后稷投資 作者：陳李念
來源：后稷投資（ID：houjiamc）
題 引：
浙江溫州與福建泉州一直被視為中國民營經(jīng)濟(jì)城市的明珠，溫州是浙江老三，泉州多年來穩(wěn)居福建GDP榜首。這兩個沒有什么所謂先天政治、地緣與外部扶持因素獨(dú)立發(fā)展起來的城市，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，分別走出了自己的城市風(fēng)格，溫州脫實向虛，而泉州立足實體經(jīng)濟(jì)。
奇怪的是，兩地各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)幾乎都相近，單就數(shù)據(jù)上看工業(yè)方面泉州遠(yuǎn)超溫州，但在工業(yè)二級市場上溫州多年來都強(qiáng)勢吊打泉州，是數(shù)據(jù)騙了人？還是另有可挖掘的“價值點(diǎn)”？本文將簡析兩個城市工業(yè)市場表現(xiàn)反差巨大的原因。筆者認(rèn)為，除了本身市場供需關(guān)系這一主因外，與周期發(fā)展階段的不同以及城市自身的因素亦有密切關(guān)系。
一、泉州工業(yè)表現(xiàn)僅是表面數(shù)據(jù)風(fēng)光？
泉州與溫州兩市在人口、面積、城鎮(zhèn)化水平等方面基本都旗鼓相當(dāng)。但在1990年~2017年間，泉州的經(jīng)濟(jì)總量逐步領(lǐng)先溫州，尤其是在規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值/全國百強(qiáng)縣數(shù)量/上市公司數(shù)量/工業(yè)增加值與規(guī)模工業(yè)利潤等方面遠(yuǎn)勝于溫州，工業(yè)方面的各項指標(biāo)溫州只有泉州不到4成的比例，工業(yè)增加值與GDP的比值泉州位于全國第一，溫州位列11。至少從數(shù)據(jù)上，泉州的工業(yè)發(fā)展可以用繁華來形容，可真實的工業(yè)市場也如數(shù)據(jù)一般風(fēng)光無限？
表1（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局/政府信息公開網(wǎng)等公開信息渠道）
二、市場表現(xiàn)慘淡，溫州工業(yè)二級市場反而一再吊打泉州
表2（數(shù)據(jù)來源：淘寶司法拍賣）
2017年淘寶數(shù)據(jù)中工業(yè)資產(chǎn)已結(jié)束的司法上拍記錄中泉州191個，溫州321個，剔除流拍/撤回/中止等因素抽取成交數(shù)據(jù)做參考。如上表所示：泉州整體上拍賣總量比溫州低41%，成交折扣低41%，成交率低11%，溫州平均每畝工業(yè)用地均價高出泉州近一倍。不論是工業(yè)成交價，平均溢價率，競爭程度，平均工業(yè)用地價格等方面兩地相距甚遠(yuǎn)，筆者特意收集了報名人數(shù)/出價次數(shù)/圍觀人數(shù)這3組數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)幾乎溫州溢價在120%以上的工業(yè)拍品都會有至少3人以上哄搶的場景，完全可以用“網(wǎng)紅”來形容溫州的工業(yè)二級市場。
各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)幾近相同的兩個城市，尤其泉州的工業(yè)數(shù)據(jù)如此亮眼的基礎(chǔ)上，為何工業(yè)資產(chǎn)的真實二級市場表現(xiàn)差距甚遠(yuǎn)？
表3 部分溫州成交工業(yè)地價抽樣（數(shù)據(jù)來源淘寶司法拍賣，由后稷投資評估部匯總整理）
三、從繁榮走向沒落，工業(yè)差距背后的心酸
原因一供應(yīng)端---溫州“物以稀為貴”
表4（2012年-2018年溫州建設(shè)用地一級市場供應(yīng)數(shù)據(jù)明細(xì)）數(shù)據(jù)來源：溫州市國土資源局/中國自然資源部/溫州市統(tǒng)計局（單位：公頃）
表4一定程度上反應(yīng)了溫州2012年-2018年工業(yè)用地一級市場供應(yīng)整體呈收緊態(tài)勢；另根據(jù)兩市公布的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整方案（2006-2020年）來看主要規(guī)劃控制指標(biāo)的不同：
?：總量指標(biāo)
截至2020年，泉州建設(shè)用地總規(guī)模控制在266.46萬畝以內(nèi)，城鎮(zhèn)工礦用地控制在103.90萬畝；溫州建設(shè)用地總規(guī)模控制在175.02萬畝以內(nèi)，僅為泉州的65%，城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模控制78.02萬畝，為泉州的75%；
?、增量指標(biāo)
泉州全市新增建設(shè)用地總量不超過48.09萬畝；溫州不超過36.01萬畝；
?、人均指標(biāo)
泉州人均城鎮(zhèn)工礦用地控制在120㎡以內(nèi)；溫州為90㎡以內(nèi)；
就2018全年的用地規(guī)劃而言，溫州供應(yīng)總量中增量占比15.55%；消化“批而未供”土地、盤活存量土地和其他用地占比84.45%。總體上，泉州的工礦用地不論在總量、增量、人均指標(biāo)等方面都遠(yuǎn)高于溫州；溫州呈現(xiàn)出總量供應(yīng)緊缺，增量嚴(yán)控，存量尚有空間的局面，供應(yīng)端的稀缺直接造成了溫州當(dāng)前工業(yè)市場火熱的情況。
筆者所任職的后稷投資一直密切關(guān)注溫州市場的變化，從2015年上半年開始本地的司法拍賣成交價就開始有明顯攀升的苗頭，2016年~2017年兩年間，二級市場成交價平均高出一級市場出讓價4倍以上，位列浙江首位。
原因二需求端---沒有溫州人不能“炒”的東西
表5（數(shù)據(jù)來源：兩市公報/溫州市統(tǒng)計局/查理金融）
如表3所示，金融機(jī)構(gòu)存款余額上泉州僅是溫州的6成左右，溫州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比泉州高出至少20%。十幾年財富的積累促使溫州脫實向虛熱衷炒房（表5所示），相比之下泉州人立足實體經(jīng)濟(jì)，2個城市走出了兩個完全不同的道路。
說起溫州人對工業(yè)資產(chǎn)偏好，還需要從溫州人炒房開始說起。2008年的“四萬億”救市并沒有給當(dāng)時溫州的工業(yè)發(fā)展帶來新的生機(jī)，一大部分人依然選擇將貸款重新拋到房市中，于是在短短的2年時間內(nèi)，溫州的房價逆勢而上遠(yuǎn)高于當(dāng)時一線城市價格。受到資金面緊張/人民幣升值/用工成本上升/投資大環(huán)境等綜合因素的影響，規(guī)模工業(yè)利潤連續(xù)下跌，實體經(jīng)濟(jì)一蹶不振的情況下，即便當(dāng)時民間借貸利率高達(dá)6分，溫州人也要繼續(xù)炒房。2011年開始的五年間伴隨著溫州民間借貸崩盤，破產(chǎn)潮等問題接連爆發(fā)房價大面積遭到腰斬，據(jù)不完全統(tǒng)計僅僅2013年法院就處置了將近2萬套的房產(chǎn)。2016和2017年樓市春天，同價位的城市房價漲了至少一倍，而溫州最多有3成小面積的上浮。“地?zé)o三分平”的溫州拆建成本有多高可想而知，城區(qū)和早期開發(fā)的商品房容積率基本到4~5之間，這是什么概念？高端豪宅到了溫州市區(qū)也變成了鳥籠子。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)2018年前三季度，溫州全市出讓宅地建面約620萬方，僅為2017年全年的6成左右，三季度更有近30宗土地?zé)o人問津，新房的去化率基本維持在4到5成，房子的變現(xiàn)能力減弱，有價無市讓溫州炒房熱情急速減退，此時錢該投去哪里？
事實上，除了流向外省的炒房團(tuán)以外，一大部分流進(jìn)了工業(yè)資產(chǎn)領(lǐng)域。（表5所示）2012年-2017年工業(yè)投資比上漲了近6成，增速逼近泉州。精明的溫州人也第一時間也嗅到了金融不良資產(chǎn)帶來的商機(jī)，換殼經(jīng)營/債權(quán)回購/高杠桿資金業(yè)務(wù)/炒熱工業(yè)二級市場等一系列動作讓溫州人的錢有了新去處，又重新?lián)屏艘煌敖稹Ｆ鋵嵅还苁菢鞘小⒐I(yè)、蒜苗還是炒幣，只要有利可圖的就沒有溫州人不能炒的。
原因三發(fā)展模式差異---泉州，立足實體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部危機(jī)
比起溫州投機(jī)成風(fēng)且資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，實體經(jīng)濟(jì)走下神壇；泉州立足實體顯然一副“老實人”的穩(wěn)重形象？但面對全省GDP排名連續(xù)19年第一的光環(huán)，泉州自身的發(fā)展弊端早就阻礙了其工業(yè)的進(jìn)一步提升，筆者作為福建人對泉州的發(fā)展有深刻的體會，第三點(diǎn)原因就著重放在泉州自身問題上：
?先天不足，城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏足夠助力
從地理位置上說泉州北有省會福州，南有特區(qū)/計劃單列市/副省級等各類資源加持的廈門，夾縫中求生存的泉州只是一個連一把手都不是省委常委的地級市，各方面都凸顯先天不足。先看人口，城市總面積與總?cè)丝趦傻叵喈?dāng)，但是主城區(qū)面積泉州僅為溫州的49.81%；泉州城區(qū)人口約119萬人，為溫州的40%。119萬人是什么概念？都達(dá)不到通一條城市輕軌150萬人的要求。
再看房價，廈門富豪排名榜前20名中有19名來自泉州。本地中高端人群普遍有到廈門置業(yè)的習(xí)慣，本地大企業(yè)總部外遷導(dǎo)致資金/人才/購買力外流嚴(yán)重，城區(qū)中心房價均價2萬左右。以輕工業(yè)利潤為主要增長點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致多數(shù)的工薪階層是無法接受高房價，當(dāng)然這和泉州政府一直嚴(yán)控房價的態(tài)度有密切的聯(lián)系。總體而言，泉州政治地位與支持、科教文衛(wèi)資源、城市規(guī)劃等方面短板明顯。一直引以為傲的GDP第一其實也是暗藏危機(jī)，2017年泉州經(jīng)濟(jì)總量為7548億元，同比增長8.4%；福州以7104億元同比增長8.7%的成績不斷逼近泉州，GDP第一的風(fēng)光能維持多久尚未可知。
?“弱中心”城市輻射力疲軟態(tài)勢顯現(xiàn)
泉州縣強(qiáng)市弱是不爭的事實。
主城區(qū)中鯉城區(qū)因為面積狹小而限制了未來的發(fā)展空間，豐澤區(qū)開發(fā)幾近飽和，洛江區(qū)和臺商投資區(qū)發(fā)展速度緩慢，洛江區(qū)即便是經(jīng)歷二十多年的發(fā)展依然一副城鄉(xiāng)結(jié)合部的模樣。主城區(qū)面積狹小，財政收入、人口總量遠(yuǎn)不占據(jù)優(yōu)勢，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展與城市配套等都無法吸引高端人才，同時還有嚴(yán)重的購買力外流情況。反觀之下，泉州下轄的晉江、石獅、南安、安溪、惠安等縣城，連續(xù)多年進(jìn)入全國百強(qiáng)縣，晉江更是進(jìn)入前10。大泉州之下有鞋服、石化、機(jī)械裝備、建材家居五大千億產(chǎn)業(yè)集群，但幾乎都被下轄的縣城瓜分，晉江有運(yùn)動鞋服（安踏、361度等）；石獅的紡織服裝；南安有石材水暖；德化有陶瓷。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展四大模式:晉江、蘇南、溫州、珠江,并沒有所謂的泉州模式。
這和兩市人民的性格也有一定關(guān)系，溫州人喜歡團(tuán)隊互助，到哪里都是“溫州幫”“溫州團(tuán)”的；而泉州人喜歡單槍匹馬，各個都是天生的愛拼敢贏。泉州各個縣市區(qū)基本各自為陣很難效仿廣東佛山的模式，這種“弱中心”化的城市輻射力加大了區(qū)域的整合合作難度，泉州逐漸成為是一個工業(yè)成績突出的城市“偏科生”。
?產(chǎn)業(yè)層次不高，輕工業(yè)利潤低，轉(zhuǎn)型迫在眉睫
關(guān)于泉州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題，筆者想談幾下幾點(diǎn)：
第一，從產(chǎn)業(yè)本身來說，雖然泉州民營占GDP的近九成，其中制造業(yè)貢獻(xiàn)超過50%并形成了5個千億的產(chǎn)業(yè)集群。但量高質(zhì)低，普遍來說鞋服產(chǎn)業(yè)、建材等都是低利潤產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致泉州的財政收入反而不高；產(chǎn)品定位偏中低端，產(chǎn)能過剩，品控水平低于全國平均；早期泉州的制造業(yè)依靠的是簡單引進(jìn)與復(fù)制國外先進(jìn)設(shè)備來加工，缺乏本土的創(chuàng)新能力，勞動力密集型的產(chǎn)業(yè)輻射力范圍較窄。
第二，千億集群固然亮眼，但模具行業(yè)沒落不容忽視。模具是制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也是產(chǎn)業(yè)鏈條的前端。上世紀(jì)七八十年代起步總產(chǎn)值40多億元，位居全省第一，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示泉州鞋模規(guī)模達(dá)全國第一。但現(xiàn)實是模具行業(yè)不斷被邊緣化，企業(yè)不得不以價格戰(zhàn)謀生存；同時和廈門在中高端的精細(xì)模具領(lǐng)域在短短十年間形成的較大的差距。致使這一基礎(chǔ)行業(yè)陷入資金難---設(shè)備更新慢---研發(fā)落后---競爭力減退---進(jìn)一步影響其他產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的惡性循環(huán)中。
第三，如表5，2017年當(dāng)溫州的利潤/稅負(fù)比僅僅只有0.6時，泉州已經(jīng)高達(dá)2.79，高了將近5倍。泉州是一個不斷給工業(yè)減稅的良心城市，政府對工業(yè)大力扶持的決心確實造成了泉州工業(yè)的輝煌。但從另一個角度來看，雖然2017年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值中泉州1.36萬億，溫州4946億；泉州有將近2000多家銷售額超億元的企業(yè)，但你找不到一家巨無霸級別企業(yè)。實際上，泉州近年來不少中小制造業(yè)企業(yè)倒下，大企業(yè)總部外遷，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尚未形成氣候，單一的傳統(tǒng)制造業(yè)，企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)實情況并沒有數(shù)據(jù)看起來那么靚麗。
原因四時勢造英雄，溫州早一步抓住了時代的機(jī)遇
這里說的時世造英雄，更多的是外部大環(huán)境的影響，筆者特別想談?wù)勂渲械膬牲c(diǎn)，一是金融不良資產(chǎn)行業(yè)的助推作用；二是經(jīng)濟(jì)周期不同發(fā)展階段。
一方面，根據(jù)我司發(fā)布的2017年行業(yè)白皮書，浙江省二級市場前十大民間受讓主體中就有3家來自溫州投資系，成交戶數(shù)147戶，占比29.4%；債權(quán)本金241510.47萬元，占比11.52%；全年二級市場共計有386個受讓主體，成交戶數(shù)只有1戶的有271個，散戶特征明顯，民營資本活躍。而福建省二級市場前十大受讓主體即便有來自泉州的投資機(jī)構(gòu)但基本是國營，并沒有民營主體上榜，目前未有嚴(yán)格意義上充分競爭的二級市場可言。
溫州是最早一批爆發(fā)不良的區(qū)域，資產(chǎn)包的價格處于全國高位，經(jīng)過一輪資本的運(yùn)作，當(dāng)其他地區(qū)均價還在4~5折時就出現(xiàn)了大批超本金成交的案例，工業(yè)用地二級市場的交易價格一度均價維持在200萬/畝，最高時可接近500萬/畝。而福建市場一直不溫不火，前后受到江浙滬與廣東市場的擠出效應(yīng)，外省機(jī)構(gòu)紛紛從2016年開始正式涌入福建，拉升了泉州近2到3成的價格，但投資機(jī)構(gòu)的加入并沒有讓泉州迅速升溫，個別激進(jìn)的投機(jī)機(jī)構(gòu)反而在這一輪盲目高價收購中退出不良市場。加上缺少成型的本土化處置機(jī)構(gòu)，司法環(huán)境加劇了抵押物的處置難度，民營資金較少涉及該領(lǐng)域等問題共同造成了泉州如今的市場行情。可以說溫州切實的享受到了這一輪金融不良資產(chǎn)對本地工業(yè)二級市場的有利助推，這當(dāng)然也和溫州人善于把握機(jī)遇擅長資本運(yùn)作分不開。
另一方面，2010年-2015年處在一個去杠桿的大周期中，特別是2015年前后的浙江已經(jīng)在這個周期的后期。此前浙江實體經(jīng)濟(jì)被大規(guī)模的不看好，同時受到過多投機(jī)行為與資產(chǎn)炒作等方面的影響，浙江工業(yè)可以說是一蹶不振。經(jīng)過這一輪的大洗牌，企業(yè)債務(wù)規(guī)模逐步削減，去杠桿收效明顯，具備盈利能力的實體企業(yè)漸漸喘過氣來，同時對工業(yè)地產(chǎn)的真實需求反應(yīng)在市場上也需要一定的時間周期，于是有了2016年至今的價值回歸周期。溫州作為浙江典型民營城市的代表，在經(jīng)歷了去杠桿的陣痛以后，處于實體需求與企業(yè)復(fù)蘇的明顯上升階段，工業(yè)二級市場表現(xiàn)輕易的反超了泉州；相比而言，泉州可能還依然在上一個階段里掙扎。
四：結(jié)語—金融特殊資產(chǎn)是投資行為，而不是投機(jī)行為
筆者認(rèn)為溫州工業(yè)二級市場的繁榮是供需關(guān)系與大周期等因素共同作用的結(jié)果，但繁華背后不可忽視存在一定投資市場的資本泡沫，泡沫或許會逐步吹散，但看好溫州市場仍需要謹(jǐn)慎投資，避免高杠桿的使用引發(fā)二次不良；泉州是一個工業(yè)根基深厚的城市，雖然需要一個各方資源和條件加持的過程，但筆者較看好泉州工業(yè)的整體發(fā)展，這個周期會比較漫長，卻不失為一個價值洼地，如有合適的低成本長周期資金不妨找準(zhǔn)時機(jī)布局泉州。
以上分析僅為個人觀點(diǎn)，愿與行業(yè)同仁分享交流，如有不妥之處還請不吝指教。本文不構(gòu)成任何投資建議，入市自負(fù)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“后稷投資”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 大時代系列五：工業(yè)二級市場——泉州為何多年不敵溫州？
