丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
隨著房地產(chǎn)進入下半場，單純的賣房時代已經(jīng)過去，行業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)并存。對于房企而言，當下最為關鍵的是尋找自我定位，以及如何在存量市場基礎上，通過科技賦能地產(chǎn)，以數(shù)字化的方式加強資產(chǎn)的運營管理效率，從而產(chǎn)生實際的溢價收益。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前有8成以上的TOP50房企已經(jīng)著手規(guī)劃數(shù)字化轉(zhuǎn)型，但真正建立起長遠且可行的數(shù)字化戰(zhàn)略的僅占15%。在這其中，金地集團的轉(zhuǎn)型表現(xiàn)尤為突出。
過去十年，金地逐步完成了從“單一地產(chǎn)商”到“全品類地產(chǎn)開發(fā)運營商”的身份轉(zhuǎn)變。在住宅開發(fā)之外，加大了辦公樓和商業(yè)的投入。對于未來，金地集團董事長凌克表示，金地有兩個目標，一是成為一家綜合型的城市服務提供商，二是成為產(chǎn)城融合的新城區(qū)發(fā)展商。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱早前提出，中國房地產(chǎn)肯定要被數(shù)字化，不如讓數(shù)字化主動賦能中國房地產(chǎn)。“今天只要是重點地產(chǎn)科技技術無一例外都得到國家級的戰(zhàn)略支持，我們要對地產(chǎn)科技進入到房地產(chǎn)張開雙臂，擁抱它們進入到房地產(chǎn)企業(yè)當中。”
近些年來，金地集團通過科技賦能，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上加大了人工智能、生命科學等產(chǎn)研投入；在地產(chǎn)板塊上著重強調(diào)工業(yè)化、信息化和數(shù)字化，金地集團立志成為地產(chǎn)科技的領導者。
從“單一地產(chǎn)商”到
“全品類地產(chǎn)開發(fā)運營商”
1988年，金地集團在粵誕生，是中國最早上市并完成全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一，也是國內(nèi)第一批進行多元化布局的房地產(chǎn)企業(yè)。
在董事長凌克的帶領下，自2001年上市到2019年，金地集團的銷售收入從5.34億元增長到2106億元，增長近400倍。金地也由誕生時的地域性品牌，發(fā)展成為了全國性知名品牌。
凌克認為，“如果一家公司只能做點住宅，這家公司是沒有競爭力的。”
因此，相比較其他房企，金地的相關多元化轉(zhuǎn)型仍是圍繞地產(chǎn)這一主業(yè)，在住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上齊頭并進，目的是讓金地成為一家全品類地產(chǎn)開發(fā)運營商。在此之后，金地希望為不同的城市提供豐富的文化生活，例如房地產(chǎn)金融、健康產(chǎn)業(yè)、國際教育、體育、物業(yè)服務等內(nèi)容，為住戶帶來多種增值服務。
32年來，金地集團始終堅持長跑思維，尤其強調(diào)做好投資，以及加強運營管理和財務指標的管理，遵循審慎的財務制度。2020年上半年，金地集團實現(xiàn)毛利率37.4%，保持在行業(yè)較高水平。同時，金地集團的凈資產(chǎn)負債率仍保持行業(yè)較低水平，整體平均融資成本4.86%，長期負債占有息負債比重約58.4%，債務期限結(jié)構(gòu)合理。
今年8月底，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即“三條紅線”，其具體內(nèi)容包括：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%、房企的凈負債率不得大于100%、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。該細則根據(jù)“三道線”觸線情況不同，將試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。三項指標均未超出閾值為“綠色檔”。在50強房企中，目前僅有12家為“綠色檔”，金地以凈負債率60%、現(xiàn)金短債比1.25的穩(wěn)健性位列“綠線”名單內(nèi)。
依托豐富的地產(chǎn)運營經(jīng)歷，以及穩(wěn)健的財務水平，金地集團在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技賦能等方面的表現(xiàn)上，顯得更加游刃有余。
從“地產(chǎn)開發(fā)”到
“城市服務”、“產(chǎn)城融合”
隨著房地產(chǎn)行業(yè)拐點的到來，大多數(shù)房企都在試圖轉(zhuǎn)型。
凌克判斷，2020年至2030年間，中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模將會在頂部徘徊之后逐步下降，預計到2030年，年新房銷售預計會在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。
存量市場下，金地選擇了城市服務和產(chǎn)城融合這兩條路徑。用金地的話來說，“希望這個人在這里工作，同時他也在這里要能夠生活。”
金地涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的時間并不長。2013年，金地成立金地商置，主要負責商業(yè)管理和資產(chǎn)運營；2016年，金地商置成立控股子公司金地威新，正式負責產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設及運營管理。
截至目前，金地在海內(nèi)外自主開發(fā)和運營的產(chǎn)業(yè)項目已經(jīng)接近30個，總建筑面積300多萬平方米。金地依據(jù)城市能級逐次進駐，從深圳、上海，再到南京、青島、沈陽，由一級城市轉(zhuǎn)向二線城市，未來也有望進駐三四線城市。按凌克的說法，產(chǎn)業(yè)遵循梯度遷移的規(guī)律，不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走。
在產(chǎn)業(yè)園運營方面，金地也具有不錯的表現(xiàn)。位于深圳南山的金地威新軟件科技園常年接近滿租狀態(tài)，即便今年受疫情影響，出租率仍高達95%。
金地認為，發(fā)展好園區(qū)產(chǎn)業(yè)，最重要的工作通過科技投資、企業(yè)孵化、加速、園區(qū)建設運營，最后實現(xiàn)一體化協(xié)同發(fā)展，這也是所有園區(qū)的終極目標。通過科技類投資，培養(yǎng)一個又一個科技企業(yè)，最終將其組成一個產(chǎn)業(yè)鏈，這正是金地集團一直想去做的。
從“地產(chǎn)公司”到“科技公司”
在金地集團32年的長跑路上，科技賦能房地產(chǎn)，是一個永恒命題。“今后的地產(chǎn)公司，它要逐步轉(zhuǎn)變成為一個科技公司。”這是凌克對未來的行業(yè)判斷。
金地在科技賦能這件事上，有一個宏大的目標，希望成為地產(chǎn)科技的領導者。經(jīng)過多年的投資研判，金地集團已經(jīng)邁入科技公司的大門，加速沖破傳統(tǒng)地產(chǎn)的束縛。
過去50年，房地產(chǎn)建筑生產(chǎn)過程幾乎沒有變化，處于非常原始的階段。隨著科技手段的進步，金地集團未來要做工業(yè)化、信息化和數(shù)字化的地產(chǎn)科技。
建筑的工業(yè)化，就是要像造汽車一樣的建房子，將每一棟建筑拆分成不同的建筑模塊，在工廠生產(chǎn)，到工地進行組裝。信息化，是完成地產(chǎn)開發(fā)的所有業(yè)務線上化工作。而數(shù)字化，則是把各種軟件數(shù)據(jù)打通，實現(xiàn)跨部門、跨流程、跨行業(yè)的協(xié)同性工作。以智慧社區(qū)為例，只有實現(xiàn)了從家庭到樓棟再到公區(qū)的萬物互聯(lián)，才能形成居家生活的全智能化生態(tài)。未來，每一個房間每一戶住戶，都會是組成智慧城市運營體系的最小單位。
凌克還認為，人工智能、生命科學這兩個領域是非常有前景的。因此在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，金地對人工智能和生命科學的產(chǎn)研加大了投資力度。過去多年，金地在人工智能、云計算、集成電路、機器人應用等方面已經(jīng)做了大量投資、孵化；在生命科學領域，金地在靶向藥物，生物醫(yī)藥，免疫治療、細胞治療和轉(zhuǎn)化醫(yī)學方面，都做了很多的探索和實踐。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在去年末的發(fā)布會上指出，從整個行業(yè)上看，地產(chǎn)科技潛力巨大，數(shù)字“基建”已覆蓋100%的地產(chǎn)業(yè)務流程，未來十年有望走向深耕。
放眼未來，相信金地憑借在產(chǎn)學研和資本聯(lián)動等方面的布局，在科技加持下，將會在不遠的將來取得回報，公司創(chuàng)造出第二增長線。金地成為地產(chǎn)科技領導者的理想，在未來十年內(nèi)也有望實現(xiàn)。
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