杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
不久前朋友給我說了件事，她有點(diǎn)問題，要找融創(chuàng)西南公司。按照融創(chuàng)中國(guó)官網(wǎng)留的該司西南區(qū)域集團(tuán)電話，打過去，她打了2遍沒人接聽。
官網(wǎng)當(dāng)時(shí)留的號(hào)碼“023”打頭。
然后我告訴她，西南公司的辦公地址新年完成了遷移，已經(jīng)不在重慶了。
她有點(diǎn)抱怨，你公司遷走了麻煩官網(wǎng)信息及時(shí)更新啊。我接著也專門看了下，地址、通聯(lián)信息確實(shí)沒更新。
1月22日，肯定是更新了，如下圖。
不過，奇怪的是，剛把西南區(qū)域集團(tuán)的辦公地址從發(fā)家福地重慶遷到成都（具體在環(huán)球中心），融創(chuàng)據(jù)說就要交易環(huán)球中心的部分樓宇。如果這是真的，也不知道鄧?guó)櫪蠋熜奶鄄唬?/p>
這個(gè)號(hào)稱世界最大單體建筑之一的樓宇，占地1000多畝，建筑面積高達(dá)100多萬平米，曾經(jīng)有很多故事。如今，故事在延續(xù)。
房子很大，正南邊核心區(qū)，弄點(diǎn)錢沒問題的。
這個(gè)事最終還有待確認(rèn)，不過2020年以來，融創(chuàng)買買賣賣的事是挺有意思的，歲末年初杠桿地產(chǎn)剛好談?wù)勅趧?chuàng)中國(guó)最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
01 經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)一般，文旅受影響較大，毛利不好看，財(cái)務(wù)成本增長(zhǎng)
先說銷售。根據(jù)未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)快報(bào)，融創(chuàng)中國(guó)2020年合同銷售額5752.6億元，歸屬權(quán)益銷售額為3889.2億元。
不管是總銷售額還是權(quán)益銷售額，都成功捍衛(wèi)自己老4的地位。當(dāng)然增速確實(shí)明顯不高，下文第三部分杠桿游戲會(huì)寫。
這一成績(jī)總的來說，是值得慶祝的。
2020年上半年，融創(chuàng)營(yíng)收773.42億元，2019年同期為768.38億元，增幅為0.66%。杠桿地產(chǎn)就不多說。
值得一說的是營(yíng)收結(jié)構(gòu)。
當(dāng)然，2020年特殊黑天鵝可以理解。不過即便如此，總體占比無論2019年還是2020年，確實(shí)都不高。
另外因?yàn)槭苡绊懀?020上半年交房面積只有486.7萬平米，如上圖，2019年同期有536.0萬平米。
利潤(rùn)狀態(tài)最值得關(guān)注。
歸母凈利潤(rùn)還錯(cuò)，2019年上半年102億元多一點(diǎn)，2020年同期還增長(zhǎng)了一丟丟。
不過，如上圖，杠桿地產(chǎn)注意到，融創(chuàng)中國(guó)2020上半年財(cái)務(wù)成本上漲明顯。從2019上半年的12.3億元，增加了12.2億元，達(dá)到24.5億元。中報(bào)解釋說：
匯兌損失由截至二零一九年六月三十日止六個(gè)月期間的人民幣1.5億元增加人民幣7.6億元至截至二零二零年六月三十日止六個(gè)月期間的人民幣9.1億元；
本集團(tuán)積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)融資成本顯著下降，于截至二零二零年六月三十日止六個(gè)月期間，本集團(tuán)新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本較于截至二零一九年十二月三十一日止年度的新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本顯著下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。但由于加權(quán)平均融資余額較截至二零一九年六月三十日止六個(gè)月期間有所上升，導(dǎo)致總利息成本有所增加，其中費(fèi)用化利息由截至二零一九年六月三十日止六個(gè)月期間的人民幣10.9億元增加人民幣4.5億元至截至二零二零年六月三十日止六個(gè)月期間的人民幣15.4億元。
意思就是，第一匯兌損失增加了7.6億元；第二利息多花了4.5億元。
這兩方面，融創(chuàng)中國(guó)看來得想想辦法，當(dāng)然有時(shí)候天注定，人無能為力。
02 短債壓力大，借新還舊
截至2020年6月末，融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物數(shù)據(jù)其實(shí)還不錯(cuò)。從2019年末的779.44億元，增長(zhǎng)至852.29億元。
當(dāng)然，和2019年同期比，略有減少，當(dāng)時(shí)為992.35億元。
另外，短期借款有1400來億元，這短債壓力，也是沒辦法的事。
截至2020年6月末，融創(chuàng)中國(guó)總負(fù)債8625.21億元，比2019年末的8465.55億元略有增長(zhǎng)。
資產(chǎn)負(fù)債率86.56%，比2019年末的88.12%降低了一點(diǎn)。
其中，借貸總額，2019年末為3222.7億元，2020年6月末為3203.3億元，適當(dāng)減少了一點(diǎn)。
融創(chuàng)中國(guó)當(dāng)然也在想辦法，如上圖，2020年中報(bào)披露，發(fā)行了好幾筆單筆數(shù)億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率6、7個(gè)點(diǎn)不等。利率高不高，杠桿地產(chǎn)不判斷，桿友覺得呢？
還有包括我們知道的，出售持有的金科股份，回流資金。
中報(bào)還披露了，有永續(xù)債券，尚未償還，附屬公司發(fā)行的。
從總的借錢還錢看，2020上半年，融創(chuàng)中國(guó)新增借款1073.56億元，償還借款1117.58億元——顯然借的錢也就是在還舊的債。
另外，2020年中報(bào)說準(zhǔn)備拆分物業(yè)上市。后來我們看到的，融創(chuàng)服務(wù)于2020年底順利上市。
首先融了小100億元（不到）港幣，股價(jià)也從2020年11月10多塊港幣，漲到了24塊（截至2021年1月21日收盤）。
最后，我們看看過去一年融創(chuàng)中國(guó)的股價(jià)表現(xiàn)。
一年前的這個(gè)時(shí)候，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)大概是40塊港幣上下，2020年3月甚至一度沖高至45港幣。
那也是最好表現(xiàn)，接下來迄今，震蕩行情。最低時(shí)跌破30塊港幣，20多，近期其實(shí)不錯(cuò)，回到30來塊港幣。
根據(jù)未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)快報(bào)，融創(chuàng)中國(guó)2020年合同銷售額5752.6億元，歸屬權(quán)益合同銷售額為3889.2億元。
2019年融創(chuàng)中國(guó)銷售額為5500多億元，權(quán)益額3800多億元。
銷售、經(jīng)營(yíng)增速是個(gè)因素，還有三道紅線等原因，資本市場(chǎng)的態(tài)度不奇怪。
這個(gè)股價(jià)走勢(shì)，你沒法要求太多。
其他大亨呢？杠桿地產(chǎn)也對(duì)比了一下，中國(guó)恒大一年前股價(jià)18塊港幣左右，最近恒大也在回升沖到了接近17塊港幣。
碧桂園一年前10塊港幣出頭，目前依舊維持。
乖寶寶萬科也差不多，一年前股價(jià)30元左右，目前也是。
保利也是，一年前股價(jià)十五六元，現(xiàn)在還是。
中海和融創(chuàng)算是好兄弟，一年前股價(jià)二十五六塊港幣，目前不到20塊了。
綠地控股也是人才，一年前股價(jià)6元，現(xiàn)在還是6元。
華潤(rùn)置地情況類似，30多港幣，30多港幣。
看來TOP10股價(jià)表現(xiàn)有點(diǎn)意外的，也就是融創(chuàng)中國(guó)和中海，得加油啊。
好消息是，就這2天，摩根大通發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為：
由于市場(chǎng)擔(dān)心“三道紅線”將拖累增長(zhǎng)，融創(chuàng)中國(guó)去年大幅跑輸大市，不過出售金科地產(chǎn)持股及分拆融創(chuàng)服務(wù)后，配合2020年土地資本開支有限，公司已有效減低凈債務(wù)，另一方面公司在貝殼找房的持股獲重估，相信已解決“三道紅線”內(nèi)其中兩道，并移除了重大風(fēng)險(xiǎn)。
該行估計(jì)公司去年底凈負(fù)債水平約99%，并將錄145億元額外收益，加上核心凈利約300億元，帶動(dòng)去年凈利升至460億元，相對(duì)2019年升約75%，故料公司將發(fā)盈喜。
參照三道紅線：
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 賣資產(chǎn)傳聞背后：融創(chuàng)的“紅線”
