9只首批上市的公募REITs，全部收漲，成交量也較活躍，其中蛇口產園日內成交量超1億。具體交易情況如下圖：

公募REITs從獲批到募集到上市，都收到了廣泛的關注，活躍的交易也代表了投資者的青睞，上市首日表現不錯，那么接下來該如何關注呢？

我們主要來看一下REITs的收益構成：

REITs 收益表現的構成包括二級市場資本利得、分紅收益和資產凈值的提升三個方面。

1、二級市場資本利得

REITs單位可以在交易所公開自由買賣，受供求關系及投資者情緒的影響，單位價格會上下波動，從而產生資本利得。

REITs具有股債雙重性質，那么有哪些因素會影響REITs二級市場價格呢？

（1）貨幣政策

當國家實施寬松的貨幣政策，銀根寬松，市場中流通的貨幣將增多，對于投資市場而言是一個利好消息；反之，當國家實施緊縮的貨幣政策，銀根緊縮，市場中流通的貨幣將增多，市場隨之蕭條。

（2）股票市場

小編認為REITs收益與股市成正相關，股市正向預期，資金流入股市，代表投資者對股市的信心，也會加劇投資者對REITs獲得資本利得的信心，當然前提是底層物業沒有瑕疵，也就是基本面看好，當然也不排除牛市炒“爛股”的情況。

（3）債券市場

小編認為REITs收益與債市也成正相關，通常利率下行，債券市場收益率上升，而這時，通常股市比較低迷，從投資者心里預期角度來分析，此時的投資者更偏向于獲得穩健收益的投資品種，而REITs作為擁有固定分紅的投資品種，不僅有固定的分紅收益，還擁有一部獲取資本利得的機會，此時也是投資者一個較好的投資選擇。

無論是股市好還是債市好，都有利于REITs，那如果“股債雙殺”？其實股市和債市并不完全是很多人印象中的蹺蹺板效應，所處經濟時間段不同，呈現的相關性也不同，可能會出現“股債雙殺”，也可能會出現股債雙牛。這是因為股市和債市并不是完全負相關，而且股市和債市都與宏觀經濟相關，當處于嚴重通貨膨脹時，央行通常會采取緊縮的貨幣政策，提高利率，市場中流通的貨幣將減少，此時極易形成股債雙熊；反之，為促進CPI的走高，通常會采取降低利率來拉升經濟，這種條件下極易出現股市雙牛。

（3）利率

利率對REITs收益有綜合影響，一方面，利率的變動影響貸款成本，從而影響可分派收入。同時利率變動也會通過影響置換資產的成本影響分紅收益的外部增長。

除此之外利率的變動也會通過影響投資者的情緒，從而影響REITs的供需，從而影響REITs的價格。

（4）匯率

匯率的變化主要對境外資產的價值有一定影響，直接影響投資者獲得的分紅收益。

2、分紅收益

REITs分紅收益的來源為底層物業產生的現金流。

底層資產產生總收入之后，減去物業相關稅項、物業和經營管理費、其他物業經營支出，得出凈物業收入, 凈物業收入在除去基金管理人日常費用，加上沉淀資金（如有）收入，得出稅前利潤。稅前利潤減去企業所得稅、境內貸款還本金額，得出歸屬于基金份額持有人的收益。

（1）分紅收益的內部增長

分紅收益的內部增長主要來源于物業的凈運營收入的增長。主要通過增加物業總收入和減低運營支出兩方面。提高物業的凈運營收入，可以增強 REITs抵御外部風險的能力，從而提高可分派的分紅收益。

（2）分紅收益的外部增長

分紅收益的外部增長主要是通過資產置換實現的，處置現有資產同時并購新的資產實現外部增長。舉個例子，新加坡的Ascendas REIT 初始時僅有8個資產，經過管理人不斷的調整優化REITs旗下的資產組合，已超過100個資產，分紅收入穩步增長，發展為新加坡最大的 REITs 之一。

3、關于資產凈值

REITs 擁有的資產主要指其持有的不動產價值，當時房地產估值提升，投資者擁有 REITs 單位的資產凈值也會對應提升。