牌房企合作運(yùn)營。

圖2.1.2 各梯隊(duì)房企2021年獲取租賃建面分布
（單位：萬平方米）

注：聯(lián)合體拿地按銷售排名最高企業(yè)統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

• 上半年拿地占67%，下半年拿地意愿下降影響非純租賃用地成交

按照成交時(shí)間來看，上下半年分別占比為67%和33%，大多數(shù)租賃用地成交于上半年，主要原因有二：

一方面是上半年房企拿地積極性高，對(duì)于熱點(diǎn)地塊也愿意積極競(jìng)自持、競(jìng)配建，除了地塊自帶的配建要求以外，還有大比例租賃地塊是用于競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)而引起的。

另一方面是進(jìn)入下半年以后，房企投資積極性顯著下降，整體拿地體量減少，不但很少熱點(diǎn)地塊進(jìn)入競(jìng)自持、競(jìng)配建環(huán)節(jié)，且部分地塊還會(huì)因?yàn)榕浣ㄒ筝^高而導(dǎo)致流拍，因此非純租賃用地面積的成交大幅減少。

圖2.1.3 上、下半年成交租賃用地分布情況
（按租賃建面）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

2、民企租賃用地主要來自競(jìng)自持，國/央企競(jìng)配建比例大（略）

3、華潤、融創(chuàng)、龍湖新增租賃規(guī)模大，融信、濱江集中于東部核心城市（略）

考慮到租賃用地只租不售的屬性，隨著租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，租賃政策不斷落地、租賃用地供應(yīng)越來越多的背景下，企業(yè)的租賃用地總儲(chǔ)備是不斷增長的。而租賃總土儲(chǔ)規(guī)模的多少，一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)在租賃賽道的戰(zhàn)略選擇，也代表了未來企業(yè)能否在租賃風(fēng)口中獲取紅利。

實(shí)際情況來看，由于大多數(shù)城市租賃市場(chǎng)并不完善，尤其是部分三四線城市，租賃仍處于起步階段，因此這些城市租賃土地相對(duì)交少。從統(tǒng)計(jì)的22個(gè)重點(diǎn)城市近五年租賃用地土儲(chǔ)來看，純租賃用地的土儲(chǔ)基本集中地方國企、平臺(tái)公司，屬于前期“托底”角色。在非純租賃用地中，仍以規(guī)模化的國企央企如中海、保利為主，民企中龍湖、濱江、融創(chuàng)等租賃規(guī)模相對(duì)較大。

1、地方城投、平臺(tái)公司純租賃土儲(chǔ)規(guī)模高，主要集中在滬、杭、寧（略）

2、非純租賃用地土儲(chǔ)以百強(qiáng)為主，僅9%企業(yè)規(guī)模超過10萬平方米(略）

3、銷售TOP10集中度近四成，濱江、龍湖、融創(chuàng)、萬科分列前四（部分略）

聚焦到百強(qiáng)房企非純租賃用地來看，2017年-2021年共有70家百強(qiáng)房企非純租賃用地規(guī)模達(dá)到5000平方米以上，總計(jì)建面650萬平方米，濱江、龍湖、融創(chuàng)、萬科分別為近五年非純租賃用地土儲(chǔ)建面排名前四的企業(yè)，且規(guī)模均超過30萬平方米。

此外，將非純租賃用地土儲(chǔ)排名與銷售排名比較發(fā)現(xiàn)，濱江、大華、融信、祥生等企業(yè)兩者排名相較較大，也能窺測(cè)這些企業(yè)對(duì)租賃市場(chǎng)較為看好，且對(duì)自身打造租賃用地、運(yùn)營招商信心十足。

按照梯隊(duì)來看，TOP10企業(yè)非純租賃用地總土儲(chǔ)213萬平方米，集中度也達(dá)到32%，遙遙領(lǐng)先其他房企，與新增住宅用地中強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局保持一致。拿地企業(yè)中僅有恒大尚未涉及租賃用地。

而TOP11-20、TOP21-30兩個(gè)梯隊(duì)企業(yè)非純租賃總土儲(chǔ)集中度最低，分別為15%和13%。TOP11-20中，龍湖、建發(fā)非純租賃用地土儲(chǔ)建面達(dá)到38.9萬平方米和26.5萬平方米，旭輝、金茂也在80萬平方米左右，以商住雙輪驅(qū)動(dòng)的新城則鮮拿此類用地。TOP21-30拿非純租賃用地企業(yè)有8家，除濱江、融信依靠在杭州集中供地中的地緣優(yōu)勢(shì)，整體非純租賃用地總土儲(chǔ)規(guī)模超過20萬平方米外，美的置業(yè)、華發(fā)、正榮等體量并不大。

在TOP31-50和TOP51-100的企業(yè)中，非純租賃用地規(guī)模較大的基本以國企、央企為主，如越秀、金隅、中交、保利置業(yè)等。

圖：各梯隊(duì)房企近五年22城租賃土儲(chǔ)集中

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

值得注意的是，若對(duì)比非純租賃土儲(chǔ)排名TOP30房企近一年新增土地，我們可以發(fā)現(xiàn)，有近六成企業(yè)近一年新增非純租賃用地占到過去五年的50%以上，主要是國家近年來大力推動(dòng)租賃市場(chǎng)、租賃用地供應(yīng)變多所致。

表：2017-2021年百強(qiáng)房企22城非純租賃用地總土儲(chǔ)TOP30

備注：銷售百強(qiáng)引自克而瑞發(fā)布的2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤金額TOP100

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

非純租賃用地土儲(chǔ)超過20萬平方米企業(yè)的城市分布來看，主要分為兩個(gè)類型：第一，以深耕城市為主。如濱江、融信等，主要分布在長三角杭州、寧波等，土儲(chǔ)分布的城市兩并不多；第二類則是龍湖、建發(fā)在核心城市非純租賃土儲(chǔ)分布較廣，一定程度上分?jǐn)偭水?dāng)前自持部分對(duì)于住宅地塊本身銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

1、一線城市租賃前景明顯更優(yōu)，沈陽、濟(jì)南等地租金、人口雙低

對(duì)于不同城市，租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景大有不同，22城作為一二線核心城市，在區(qū)域內(nèi)甚至全國范圍內(nèi)都具備較強(qiáng)的虹吸能力，是國內(nèi)租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘小?/p>

外來人口是城市發(fā)展租賃用房的根基，對(duì)租賃住房的需求量、價(jià)格均有較大的影響，常住戶籍人口比越大的城市，外來人口越多，租賃市場(chǎng)潛力越大；另一重要因素則是租金，租金越高的城市，對(duì)于房企而言租賃資產(chǎn)更加優(yōu)質(zhì)。

根據(jù)城市人口和租金情況，我們將19城（鄭州、長春和青島由于數(shù)據(jù)不全無法分類）分為4種類型：

第一種為外來人口、租金雙高的城市：包括四個(gè)一線城市及杭州，這些城市的常住戶籍人口比均大于1.5，尤其深圳的常住戶籍人口比達(dá)到3.43，外來人口遠(yuǎn)多于戶籍人口；同時(shí)此類城市的租金也較高，北京租金坪效達(dá)到108元/平米/月，在所有城市中最高，深圳、上海也超過90元/平米/月。在需求量與租金的雙重刺激下，這些城市的租賃項(xiàng)目資產(chǎn)是最為優(yōu)質(zhì)的。

第二種為外來人口多、但租金水平一般的城市：包括蘇州、寧波和廈門三個(gè)城市。這些城市常住戶籍人口比也高于1.5,外來人口量較大，但城市平均租金水平不高，因此在這些城市中，僅有中心城區(qū)、或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的租賃用地資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，運(yùn)營獲利的可能性較高，但此類城市的租賃市場(chǎng)前景僅次于第一批。

第三種為常住戶籍人口比<1.5但租金表現(xiàn)尚可的城市：包括南京、天津、成都和武漢，對(duì)于此類城市來說，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口虹吸的能力，是帶動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。在此類城市持有租賃用地資產(chǎn)需要警惕大體量項(xiàng)目，盡量以“小而美”的租賃項(xiàng)目為主。

第四種為外來人口、租金雙低的城市：包括福州、合肥、長沙、無錫、沈陽、濟(jì)南和重慶。這些城市與其他核心城市相比，租賃市場(chǎng)發(fā)展的潛力較小，需要更長的時(shí)間來培養(yǎng)，對(duì)于房企來說，在此類城市拿地對(duì)于租賃用地比例的把握需要更精準(zhǔn)，避免過量。

圖4.1.119城人口、租金情況分布圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC

結(jié)合城市的供應(yīng)量來看，第一類城市中上海、杭州租賃用地供應(yīng)量相對(duì)較高，而深圳、北京和廣州供應(yīng)量較低，這三個(gè)城市實(shí)際上還有更大的供應(yīng)空間，在此類城市持有租賃用地的運(yùn)營壓力相對(duì)較小；第四類城市中，重慶和合肥租賃用地的供應(yīng)量較高，在這兩個(gè)城市持有過多的租賃用地會(huì)給房企帶來較重的負(fù)擔(dān)。

圖4.1.2不同類城市2021年成交租賃建面情況
（單位：萬平方米）

      數(shù)據(jù)來源：CRIC

將城市分為四大類后，可見不同類型的企業(yè)在新增租賃用地的時(shí)候，對(duì)城市的選擇偏好也有所不同：

國企、央企新增的租賃建面分布較為“兩極分化”，位于外來人口、租金雙高城市的租賃建面比例最高，達(dá)到新增租賃建面的44%，但與此同時(shí)，國企央企在外來人口、租金雙底的城市持有租賃建面也達(dá)到39%，形成明顯的兩極分化情況。形成這一分布的原因，一方面是由于部分國企央企由于資金實(shí)力雄厚，在最優(yōu)質(zhì)的城市拿地有更強(qiáng)的競(jìng)拍能力，另一方面是部分市場(chǎng)相對(duì)較弱的城市也依靠國企央企的托底。

民企的租賃用地分布相對(duì)均衡，外來人口、租金雙高的城市占35%，而外來人口、租金雙底的城市占比為22%，此外中間兩類城市各占16%和27%，主要是由于各城市民企都在各自深耕的區(qū)域、城市拿地。

而地方平臺(tái)公司拿地一般以“托底”為主，而外來人口、租金雙低的城市更需要托底，因此占比最高，達(dá)到36%，與此同時(shí)地方平臺(tái)公司在外來人口和租金雙高的城市持有租賃用地的比例在各類型企業(yè)中最低。可見地方平臺(tái)公司拿地的對(duì)盈利性的要求相對(duì)較低，主要是為保證地方租賃用地供應(yīng)計(jì)劃的完成。

圖4.1.3各類房企在不同類型城市新增租賃用地分布情況
（按租賃建面）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

2、30強(qiáng)布局以人口、租金雙高城市為主，整體租賃用地質(zhì)量較優(yōu)（略）

3、六成租賃建面位于郊區(qū)，融信、龍湖、濱江持有較多中心城區(qū)租賃用地（略）

盡管大部分城市2022年籌建保租房目標(biāo)量都較2021年明顯增長，但考慮到當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境仍處在復(fù)蘇期，為了保證土地的順利出讓及供應(yīng)目標(biāo)的順利完成，重點(diǎn)城市新一輪集中供地的出讓門檻或?qū)⑦M(jìn)一步降低。在這樣背景下，對(duì)流動(dòng)性較為充裕的企業(yè)而言，或可關(guān)注位于此類區(qū)域的低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)用地，把握當(dāng)前拿地窗口期。但在拿地格局上，我們認(rèn)為，純租賃用地中仍是地方國企、專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)和實(shí)體企業(yè)三足鼎立，在非純租賃用中，規(guī)模房企和有專業(yè)租賃品牌的房企集中度將進(jìn)一步提升。

1、非純租賃用地中百強(qiáng)房企集中度將進(jìn)一步提升，有長租運(yùn)營的企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)（略）

2、重資產(chǎn)運(yùn)營致使回收周期漫長，涉租用地短期對(duì)房企仍是“雙刃劍”

實(shí)際上，就新增租賃用地來看，尤其是非純租賃用地，當(dāng)前對(duì)于房企而言仍是一把雙刃劍。盡管企業(yè)可以通過匹配國家租賃大發(fā)展的戰(zhàn)略，達(dá)到未來企業(yè)轉(zhuǎn)型、業(yè)務(wù)突破的目的，但對(duì)于大多數(shù)百強(qiáng)房企而言，當(dāng)前地塊中不可銷售的部分對(duì)于項(xiàng)目仍是拉高成本的不利因素，特別是部分快周轉(zhuǎn)的企業(yè)而言，涉租用地是不太符合當(dāng)前企業(yè)投資戰(zhàn)略的。此外，重資產(chǎn)模式也是阻礙眾多房企進(jìn)入租賃用地獲取的主要原因。

無論純租賃還是自持租賃社區(qū)，皆屬重資產(chǎn)投資運(yùn)營模式，意味著前期開發(fā)商及運(yùn)營商皆需墊付不菲的投資金額，疊加租賃型產(chǎn)品投資收益率整體偏低，實(shí)際招租運(yùn)營的項(xiàng)目只能做到保本或者微利，致使投資回收周期相對(duì)漫長。受此影響，更具融資優(yōu)勢(shì)的央企、國企以及頭部房企參與意愿較高，融資成本相對(duì)偏高的中小房企參與積極性則大打折扣。

我們認(rèn)為，現(xiàn)階段純租賃以及自持租賃物業(yè)真正痛點(diǎn)在于重資產(chǎn)投資運(yùn)營模式，開發(fā)投資收益率偏低，且投資回收周期相較漫長，顯著拖累租賃用地整體開發(fā)進(jìn)度，中小房企參與積極性也普遍不高。建議放開諸如REITs等各項(xiàng)融資渠道，通過把租賃物業(yè)資產(chǎn)打包的形式，將開發(fā)運(yùn)營模式由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)，極大程度緩解租賃物業(yè)所面臨的融資困境，盡早實(shí)現(xiàn)租賃項(xiàng)目入市招租運(yùn)營。

3、供地條件或?qū)⒊掷m(xù)寬松，中心城區(qū)、熱點(diǎn)片區(qū)低風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注

結(jié)合第四章的城市、區(qū)域涉租用地壓力測(cè)試來看，中心城區(qū)、熱點(diǎn)片區(qū)短期、中長期仍具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

整體而言，2022年是完成十四五租賃計(jì)劃最關(guān)鍵的一年，40個(gè)城市計(jì)劃籌建租賃住宅套數(shù)較上年翻番。預(yù)計(jì)今年集中供地的重點(diǎn)城市涉租宅地供應(yīng)量將會(huì)有增無減。考慮到當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境仍處在復(fù)蘇期，為了保證土地的順利出讓及供應(yīng)目標(biāo)的順利完成，重點(diǎn)城市新一輪集中供地的出讓門檻或?qū)⑦M(jìn)一步降低，主動(dòng)向企業(yè)讓利，對(duì)于流動(dòng)性較為充裕或有意增儲(chǔ)的企業(yè)而言，可重點(diǎn)把握上半年低風(fēng)險(xiǎn)地塊的拿地機(jī)會(huì)。結(jié)合已公布第一批次集中供地的十個(gè)城市土地出讓條件來看，大部分城市的出讓條件出現(xiàn)了放寬，比如成都直接取消了競(jìng)?cè)瞬殴ⅲ瑥B門多宗流拍再掛牌地塊起拍地價(jià)回調(diào)。

此外，多數(shù)城市的供地結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量明顯增多，比如合肥、廈門、成都、重慶、武漢等城市中心城區(qū)及熱點(diǎn)片區(qū)的供地幅數(shù)占比都在五成以上。

在政府主動(dòng)降低供地門檻的市場(chǎng)背景下，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)用地的拿地成本或?qū)⑷缘陀谌ツ晖冢麧櫩臻g也在政府主動(dòng)提高住宅限價(jià)、減少配建的影響下明顯擴(kuò)大。同時(shí)，結(jié)合去化表現(xiàn)來看，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的大背景下，大部分城市中心城區(qū)的樓市去化明顯好于其他區(qū)域，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。因此，對(duì)流動(dòng)性較為充裕的企業(yè)而言，或可關(guān)注位于此類區(qū)域的低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)用地，把握當(dāng)前拿地窗口期。