丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
行業(yè)競爭和企業(yè)經(jīng)營壓力加劇，未來還會出現(xiàn)更多增速放緩甚至負增長的企業(yè)的背景下，也有不少房企逆勢而上，經(jīng)受住了疫情的考驗，經(jīng)受住了整體行業(yè)的壓力，取得了預想之中的好成績。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止至2020年12月31日，金科完成全口徑全年銷售業(yè)績2234.9億元，超額完成其年初定下的2200億元年度目標，同比增長20.2%，在規(guī)模房企中增速靠前。至此，金科在百強房企中排名再次攀升，位列全國第16位，銷售面積蟬聯(lián)全國前十。
從金科近幾年的發(fā)展來看，疫情之下年度目標能夠如期實現(xiàn)，一方面得益于其經(jīng)營管理紅利的釋放，另一方面，戰(zhàn)略調(diào)倉、布局城市能級的提升也為金科帶來了更健康的銷售結(jié)構(gòu)。
銷售規(guī)模穩(wěn)步增長，回款率達90%
2020年12月14日，金科發(fā)布《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年）》，力爭到2025年總銷售規(guī)模達到4500億元以上，實現(xiàn)年復合增長率15%以上，并力爭沖擊更高目標。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，金科全年合約銷售業(yè)績從2016年的319億元到2020年的2234.9億，年復合增長率高達62.69%。2018年是金科成功跨入千億房企行列的一年，這一年金科實現(xiàn)全年銷售業(yè)績1188億元，同比增長80.6%，當年完成千億業(yè)績目標的118.8%，加速開工是其規(guī)模增長的重要原因之一。
圖：金科2016年-2020年銷售金額及增速
數(shù)據(jù)來源：CRIC
金科自2016年起就不斷提升企業(yè)開工速度。2016年金科全年新開工面積為568萬平方米，同比增長71%，2017年企業(yè)新開工面積進一步增長93%至1096萬平方米。到了2018年，金科全年新開工面積已經(jīng)達到2700萬平方米，同比增長146%。
2019年，金科全年銷售目標1500億元，目標增速較前幾年有所放緩，開始注重規(guī)模與質(zhì)量同步發(fā)展，整體拿地節(jié)奏保持積極的態(tài)勢，同時對各區(qū)域能級的布局也變得更加合理。
在區(qū)域分布方面，相比于2018年，2019年金科在大本營成渝城市群的拿地占比降低10%，轉(zhuǎn)而增加了在長三角、長江中游、北部灣以及山東半島這些地區(qū)的投資力度，這些變化說明金科從2019年起在持續(xù)推進全國化布局。
2020年是金科由“跨越式發(fā)展”向“高質(zhì)量發(fā)展”升級的開局之年，金科以全年2234.9億元的全口徑銷售金額超額完成其年初定下的2200億年度目標，位列全國第16位。
與此同時，2020年金科全年銷售面積也已連續(xù)第3年蟬聯(lián)全國前十，對比近三年的業(yè)績增長情況來看，近三年，金科新增土儲與銷售建面比都維持在1.4倍以上，較為充足的土地儲備為企業(yè)銷售增長奠定了基礎(chǔ)。
從2020年各能級的銷售情況來看，新一線及二三線城市為金科貢獻的銷售業(yè)績最高，占總銷售金額的81%。
2020年，金科新增土地投資148宗，計容建筑面積約2,364萬平方米，合同投資金額約892億元。截止目前，金科的總土儲已超7500萬平方米，可滿足未來2-3年左右的開發(fā)需求。另一方面，金科通過加大收并購、一二級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)拿地等多元化拿地的比重，也有效降低了拿地成本。
圖：金科2016-2020新增土儲規(guī)模
數(shù)據(jù)來源：CRIC
值得一提的是，2020全年度金科實現(xiàn)銷售回款約2011億元，同比增長25%，回款率達90%，較去年同期87%的回款比例提升了3個百分點。在2020年受疫情等眾多不利因素影響的背景下，金科仍然實現(xiàn)高質(zhì)量的銷售回款，為公司經(jīng)營性現(xiàn)金流安全和可持續(xù)發(fā)展起到保障作用。
較高的回款率及近年來愈加趨于穩(wěn)健的經(jīng)營策略，使金科未來五年在推動規(guī)模增長的同時，也將繼續(xù)進一步實現(xiàn)由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。
構(gòu)建產(chǎn)品力與服務力，盈利水平持續(xù)走高
2020年，在新冠疫情之下，金科能如期完成業(yè)績目標，除了其對各區(qū)域的全國化布局推進、積極而多元的拿地策略之外，還需歸功于其對于客戶需求的理解及對產(chǎn)品力的挖掘。
2016年，金科將品牌主張從“做好每個細節(jié)”煥新為“美好你的生活”，是全國率先提出“美好生活服務商”戰(zhàn)略定位的企業(yè)之一。
作為“產(chǎn)品主義”的堅定擁躉者，金科在室內(nèi)戶型設(shè)計中放棄單一元素帶來的極致沖擊，更強調(diào)整體空間功能的合理性、均好性，并根據(jù)不同客群的核心需求，設(shè)計出不同的產(chǎn)品亮點，精準滿足多元客戶的不同需求。
如對于戶內(nèi)功能空間最為敏感的剛需客戶，金科在其剛需產(chǎn)品“集美系”的戶型設(shè)計中，重點強調(diào)采光性、功能性、舒適性的體現(xiàn)，打造出均好性突出的住宅產(chǎn)品。
2018年，金科確立了“三系一核”的產(chǎn)品戰(zhàn)略；2020年9月，金科集團以三大產(chǎn)品系的引領(lǐng)之作“博翠”系的升級，實現(xiàn)了“生命家”與“多場景”融合，為時下購房者提供了全新的美好生活解決方案。
目前，金科已通過設(shè)立創(chuàng)新研究院提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，以改善型和年輕化為主導，并在最新科技應用的加持下升級旗下的三大產(chǎn)品線，最終提升產(chǎn)品的議價能力。
2020年上半年金科實現(xiàn)凈利率42.59億元，同比增長34.48%，為2016年至今新高。這一方面是由于金科的成本控制有所優(yōu)化，另一方面也說明其產(chǎn)品力和服務力已得到市場的認可。
圖：金科股份2016-2020上半年凈利率及歸母凈利率
財務結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化也確保了金科的高質(zhì)量發(fā)展。2020年11月，金科服務順利赴港上市，“A+H”的雙資本運作平臺增加了海內(nèi)外投資機構(gòu)和評級機構(gòu)對金科的認可和支持，其管理層在11月舉行的投資者調(diào)研活動中就曾表示：“雖然公司不是試點企業(yè)之一，但公司已經(jīng)行動起來，持續(xù)推進公司財務結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將爭取在今年年末實現(xiàn)三條紅線滿足監(jiān)管要求。”
據(jù)了解，2020年金科位列福布斯全球企業(yè)867名，財富中國500強第153位，中國民營企業(yè)第23位，中國企業(yè)500強第114位，首獲重慶企業(yè)百強第一，蟬聯(lián)重慶民企第一。
從319億元到如今的2234.9億，金科成為總部設(shè)在中西部地區(qū)的唯一一家銷售規(guī)模超2000億規(guī)模房企，這些年來，金科由倚重重慶及西南區(qū)域市場的區(qū)域型發(fā)展格局，首進上海、華南，向圍繞“三圈一帶、八大城市群”全國化布局的重大突破，目前已布局超過國內(nèi)100多座具備發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)城市，其行業(yè)排名也一路提升至16位，可以說，這一路金科都走的很有節(jié)奏和把握，該擴張邁進的時候不曾猶豫，該放緩步伐求質(zhì)量的時候也未曾冒進。
到2025年，金科若能保持15%以上的年復合增長率，完成4500億元以上銷售業(yè)績，其未來也將進一步提升其行業(yè)地位。
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