作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：gaundianweixin）

觀點地產網 前兩天在深圳土拍市場上未有所獲，中海轉而在珠海砸下重金。

11月25日，珠海十字門CBD一宗地塊入市出讓，編號為2020-06，最終中海以總價約104.76億拿下該地塊，折合樓面價23281元/平方米，溢價率24.71%。

上百億的成交額，也讓這宗地順勢成為珠海總價地王，刷新珠海土拍歷史新紀錄。觀點地產新媒體了解到，該地塊起拍總價84億元，折合樓面價約18681元/平方米，最高限價126億元，最高樓面價28000元/平方米。

距離珠海上一場大型土拍已過去一年有余。2019年10月18日，世茂以總價56.4億元摘得港珠澳大橋珠海口岸地塊，樓面價5828元/平方米，擬建97萬平方米綜合體。

此次土拍的主角中海與世茂同樣為外來客，只是與世茂首入珠海不同，中海進入珠海已有十幾年，且在珠海豪宅市場有了一定地位。

但成功落地珠海十字門商務區，中海所要面臨的，是華發、保利等首先入駐該片區的房企所帶來的壓力與挑戰。

公告顯示，該地塊位于十字門中央商務區灣仔片區金碧路東側、南灣大道南側、會展四路西側、情侶南路北側，宗地面積19.23萬平方米，計容面積不超過45萬平方米。

地塊所處的十字門中央商務區位于橫琴大橋周圍，定義為“珠海未來核心CBD”。根據2017年公布的《橫琴新區與保稅區、洪灣、灣仔區域一體化發展規劃》，這個片區將發展成為珠海的城市新中心。

規劃提出，要把包括十字門在內的一體化區域，打造成為特色突出、功能帶動明顯的大橋經濟區，建設成為珠海城市新中心、粵港澳深度合作新引擎、大灣區城市客廳。

據悉，十字門中央商務區占地面積5.77平方公里，規劃建筑面積1100萬平方米，預計投資總額超過1000億元。

中海拿下的這宗地除了住宅用途外，還有商務公寓、商業及配套設施用地、幼兒園等其他用途，分9塊小地塊開發，所有地塊須統一規劃、統一設計、統一開發、統一建設。

根據要求，地塊還要配建以下配套：

其一，在二類居住功能地塊上，公共廁所（不少于3處，每處建筑面積30-60平方米）、物業管理用房（不少于3處，總建筑面積≥900平方米）、垃圾收集點（每個地塊各1處，每處建筑面積不少于15平方米）、社區用房（1處，建筑面積1300平方米）；

其二，在地塊6上，建設1處18班幼兒園；

其三，在地塊7上，建設一處社區衛生服務中心、社區市民藝術中心、家庭綜合服務中心、鄰里管理服務中心、社區農貿（肉菜）市場。

上述提及的公共廁所、社區用房、18班幼兒園及二級鄰里中心均須移交政府所有。

這意味著繼華發商都這一片區將會有新的綜合體誕生。截至目前，灣仔片區已經規劃落地珠海國際會展商務組團、珠海國際會展中心、珠海中心、華發喜來登酒店、華發會展行政公寓、華發中演大劇院、澳門產業多元十字門中央商務區服務基地等配套建設。

合富研究院市場分析師曾勉稱，隨著橫琴新區后期的住宅用地越來越少，地塊未來房價的漲幅空間是存在的。

目前十字門在售住宅項目包括華發國際海岸、時代保利中環廣場等，報價都在3.5萬/平方米以上。

在曾勉看來，未來該片區的住宅產品不僅受珠海本地居民青睞，還會吸引珠三角等地區的外來人員居住。

其分析，橫琴新區從2013年開始銷售商品房住宅，買房群體都是以投資客為主，而2019年以來，隨著教育、醫療、學校、商場等配套逐漸完善，居住氛圍越來越濃厚，甚至吸引了澳門人到此居住。

“澳門本身地少人多，一些往來商貿、娛樂的會選擇在橫琴居住，以前是選擇拱北區，但拱北目前也沒有太多新房供應，加之地塊很小、沒有大社區?！鄙鲜鰳I內表示。

另根據《規劃》顯示，到2020年，該一體化片區將建設4所初中、5所小學以及2處醫療衛生設施。

事實上，該地塊于10月份掛牌之后，便有消息稱珠海各大開發商特別關注，尤其是保利、華發拿地的概率比較大。

值得一提的是，該地塊所處區域是由華發集團負責總體規劃設計、土地一級開發及重點項目開發建設，其于2009年5月已成立珠海十字門中央商務區建設控股有限公司。

早于2013年1月及2月，華發集團以21.76億元競得珠海十字門中央商務區灣仔片區珠國土儲2012-22號商住地塊，折合樓面價5600元/平方米，隨后以26.4億元再獲珠海十字門中央商務區灣仔區珠國土儲2013-01號地塊。

曾勉介紹，華發在珠海房地產布局，同一時期推出的項目是很多的，甚至橫琴金融島70%左右都是華發所持有的地塊。

其認為，此次華發沒有拿下這宗地塊，大概率是因為前兩天聯合融創在深圳拿下了127億元的地塊，所以資金層面沒辦法支撐再次拿地。“華發在琴澳新城的后續開發用地都挺多，本身就承接了這些地塊的一級開發，所以二級用地儲備很多?！?/p>

最后由中海拿下該地王項目，曾勉稱難免會有一些意外。但前一日亦有業內表示，中海為了拿下這宗地做了比較多的前期工作，包括資金到位等各方面內容。

不過對于珠海市場，中海算是深耕時間較長的房企之一。早于2007年，中海首進珠海，打造了濱江河景項目——中海環宇城，項目是集高端購物中心、奢裝闊景華宅、五星級酒店、甲級寫字樓于一體的綜合體項目。

曾勉觀察，中海一般不會同期開發多個項目，但做出來項目都比較精品，是為數不多于珠海稍早開始做豪宅市場的房企。

其提及2012年布局的中海銀海灘項目，為中海在珠海的代表性項目。該項目是老香洲豪宅項目之一，總建筑面積約23萬平方米，項目分為三期開發，其中一二期為別墅產品，三期為住宅產品，項目利用半山坡地的地理優勢，開發純大戶型、低密度社區。曾勉表示，算是當時珠海少有的大戶型產品。

此外，中海于珠海亦有打造大型商業綜合體項目的經驗。2010-2012年，中海在九洲大道主干道旁布局的大型商業綜合體——中海富華里，由十余座不同風格的兩、三層的建筑混搭而成，也是繼華發商都第二大商業綜合體。該項目于2015年5月1日正式開業。

據統計，中海進入珠海13年，打造了12個項目，主要位于主城區、金灣區。目前，中海于珠海在售項目為珠?！そ馂持泻Ｊ镉^瀾，價格3.3萬元/平方米左右。

其實不止于珠海，近段時間以來，中海在珠三角地區亦頻頻落子，包括廣州、深圳、東莞等地，多為高價地塊。于東莞更是狂奔狀態。

不久前，10月27日，中海以封頂價18.2億元奪下東莞松山湖大嶺山鎮大沙村一宗商住地，折合可售樓面價20842元/平方米，溢價率48.03%。

9月25日，中海以28.56億元拿下東莞松山湖2020WR039號商住地，折合可售樓面價25854元/㎡，刷新松山湖地價紀錄。更早之前，9月16日，中海以8.32億元+20%配建摘得東莞石碣一宗占地2.5萬平方米的商住地。

下半年以來，中海確實在粵港澳大灣區多下了點功夫。對比數據，截至8月21日，中海共吸納36宗土地，而大灣區僅占比7%。

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原標題： 中海轉戰珠海百億拿地王項目里的土儲狂奔