丁祖昱評(píng)樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較強(qiáng)的韌性，市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期，年內(nèi)銷(xiāo)售投資再創(chuàng)新高。1月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年1-12月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額141443億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)7%，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為17.6億平方米、17.4萬(wàn)億元，分別累計(jì)增長(zhǎng)2.6%和8.7%。
行業(yè)數(shù)據(jù)再次印證了我在“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上的判斷，房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，這是整個(gè)2020年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)最大的亮色，也是中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)最大的亮色之一。
值得注意的是，2020年房屋竣工面積同比下降4.9%，銷(xiāo)售面積與竣工面積“剪刀差”越來(lái)越嚴(yán)重，兩者之間加速背離。與此同時(shí)，土地購(gòu)置與房屋新開(kāi)工面積均低于2019年同期，融資端“三條紅線”對(duì)行業(yè)影響顯著, 政策長(zhǎng)效機(jī)制作用正逐漸顯現(xiàn)。
全年銷(xiāo)售額增速達(dá)8.7%
12月銷(xiāo)售面積創(chuàng)5年新高
2020年，行業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)整體超預(yù)期，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到17.6億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，比預(yù)期增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，增速比前11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積15.5億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%。商品房銷(xiāo)售額17.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)8.7%，增速比前11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額15.5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)10.8%。
單月數(shù)據(jù)來(lái)看，12月全國(guó)商品房銷(xiāo)售表現(xiàn)翹尾，是支撐全年行業(yè)增速超預(yù)期的關(guān)鍵，究其原因，主要是融資與信貸層面雙雙收緊的大背景下，加速房企追趕銷(xiāo)售回款的進(jìn)度。其中，商品房銷(xiāo)售面積、金額分別為25252萬(wàn)平方米、24644億元，較11月分別環(huán)比增長(zhǎng)44%和42%，打破2019年年末高點(diǎn)成為近5年單月銷(xiāo)售規(guī)模最高。
當(dāng)前商品房銷(xiāo)售指標(biāo)同比增速仍處于歷史較高水平，但后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力已略顯不足。從同比增速來(lái)看，12月商品房銷(xiāo)售面積、金額單月同比分別增長(zhǎng)11.5%和18.9%，較10月高點(diǎn)分別下降4pts和5pts。其中，受各地區(qū)持續(xù)分化的市場(chǎng)表現(xiàn)影響，銷(xiāo)售面積增速已連續(xù)3個(gè)月收窄。
具體來(lái)看，2020年?yáng)|部及西部地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展良好，全年商品房銷(xiāo)售規(guī)模分別同比擴(kuò)大7.1%和2.6%，均高于全國(guó)水平。而至12月末中部及東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積仍同比下降1.9%和1.7%，市場(chǎng)遠(yuǎn)未恢復(fù)疫情前水平。
全國(guó)月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米、億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
全國(guó)歷年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米、億元、%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
商品房銷(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)回落
一線二手房房?jī)r(jià)環(huán)比翹尾
根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，12月商品房銷(xiāo)售均價(jià)繼續(xù)回落，降至9759元/平方米,全國(guó)市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售壓力仍舊較大，以?xún)r(jià)換量、加緊回款已成為廣泛銷(xiāo)售手段和目標(biāo)。
從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看,70城房?jī)r(jià)穩(wěn)中略漲，其中一手房房?jī)r(jià)同比僅一線城市漲幅擴(kuò)大，二線及三四線城市漲幅均繼續(xù)收窄。二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)表現(xiàn)與一手房一致，其中一線城市12月環(huán)比翹尾，漲0.5%漲幅擴(kuò)大。其余各能級(jí)城市整體環(huán)比漲幅均持平或收窄。
具體到城市而言，銀川一手房均價(jià)漲幅最高，同比增14%，二手房均價(jià)深圳漲幅居首位，同比增長(zhǎng)14%。
2019年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
2019年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市二手商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
全年投資同比增7%
單月同比連續(xù)3個(gè)月收窄
2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到141443億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比前11月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長(zhǎng)7.6%。
單月來(lái)看，12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為11951萬(wàn)平方米，環(huán)比降7.61%，同比漲幅收窄至9.4%。
值得注意的是，受融資端“三條紅線”的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月同比增速已連續(xù)3個(gè)月收窄，至12月已降至10%以下，后續(xù)增長(zhǎng)勁頭略有乏力。
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
銷(xiāo)售、竣工加速背離
值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和竣工面積加速背離。2020年，竣工面積為9.12億平方米，同比減少4.9%。與之形成明顯反差的是，銷(xiāo)售面積同比正增長(zhǎng)，兩者差距有擴(kuò)大趨勢(shì)。究其原因，一方面受疫情影響，工期普遍延后，加速竣工增速回落。
實(shí)際上，我在“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上就有提出，2020年行業(yè)面臨的第十個(gè)巨大挑戰(zhàn)就是銷(xiāo)售、竣工加速背離。自2015年開(kāi)始，銷(xiāo)售面積不斷上升的同時(shí)，竣工面積卻不斷負(fù)增長(zhǎng)，這是非常奇怪的現(xiàn)象。
2015年-2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、房屋竣工面積（單位：億平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
從新開(kāi)工情況來(lái)看，2020年全年房屋新開(kāi)工面積224433萬(wàn)平方米，下降1.2%，但累計(jì)仍未回正。12月單月新開(kāi)工面積為23348萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)6.3%和14.6%，年底“翹尾”，究其原因，主要是因?yàn)榉科罂s短項(xiàng)目周期、加快可售貨值入市的策略，疊加傳統(tǒng)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)刺激所致。
但值得注意的是，對(duì)比來(lái)看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地購(gòu)置面積仍處于歷史低位，待開(kāi)發(fā)土地的減少制約了新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)；另一方面融資收緊導(dǎo)致房企對(duì)開(kāi)工繼續(xù)采取保守態(tài)度，在新開(kāi)工進(jìn)度上審慎而行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25536萬(wàn)平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，年末土地市場(chǎng)“翹尾”如期而至，12月成交土地4945萬(wàn)平方米，同比增21%，規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速
事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，未來(lái)幾年商品房銷(xiāo)售額可能還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售面積很難有大幅度的突破，行業(yè)已步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。中國(guó)房地產(chǎn)從不確定性走向確定性，無(wú)論是政策、“黑天鵝”，還是整個(gè)行業(yè)的上下波動(dòng)，過(guò)去兩三年行業(yè)不確定性因素明顯增加。但2020年之后，特別是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰：高歌猛進(jìn)時(shí)代應(yīng)該告一段落。
商品房銷(xiāo)售來(lái)看，2020年全國(guó)整體銷(xiāo)售規(guī)模恢復(fù)迅速但區(qū)域間分化明顯，部分城市房?jī)r(jià)同環(huán)比回落與銷(xiāo)售去化遇難凸顯熱市下“冷場(chǎng)陪跑”本質(zhì)。同時(shí)年末個(gè)人及企業(yè)貸款新政的實(shí)施將從銀行口徑對(duì)行業(yè)產(chǎn)生壓力，短期將影響部分城市成交表現(xiàn)。
在“三條紅線”下融資管控收緊的壓力下，房企資金運(yùn)用將更加審慎，房企將更加專(zhuān)注于到位資金的運(yùn)用，對(duì)于土拓投資與建安投資的投入出現(xiàn)明顯放緩。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額受前兩者影響已出現(xiàn)增長(zhǎng)降速，后續(xù)增速將短期面臨乏力。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 超預(yù)期！2020年銷(xiāo)售投資創(chuàng)新高，這兩項(xiàng)指標(biāo)仍未回正
